年報觀察 | 濱江集團抓住了機會

觀點網 濱江集團已經做好了随時“站起來”的準備。

去年年末那一場刷屏朋友圈的戚金興年度講話仍歷歷在目，掌舵人口中“大勢看得清，位置放得準，機會才能抓住”的濱江集團，深知寒冬之下抵禦風險的最佳方程式。

猶如阿拉斯加棕熊抓住魚汛期，濱江在2024年也找到了營利平衡的法則，近700億元總營收、同比增超32%的淨利潤的确是顯眼的答案。

報告期内，濱江集團實現營業收入691.52億元，利潤總額59.34億元，同比增長17.85%；淨利潤37.91億元，同比增長32.94%，歸母淨利潤25.46億元，同比增長0.66%。除此之外，還完成了1116.3億元銷售額，在大本營杭州連續7年獲得銷售冠軍。

“2024年是濱江集團成立32年來最令人滿意的一年！”戚金興去年底的滿意之情，已全數撒進今年4月底披露的這份年報。

其中不乏對過去一年的反思與總結，但更多還是尋找揚帆時機的法則與經驗。

穩健姿态

2024年，濱江集團691億元總營收中有99.6%收入來自房地産業态；分産品來看，僅房産銷售這一闆塊已攬下680.77億元收入，與2023年同期相當；房産租賃業務收入則較2023年增長17.07%。

事實上，租賃業務早已被濱江列入“1+5”戰略規劃之中，“1”指房地産主業，堅持把房地産主業做精、做優、做強，在保證安全運營和品質的前提下，與頭部企業保持适度的規模比例；“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和産業投資五大業務闆塊。

截至報告期末，濱江集團總資産達到2590.83億元，歸屬于上市公司股東的淨資産275.28億元，較2023年末增長8.80%。觀點新媒體還從年報中得知，截至報告期末，尚未結算的預收房款約合1253億元，可結算資源充裕。

“公司項目交付一直維持較高的收房率，交房基本接近零投訴的順利程度體現了業主對公司産品的認可。”年度報告中多次提及項目交付的重要性。

此前，濱江集團曾對外公開2024年主要計劃交付項目列表，其中不乏錦尚和品府、濱濤映月等杭州本地標杆性項目；還包括位于廣州的星航TOD項目，總計年内竣工項目38宗。

從交付項目地區分布來看，杭州依舊是濱江的主要戰場。報告期内獲取的23宗土地中，有22宗位于杭州本土，其余為南京1宗。

截止報告期末，濱江集團土地儲備中杭州占70%，浙江省内非杭州的城市包括金華、湖州、甯波等經濟基礎紮實的二三線城市占比20%，浙江省外占比10%。

“良好的區域布局，優質的土地儲備為公司未來可持續發展提供有力保障。”按最新數據計算，目前濱江于杭州土地市場占有率已經達到37%，擁有超過三分之一的市場話語權。

項目交付、土儲擴張的成果，也體現在2024年利潤數據中。

盡管由于不可控因素（項目存在自持等原因）導致年内毛利率稍有波動，濱江集團于2024年内實現的利潤總額達到59.34億元，同比增長17.85%；淨利潤37.91億元，同比增長32.94%，歸母淨利潤25.46億元，同比增長0.66%。

多點開花

維持營收利潤上揚、适時布局擴張之外，濱江集團的财務數據表現也更加穩健。

報告期末，濱江集團並表有息負債規模374.34億元，較上年末下降40.83億元，其中銀行貸款占比83.2%，直接融資占比16.8%，債務結構清晰；扣除預收款後的資産負債率為57.88%，淨負債率為0.57%。

債務期限構成上，短期債務為103.68億元，占比僅為28%，低于期末貨币資金371.4億元。按照年報數據計算，濱江集團現金短債比為3.58倍，目前可有效覆蓋短期債務。

“2024年乃至未來兩到三年甚至更長時間，公司要繼續将有息負債水平控制在合理範圍内，且要持續保持‘三條綠線’，在行業中保持已有的優勢。”

“未來繼續降低有息負債水平，目標300億元以内；繼續降融資成本，确保3.3%，争取3.2%以内；繼續把直接融資比例控制在20%以内。”面對2025年，濱江集團立下了上述目標。

雖然年内利潤數據的确可以成為支撐目標的緣由之一，但更值得細究的是，濱江集團在鞏固基礎業務的同時，也在推進其他業務擴張落地。

以代建業務為例，2024年通過對外輸出品牌，拓展代建業務，補充了開發業務的空白。報告期内，濱江集團于甯波、湖州、杭州、金華等地共獲取代建項目6個，總計容建面約74.2萬平方米。

觀察2024年上半年的代建動作，濱江集團先是獲取了一宗位于甯波余姚的代建項目，涉及甯波余姚城東路東側、陽明東路南側地塊，于2022年11月由甯波舜通集團有限公司摘得，濱江在後期将進行代建管理和代銷服務，預計将建成聯排與小高層項目。

不久後，濱江集團中標了浙江自貿試驗區（甯波片區）總部産業基地項目全過程代建開發，中標金額5164.03萬元，項目總用地面積4.86萬平方米，拟建總建築面積28.3萬平方米。

酒店業務方面，目前濱江旗下千島湖濱江雲頂桃源度假酒店、杭州友好飯店、千島湖濱江希爾頓度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店經營有序推進；此外，濱江集團持有可用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓租金收入更加可觀，達到4.19億元，總面積約合44.71萬平方米。

當然，在濱江集團規劃的“1+5”發展戰略中，養老業務也是重要闆塊之一。據年報透露，濱江集團旗下首個康養項目濱江和家禦虹府長者之家處于運營狀态，截止報告期末入住率已達85%。

事實上，布局養老業務、擴張租賃資源皆源自于濱江集團掌舵人戚金興未雨綢缪的決策。

早在2018年，戚金興便曾表示，要将租賃工作作為未來發展的長久之計，另調派管理團隊相繼前往歐洲、美國、日本等地進行考察學習養老業務規範模式。

“别人還在想眼下怎麼活下去的時候，濱江已經為十年後做了确切的部署。”這家走過房地産行業數十年風雨的民營房企，也有能力在行業調整期擇機起身。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。