觀點直擊 | 保利發展穩住方向盤

觀點網 2024年，保利發展在土拍市場的表現備受矚目，而市場同樣高度關注其業績表現。

4月29日，保利發展披露了2024年業績報告，全年錄得營業收入3116.66億元，歸母淨利潤50.04億元，經營活動産生的現金流量淨額62.57億元，連續三年為正。

2024年房地産市場依舊承壓，全國商品房銷售面積、金額仍在下降，且下降幅度較2023年進一步擴大，但保利發展還是穩住行業銷售規模第一的位置，全年簽約面積1796萬平方米，銷售簽約金額3230億元，權益銷售金額2465億元。

在這之中，很大程度上是得益于保利發展高度聚焦38個核心城市的發展戰略，降低市場帶來的不确定性風險。

目前，保利發展在核心城市銷售市占率達7.1%，其中14個核心城市市占率超10%，16個城市連續三年排名前三。

因此，“穩經營、調結構、化風險、促發展”，不僅貫穿了整個房地産行業，也成為了保利發展全年的發展基調。

穩住方向盤

風浪越大，越考驗掌舵手的操盤能力，尤其是2023年保利發展成功“争一”後，市場都在關注2024年能否保住位置。

據觀點指數報告顯示，2024年1-12月，前100房企實現累計權益銷售28414.55億元，同比下降約29.35%；前100房企實現累計全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

随着調整不斷深入，不少房企也開始脫離隊伍。2024年全口徑銷售金額超2000億元的房企僅有6家，較2023年減少1家；而權益銷售金額突破2000億元的房企，僅剩余2家。

但好在保利發展還是穩穩抓住了方向盤，在觀點指數發布的《1-12月房地産企業全口徑銷售金額表現》中，保利發展以3230億元全口徑銷售金額穩居第一，領先第二名135億元。

好的銷售離不開好項目，好項目離不開好地段，三者形成良性閉環。

在業績說明會上，保利發展董事、總經理潘志華強調：“在土地投資當中，保利發展堅持不盲目追高的同時，進一步聚焦确定性的市場，将資源集中在核心地段。

”近三年，保利發展投資拓展土地中，41%投在了北上廣，超80%投在38個核心城市。

正如開篇所言，保利發展高度聚焦38個核心城市，銷售占比高達90%。

一線城市的銷售占比已達30%，廣州以超400億元排名第一，緊随其後的是銷售超350億元的上海，北京也在穩步提升當中，銷量超250億元。

以廣州市場為列，2024年保利發展青睐于主城區天河、海珠、荔灣，且地塊均位于核心地段。其中，天河區臨江大道北側地塊（南方面粉廠地塊）是廣州2024年土拍市場身價最高，同時也是市場關注熱度最高的一宗地塊。

2024年9月29日，歷經5個小時、148輪激烈競價，該地塊最終由保利發展以總價117.55億元拍下，折合樓面價66957元/平方米，成為截至目前廣州樓面價第二高。

此前，觀點新媒體與廣州房地産專業人士交談時，他毫不誇張的說道：“保利臨江大道項目整體望江布局甚至超越僑鑫匯悅台。”

這個項目也将成為2025年廣州樓市的重頭戲。

目前，廣州所在的華南片區也是保利五大片區中營業收入及毛利率最高的，且是錄得正向增長的片區。該片區，全年收入1183.17億元，毛利率17.55%，較2023年分别增長20.25%，及0.58個百分點。

得益于聚焦核心城市核心地段的拓展戰略，報告顯示，2024年保利發展拓展當年開盤項目23個，銷售金額172億元，動态銷淨率超過9%；其中，成都花照天珺、西安雲谷和著等項目首開去化率超70%。

進入2025年，保利發展憑借優質地塊的開發，銷售規模依舊處于領先地位。據觀點指數報告，2025年1-3月，保利發展以496億元權益銷售金額穩居第一，領先第二名66億元。

穩住現金流

在“穩經營、調結構、化風險、促發展”12字發展主題當中，無一不指向财務健康，而現金流的穩定是市場考驗房企的關鍵指標。

潘志華指出，通過“調規轉性、換地、退地”等多種方式，盤活存量項目獲取現金流也是保利發展重點工作之一。

“截至2024年，保利發展已完成調轉換退超270萬平方米，還有1500多萬平方米土地正在全力推進。”

據悉，近3年來，通過存量項目的銷售盤活獲取投資資源，保利發展已累計拓展超7350億元新增貨量。

2024年末，保利發展土地儲備計容面積約6258萬平方米，其中增量項目約1000萬平方米，高度集中在核心38城; 存量項目約5280萬平方米，較年初下降20%。

報告期末，保利發展2024年末在手現金1342億元，連續7年占總資産10%以上，高于頭部房企水平。

資料顯示，同期華潤置地現金為1313億元、中海為1242億元、 萬科840億元。

值得一提的是，目前保利發展也尋求多業态協同發展，打造第二增長曲線，從而拓寬現金流的來源渠道。

除住宅開發銷售賽道以外，保利發展也在鑽研商業及物業服務闆塊。據潘志華介紹，商業運營方面，上海花木時光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續三年提升；租賃住房闆塊，和寓公寓在營規模同比增長47%超過2.2萬間；物業服務闆塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業态新拓金額同比增長17.9%。

除了穩定輸入的現金流，負債率也是市場重點關注的财務健康指標之一。

2024年末，保利發展有息負債規模壓降54億元至3488億元，連續兩年實現債務規模壓降；資産負債率同比下降2.2個百分點至74.3%，實現連續四年下降。更值得一提的是，保利也是頭部房企中唯一一家全額清償境外美元債的企業。

基于良好的财務情況以及穩健的業績表現，保利發展直接融資占比進一步提升，全年新增有息負債1664億元，其中直接融資新發行359億，占比達到21.6%，為歷年最高；年末直接融資余額699億，占有息負債比重20.03%，較2023年提升3.72個百分點。

據悉，保利發展的首單純現金融資定向可轉換公司債券已于2025年4月獲證監會同意注冊批復，計劃融資規模85億。

融資力度不斷加大，成本也在創新低。

數據來源：保利發展财報 觀點指數整理

報告期内，保利發展新增有息負債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%。其中，公司債利率最低至2.20%，中期票據利率最低至2.30%，短期融資券利率最低 2.02%。

潘志華最後指出：“未來2-3年，保利發展将以重塑一個新的保利發展為目標，做優不動産開發、擴大不動産的經營、做強不動産綜合服務，形成3大主業齊托並進的業務格局，持續構建不動産生态。”

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