年報觀察 | 中新集團“一體兩翼”的壓力

觀點網 近日，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司披露了2024年度業績報告。

2024年年度業績報告顯示，中新集團于報告期内實現營業收入26.85億元，較上年同期減少26.57%；實現營業利潤8.08億元，較上年同期減少57.40%；利潤總額8.32億元，較上年同期減少58.65%；歸屬于上市公司股東的淨利潤6.37億元，較上年同期減少53.22%。

産城園區評論獲悉，中新集團作為園區開發主體和中新合作載體，由中國和新加坡兩國政府于1994年投資設立。2021年，中新集團優化業務結構，将區中園出租納入主體業務，确立了“一體兩翼”的發展格局，主體業務為土地一級開發和區中園出租，兩翼調整為産業投資和綠色公用。

據年報顯示，報告期内中新集團收入主要來源于園區開發運營及綠色發展業務。主營闆塊收入下降，兩翼收益亦不見增長。

主營業務壓力

據了解，在市場大環境的影響下，中新集團區域内土地開發業務發展受到影響。報告期内，園區開發運營期内實現營業收入18.54億元，較上年同比下降34.97%。對此，中新集團表示，這主要是由于本期出地面積減少，由此産生的收入減少所致。

報告披露，以土地一級開發與經營為業務的中新蘇滁和中新嘉善期内歸屬于母公司淨利潤分别為-2406.20萬元和-3745.98萬元，較上年同比減少313.52%和567.77%。

此外，因期内園區開發業務回款減少，本期經營活動産生的現金流量淨額較上年同期減少37.11%。

據了解，自2019年剝離房開業務上市以來，中新集團便不斷加大土地開發為主向園區運營轉型的力度。優化業務結構後，作為核心主業的園區開發運營包括産城融合園區和區中園兩個闆塊。

據悉，中新集團在蘇州工業園區的標準廠房、定制廠房、研發辦公、長租公寓等自有載體合計建築面積約200萬平方米。

截至2024年底，園區内自有載體入駐企業約430家，綜合出租率超91%；自有載體内入駐世界500強企業19家、高新技術企業78家、規模以上工業企業50家、蘇州市“獨角獸”培育企業9家。

根據報告，中新集團先後布局了蘇錫通科技産業園、中新蘇滁高新區、中新嘉善現代産業園、中新昆承湖園區、蘇銀産業園等産城融合園區，開發運營面積超250平方公里。

而作為主營業務闆塊的組成部分，區中園出租業務已然占據重要地位。

截至2024年底，中新集團累計落地區中園建築面積約300萬平方米，已投入運營建築面積約200萬平方米，綜合出租率約89%。其中，在蘇州工業園區内已投入運營區中園建築面積約125萬平方米，綜合出租率超93%。

據悉，區中園業務以公司旗下控股子公司中新智地為主要平台。截至2024年底，中新智地累計落地區中園建築面積約150萬平方米，陸續交付常州、鎮江、南通、嘉善、江陰、句容等區中園項目52.6萬平方米。

報告期内，中新智地成功摘牌常熟昆承湖項目，完成中新美意工業坊項目收購，啟動蘇虹工業坊更新改造。同期，于中新雙向投資洽談會上簽約中新具身智能産業園項目，並成立中新具身智能産業發展（蘇州）有限公司，助力園區具身智能産業發展。

在資本運作方面，中新智地首批區中園REITs産品“中新-東吳-元聯-中新智地區中園一期資産支持專項計劃”于報告期内獲上交所無異議函。據悉，這是蘇州地區首單獲批的國有上市主體旗下REITs産品。

除中新智地外，中新嘉善現代産業園的中新智慧園一期、蘇錫通科技産業園的中新智能制造産業園一期項目共約20萬平方米的工業載體投入運營後，其出租率分别達85%和86%；中新聯科舒城電子産業園共約8.5萬平方米的工業載體投入運營後，綜合出租率達85%。

兩翼闆塊發展

産城園區評論了解到，中新集團自2018年探索開展産業投資業務以來，形成了母基金、産業子基金及項目直投的多層次産業投資業務布局。

近年來，中新集團投資領域包括新興産業，布局生物醫藥、半導體、機器人等科技行業，但投資周期相對較長，容易受到宏觀政策、經濟周期、行業技術叠代等多重因素影響。

具體來看，在基金參投方面，中新集團側重于信息技術、高端裝備及智能制造、新能源新材料和醫療健康等。

截至2024年底，中新集團已累計認繳投資外部市場化基金51支，認繳總金額約43億元，促成103個招商項目落戶園區及走出去園區，其中蘇州工業園區60個，走出去園區43個，拉動總投資648億元。基金（不含母基金）所投項目中國家級“專精特新”項目超270個，上市和已過會項目32個。

報告期内，新增認繳投資元禾原點肆号、綠動新材料等外部市場化基金4支，認繳金額1.6億元，拉動基金投資總規模41億元；基金新推薦有效招商項目源86個，新增落地項目29個。

科創直投方面，公司發起設立了中新園創、中新園展規模合計8億元的産業投資基金。

其中，中新園創投資區域以蘇州工業園區為主，适度關注新加坡項目，投資領域以信息技術、高端裝備、生命科學為主，階段以早中期為主，兼顧成熟期。

中新園展投資區域則以公司各合作園區、區中園為主，投資領域以信息技術、高端制造、新能源、新消費為主，階段以成長期為主，兼顧早期、成熟期。

截至2024年底，中新集團累計直接投資科技項目40個，合計投資金額5.88億元，拉動總投資97億元。報告期内，投資蘇州工業園區及走出去園區内的優質科創類企業，新增聯結科技、行雲集成等直接投資項目4個。

至于兩翼中的綠色公用業務，中新集團在為蘇州工業園區提供城市水電氣熱公用事業服務的基礎上，進一步聚焦綠色發電、綠色減排、綠色服務等綠色業務。

綠色發電以旗下控股子公司中新綠能為主要平台。2024年，中新綠能、中新春興新增並網220MW。綠色減排方面，中新聯科全年處理工業廢水118萬噸，同比增長16%；中法環境全年共處置污泥21萬噸，中新蘇伊士、和順環保全年處置危廢5萬噸。綠色服務方面，穩步推進光伏電站自主運維業務，中新智業在運維電站200MW。

據年報披露，報告期内中新集團綠色發展業務實現收入6.89億元，較上年同比增加5.85%，主要是本期光伏發電增加所致。然而，由于綠色減排業務量下滑，導致闆塊整體利潤率較上年同期略有下滑。

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