年報觀察 | 外高橋産業與REITs演繹

觀點網 近日，上海外高橋集團股份有限公司發布2024年年度報告。

報告顯示，2024年度集團實現營業收入71.02億元，同比下降6.19%；歸屬于上市公司股東的淨利潤9.51億元，同比增長2.47%。

報告披露，期内歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益此外的淨利潤為3.56億元，較上年減少41.36%，主要由于本年度成功發行外高橋REITs産生大額投資收益，以及房産銷售毛利減少等因素綜合導致。經營活動産生的現金流量淨額為-27.82億元，較上年減少702.72%，主要由于财務公司吸收存款規模減少，發放貸款規模增加所致。

産城評論獲悉，外高橋以“創新自由貿易園區運營商全産業鍊集成服務供應商”為戰略定位，其業務涵蓋産業園區開發、城市更新運營、貿易服務、生物醫藥、專業服務等闆塊。

業務發展

外高橋主要于外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區、外高橋物流園區、外高橋（集團）啟東産業園從事廠房、倉庫、辦公樓宇的投資、建設、運營和産業組織。

截至2024年底，集團持有可租售物業430萬平方米，出租率水平維持在84%。報告顯示，2024年物業經營闆塊收入為20.09億元，較上年同比增長0.47%。

雖然物業租賃取得進展，但房産項目銷售卻並不如意。

産城園區評論注意到，外高橋集團開發的祝橋森蘭海天名築和航頭森蘭航荟名庭兩個住宅項目銷售進展緩慢，給集團營收帶來較大壓力。

報告期内，外高橋集團共計實現銷售金額5.83億元，銷售面積39693.16平方米，實現結轉收入金額14.41億元，結轉面積53411.56平方米，報告期末待結轉面積9878.84平方米。

年報披露，房産銷售闆塊所獲得的營業收入比上年同比減少14.74%，毛利率比上年減少17.35個百分點。對此，外高橋表示，主要是由于本年度房産銷售面積和收入減少，導致營業收入同步減少。

在開發方面，外高橋集團則保持穩健推進。具體來看，産業園區闆塊包含外聯發園區及新發展園區。報告期内，外聯發園區方面，創世谷、生物醫藥科創中心三期竣備；大健康産業園開始地上結構施工；高博醫院二期地下結構完工。

新發展園區方面，新園竣工備案完成；H1地塊外立面和室内裝修基本完工；H3地塊北樓主體驗收完成，南樓主體工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在進行主體結構施工，4号樓結構封頂。

住宅項目方面，森蘭島完成規劃設計方案調整，售樓處幕牆工程基本完工；森蘭海天名築竣備並交房，森蘭航荟名庭二結構施工完成，正在進行機電安裝工程，壹公館完成改造並交房。全年完成住宅項目銷售面積2萬平，車位銷168個。

此外，森蘭熱度持續升溫，包括森蘭灣新增租賃面積2.35萬平方米，以及森蘭酒店公寓469套房源出租率超過80%。

然而，當前外部環境變化帶來的不利影響也在加深，外高橋外向型經濟特征明顯，受外部影響的沖擊更大，同時集團發展進入戰略轉型期，新舊動能轉換正處在關鍵期。

對此，外高橋集團表示，将做強五大業務闆塊以應對集團當前及未來發展的挑戰。

其中，産業園區開發闆塊将重點推動創世谷-外高橋生命科學園、生物醫藥科創中心三期、新展城-新園（一期、二期）等新增物業去化；外聯發園區加快大健康産業園建設，新發展園區則推動H1、H3、H4-15、G10-1地塊項目完工，G20-2地塊項目開工。

城市更新運營闆塊則加力推進森蘭海天名築、森蘭航荟名庭房産銷售；同時繼續推進零星分散商辦物業、歷史存量房源等各類非核心資産轉讓；全力推進森蘭商辦物業招商，存量項目單體出租率不低于80%。

REITs演繹

年報披露，報告期内公司實現投資收益5.17億元，較上年同比增長442.20%，主要為轉讓REITs項目産生的大額投資收益。此外，報告期内公司投資活動産生的現金流量淨額為2.16億元，主要為本年度出售REITs項目資産導致現金回流。

據了解，上海首單倉儲物流基礎設施REITs“華安外高橋REIT”由外高橋集團作為原始權益人，華安基金管理有限公司作為基金管理人，于2024年12月25日成功上市。

上市的華安外高橋REIT基金份額共計4億份，發售價格為2.79元/份，募集資金總額達到11.16億元人民币。發行後，外高橋集團對華安外高橋REIT持有份額為20.00%。

該REIT的底層資産包括位于上海市浦東新區外高橋物流園區（二期）的4處倉儲物流項目，項目運營年限均已超過6年，建築面積合計約為14.92萬平方米。

值得注意的是，華安外高橋REIT評估機構對底層資産未來租金增長率假設較為保守，預測首年租金不增長，第2年至第10年假定租金年增長率為1%，第11年至收益期屆滿的長期年度增長假設為1.5%。

即2025年至2033年租金增長率僅為1%，低于市場歷史增速及部分同類型項目。一旦租金收入增長受限，可能導致整體業績受到影響。

外高橋集團表示，将繼續推進不動産投資證券化。大力推進公募REITs擴募工作，並力争發行産業園持有型不動産ABS，在繼續主導産業園區發展方向的同時，提升存量産業不動産的流動性，實現資産市場價值和現金收益，提升資金在産業園區開發進程中的循環效率，增強集團可持續經營能力。

此外，産城園區評論了解到，外高橋私募基金已進入正式運作階段，公司近幾年構建的“直投+基金”産業投資模式初具雛形，集團表示未來将通過進一步加大産業培育和投資的力度，為公司創造新的利潤增長點。但也需注意，完整的産業投資項目需要較長的周期，期間可能存在一定的投資決策風險和退出風險。

在優化債務結構方面，外高橋集團2025年計劃發行各類直融産品95億元，年末直融余額141億元，淨增直融31億元。同時提升資金管理能效，進一步壓降集團整體融資成本，力争壓降利率水平20BP，降本增效近8000萬元。

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