香港傳真 | 港交所趁低入手 香港交易廣場63億港元大宗成交

觀點網 自1986年聯交所正式開幕，交易大堂啟用至今，香港交易所已紮根交易廣場近四十年。

雖未能計算出港交所這四十年所交付的租金有多少，但想來也是一筆不小的開支。這里見證了香港金融交易市場的興衰，也見證了從“紅衫仔”到電子交易的交替，更見證了許多人的歡喜與頹喪。

時間滾滾向前，港交所還将繼續在這里駐足，也繼續支撐着香港的國際金融中心地位。為此，為了“香港交易所節省長遠租金開支”，4月24日，港交所發布公告稱，其全資附屬公司Aurora已簽訂買賣協議，當中Aurora同意向賣方ONE EXSQ（香港置地的附屬公司）購入交易廣場部分物業作永久總部，代價總額為63億港元。

如今，香港寫字樓市場正逢租金下跌的窗口，逢低買入也将為港交所節約更多的收購成本。

港交所預期，将于2025年9月1日或之後完成收購上述平台物業。

港交所與交易廣場

根據港交所公告顯示，其收購的標的總實用面積為147,025平方呎，包括位于香港中環康樂廣場8号交易廣場一期第42樓、43樓、44樓、45樓、46樓、47樓、48樓、49樓及50樓各全層；及平台物業，包括位于交易廣場平台1樓101–102鋪及平台2樓201–202鋪及204–205鋪。

香港交易所現時已占用第一期物業的部分樓層作為其辦公室。根據買賣協議，本收購交易之代價總額為63億港元。

關于收購交易廣場物業用作永久總部的原因與裨益，港交所給出的說法是，香港交易所紮根交易廣場近四十年，本收購交易為香港交易所提供一個難得的戰略投資機會，購入交易廣場的相關樓層作為其永久辦事處，並彰顯香港交易所支持香港作為國際領先金融中心發展的長期承諾。

據介紹，交易廣場是位處香港中環核心商業區的優質甲級寫字樓，眺望維多利亞港，並享有便捷交通連接。交易廣場亦是香港金融大會堂的所在地，以及舉辦香港新股上市活動及其他重要金融相關會議和展覽的地點。

交易廣場地位十分重要，香港交易所的交易大堂就設于交易廣場，其名字也因此而來。交易廣場還是日本、加拿大等外國駐港領事館的所在地。

資料顯示，交易廣場由香港中環著名大業主置地公司興建。第一及第二座于1985年落成，樓高52層。第三座則于1988年落成，第三座附設富臨閣，為小型商場，樓高5層，包括3層商鋪。

在這里，交易廣場中心的噴水池中央豎着一個“8”字形的雕塑，寓意“發”。旁邊的台階上水池邊則有一對水牛雕塑，“牛”市向來都是炒股人的追求。正門噴水池還擺放有台灣雕塑大師朱銘鑄造的太極雕塑。

交易廣場第一座落成的次年，1986年3月27日，香港證券交易所、遠東交易所、金銀證券交易所及九龍證券交易所四家交易所于收市後正式停業，由四所合並而成的香港聯合交易所（聯交所）于同年4月2日于中環交易廣場開始運作。位于交易廣場的交易大堂運作首日，恒生指數成交2.26億港元。

同年10月6日，聯交所正式開幕。毗鄰國際金融中心的交易大堂面積約4180平方米，相當于10個籃球場大小。當年于交易大堂工作的出市代表超過1200人。

當時交易大堂還有一群忙碌又充滿活力的角色——各證券公司派駐的交易代表——他們身穿紅馬甲，並在紅衫前後寫上經紀号碼，加大識别度。“紅衫仔”的說法由此誕生。

最初交易大堂設有906個席位，每個席位可容納兩名交易員。1993年，近1500名交易員在交易大堂工作，那是交易大堂的高光歲月。

據悉，電子交易興盛之前，股票交易一般都通過叫喊和手勢促成。掌心向外代表“賣出”，掌心向内代表“買進”，大拇指向上代表“成交”。紅衫仔們在下面叫喊，台上工作人員在黑闆上寫下交易。

