觀點直擊 | 金地集團：度過償債高峰

觀點網 4月22日，金地集團在上證路演平台召開了2024年度業績說明會。

出席本次會議的管理層有董事長徐家俊先生，董事、總裁、财務負責人李荣輝先生，獨立董事李普偉先生，高級副總裁郝一斌先生，高級副總裁王南先生，董事會秘書胡學文女士，财務總監曾愛輝先生。

徐家俊表示，自2024年9月中央提出房地産市場要"止跌回穩"以來，市場信心逐漸企穩。12月中央經濟工作會議強調"持續用力推動房地産市場止跌回穩"，釋放了明确的政策支持信号，對地産有基本面的預期利好。"在政策支持與行業轉型的雙重驅動下，房地産市場将逐步回歸理性增長軌道。"

剛剛過去的一年，金地順利償還約200億元公開市場債務。進入2025年後，金地開始嘗試在公開市場恢復拿地。

度過償債高峰

2024年，金地集團的全部精力幾乎都放在了公開債償付上，全年按時足額償付的公開市場到期債務規模共約200億元。

為此，金地集團将現金流管理視為2024年的第一要務。經營上堅持以銷定産、量入為出的經營策略，不斷提高經營敏捷度；積極調整資源結構，大力推進存量資産處置與盤活，實現資金歸集。與此同時，金地還持續通過項目合作的方式拓寬融資渠道，補充經營性和融資性現金流。數據顯示，2024年金地全年實現了136億元的經營性現金淨流入。

在業績交流會上，金地集團總裁、财務負責人李荣輝表示，目前公司已順利度過公開債兌付高峰期，截至本次業績說明會，公司在2025年與2026年尚未兌付境内公開債面值約0.59億元和5.01億元。

同時，金地的整體存量債務亦有改善。截至2024年期末，金地集團的有息負債余額同比下降20%至735億元。有息負債中，銀行借款占比為96.3%，公開市場融資占比為3.7%；長期負債占全部有息負債比重的56.7%，債務期限結構合理。

截止年末，金地集團的資産負債率為64.8%，剔除預收款項後的資産負債率為59.7%，淨負債率為49.1%，債務融資加權平均成本為4.05%，較上一年度降低了31個BP。

總體來看，在财務層面，金地集團通過了2024年的嚴峻考驗，交出了一份不錯的答卷。

重返土拍市場

盡管2024年金地集團通過公開債的償付保障了公司财務基本面和經營基本面的穩健。但在整體市場築底的大背景下，金地的銷售業績亦有所下滑，全年累計實現簽約面積471.4萬平方米，同比下降約46%，累計實現簽約金額685.1億元，同比減少約55%。

對此，金地集團高級副總裁王南在業績會上表示，盡管2024年的政策寬松對行業整體信心修復及需求釋放起到積極作用，但政策效果也呈現出結構性分化與滞後性傳導的特征。一線及強二線城市中的高能級區域改善型項目成交環比出現明顯改善，但低能級城市仍承壓，三四線城市受制于庫存高企、人口外流及居民收入預期偏弱等因素影響，政策刺激效果有限，市場仍處于築底階段，因此公司部分項目去化周期延長。

對于未來的銷售策略，王南表示，今年公司将圍繞精準去化、靈活定價、需求适配三大核心，持續推進存量資源的提升工作，通過産品品質提升加快去化。

銷售業績的下滑，一方面是受制于項目去化的影響，另一方面或許也與金地當前的土儲結構有關。從2023年下半年至今，金地已有持續一年半時間未能在公開市場獲取土地，随着優質土儲的持續消耗，金地也亟需補充新的優質土儲。

今年開年以來，金地集團已開始嘗試在公開市場獲取土地。其中1月21日，金地以1.86億元競得杭州臨平區老城地塊，規劃建築面積1.63萬平方米，權益比例40%；2月20日，金地聯合國貿地産、星獅地産，以8.15億元競得上海松江區松江新城地塊，規劃面積3.11萬平方米，權益比例9%。

董事長徐家俊指出，重回土拍市場的主要原因是公司随着公開債務的償還，債務壓力緩解，同時2024年行業寬松政策對市場整體信心修復及需求釋放起到積極作用，市場有所修復，部分核心城市市場出現一定程度回暖的積極迹象，因此在核心城市重啟拿地。

從今年新增的地塊來看，金地集團仍處于一種比較謹慎的狀态。新增的兩幅地塊均為核心城市的低容積率、小體量地塊，更容易實現去化，安全性更高。

針對未來的土地投資策略，徐家俊表示，公司将繼續關注位于核心城市的投資機會，擇機補充優質土地儲備。在财務安全的情況下，按照量入為出的原則，根據自身經營性和融資性現金流的恢復程度進行投資決策，逐步實現投資-銷售的良性經營循環。

截止2024年末，金地土地儲備金額約4325億，權益土地儲備金額約1759億，權益比例約40.7%，其中，一、二線城市占比約77%。

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