整個過程，紅衫仔們來回穿梭、繁忙，直至一天閉市。

但随着時代車輪向前，1993年11月1日，香港證券交易開始全面電子化。港交所開始正式推出自動對盤繫統，輸入的買賣盤自動按輪候中的價格及時間先後次序對盤成交。

1996年，證券交易首次透過場外終端機進行。第二代自動對盤繫統推出，證券交易除了由交易大堂終端機進行交易，還可由安裝在交易大堂外的終端機進行。

此後，交易大堂變得門可羅雀，最初的作用也一去不復返。于是，在開市31年後，交易大堂最終在2017年10月27日宣告關閉，啟動新裝修計劃。新裝修後的港交所交易大堂被命名為香港金融大會堂，開始其新的使命。

甲廈租金下跌

如今，除了富臨閣部分由商場改建為五層玻璃幕牆商廈外，交易廣場其他三座辦公樓基本保持了1980年代的風貌。

一代人有一代人的記憶，雖紅杉仔的時代已過去，但港交所的地位始終沒有動搖。因而，對此收購交易廣場，港交所認為：“連同相關優化項目工程，本收購交易将有助香港交易所作為香港重要的金融市場基礎設施，滿足集團的長期業務發展和營運需求，進一步促進香港交易所與持份者的聯繫，並反映香港交易所作為全球交易所的地位。”

“本收購交易為香港交易所提供一個長久的辦事處地點，将有助提升香港交易所應對不同房地産周期的韌性，讓香港交易所可以受惠于擁有自置物業資産所帶來的最大效益和價值，並同時繼續透過租用交易廣場若幹樓層來維持其營運的靈活性。本收購交易亦将有助香港交易所節省長遠租金開支。”

另悉，本收購交易完成後，該物業将用作為香港交易所的總部及辦公室。除該物業外，香港交易所亦于2025年4月24日簽訂新租約租用交易廣場二期其中五個樓層，租賃期為九年，而香港交易所現時已租用該五個樓層作為辦公室。

在花旗看來，港交所斥資63億元向香港置地的附屬公司購置交易廣場物業作永久總部，由于港交所的外部投資組合被變現以為收購提供資金，投資收入可能下降。外部投資組合在2024年的總收入為4.47億港元，占2024财政年度稅前盈利的3%。該行認為收購可能會對盈利造成低單位數字的負面影響。

雖然全年收益可能受影響，但從長遠看來，趁市場租金處于低位時購入物業，節省下的租金成本或許更為劃算。而且交易廣場所處的中環核心區，似乎還是租金下跌的“重災區”。

據香港差饷物業估價署此前公布的數據顯示，2024年12月，香港核心地區甲級寫字樓的租金指數較2023年12月有所下跌，上環/中區、灣仔/銅鑼灣、尖沙咀分别同比下降4.3%、6.7%、3.5%。至于同期的售價指數則報268.3，較2024年1月的349.4下降23.21%。

仲量聯行報告則顯示，截至2025年1月底，香港甲級寫字樓整體空置率微升至13.3%。

仲量聯行數據還顯示，2024年香港整體甲級寫字樓空置率已攀升至13.1%，為過去25年以來的新高，主要受到中環及其他地區新落成的項目影響。不過報告也指出，五大主要商業區中，四個地區的空置率保持穩定，其中三個呈現改善迹象。

在租金表現方面，仲量聯行指出，2024年香港甲級寫字樓整體市場租金下跌8.6%，其中中環跌幅達12.0%，主要受區内新供應帶來競争加劇影響。

仲量聯行還指出，由于利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物業的資本價格均錄得下跌，其中甲級寫字樓的資本價格下降9.8%。

另據高力近日發布的2025年第一季度報告顯示，香港甲級寫字樓空置率預計将會上升，進一步拖低租金。

報告顯示，2025年第一季度，香港甲級寫字樓的淨需求稍微下降，以致整體租金按季下跌3%至每平方呎47.2港元。其中，核心區中環/金鐘的租金則按季錄得3.8%跌幅，跌幅較其他子市場大。

高力香港企業客戶服務主管顔慧萍預測，鑒于今年約有300萬平方呎的寫字樓進入市場，空置率将進一步上升，預計2025年租金将再下跌8-10%(9%)。

港交所此時入手，不失為好時機。

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