季報觀察丨招商租賃REIT林下項目出租率重回90%

觀點網 2025年以來，基礎設施公募REITs二級市場表現強勁，63只已上市REITs中62只均實現正向增長。

4月20日，招商基金管理有限公司發布了招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下稱，招商蛇口住房租賃REIT）2025年第一季度報告。

該REIT于2024年10月23日正式在深交所上市，是招商局旗下第二單獲批通過的REITs項目，也是2024年首單上市的租賃住房公募REITs。

2025年第一季度，是這只REIT上市後度過的第一個完整的季度，我們來看看它的表現。

報告期内，招商蛇口住房租賃REIT實現收入1791.03萬元，環比下降13.42%；淨利潤為負146.20萬元，環比微幅改善0.27%；經營活動産生的現金流量淨額為796.06萬元，環比下降60.3%。

同時，基金的現金流分派率為0.68%，環比下降0.24個百分點；年化現金流分派率為2.77%，環比下降1.28個百分點。

截至目前，該REIT的資産由2個租賃住房項目組成，包括軍位于深圳市南山區的林下項目和太子灣項目，合計擁有927套租賃住房及15套配套商業，可供出租面積合計6.53萬平方米。

報告期内，項目整體運營平穩，完成收入1767.28萬元，息稅折舊及攤銷前利潤1303.85萬元。

同期，項目整體出租率為92.40%，同比上升17.01%。具體來看，林下項目出租率從2024年末的70.37 %提升至90.79%，太子灣項目租賃住房出租率從2024年末的92.86 %提升至95.8%。

但整體租金收繳率錄得96.96%，同比下降1.96%。降低的收繳率直接影響了當季的租金收入。

該基金兩個底層資産中，林下項目2024年4季度的租金收繳率為99.68%，而2025年第一季度下降至96.32%，下降了3.37%。太子灣項目2024年4季度的租金收繳率為97.86%，2025年第一季度下降至97.66%，下降了0.2%。

總的來看，招商蛇口住房租賃REIT在2025年第一季度雖然收入環比下降，但利潤的降幅卻有所收窄，這與其經營過程中的多方面因素相關。

包括，通過對比2024年4季度與2025年第一季度的财務數據，可以發現營業成本的顯著下降對利潤表現産生了積極影響。

2024年4季度，該REIT營業成本合計為1563.85萬元，而2025年第第1季度營業成本降至565.76萬元，降幅達到63.8%。這一成本下降主要得益于折舊和攤銷費用以及運營服務費等支出的降低。由于營業成本的大幅降低，利潤虧損有所減少。

期内，招商蛇口住房租賃REIT最值得關注的點，是林下項目出租率重回90%以上。

2024年12月，招商蛇口租賃住房REIT的林下項目出租率降至70.37%，較11月末下降26.73%，主要由于重要企業租戶在12月25日合同到期後退租143套房屋。

項目方後續做了不少努力。2025年3月5日，招商蛇口租賃住房REIT曾發布公告稱，當前租賃去化情況符合預期。

“過往2個月由于春節前大量客群離深返鄉，市場處于傳統意義的淡季，因此運營管理機構采取“年末特惠”促銷策略量吸引部分客戶預定。2025年2月12日元宵節後成交熱度明顯提升。”該REIT稱。

但由于林下項目在一季度内處于租賃去化爬坡階段，因此采用了綜合促銷策略，平均簽約租金較2024年末有所下降。

這令林下項目一季度的平均租金單價從去年第四季度的107.45元/平方米/月，微降至103.93元/平方米/月，並可能會對項目的後續收入産生影響。

另值得注意的是，根據報告，2025年第一季度，招商蛇口住房租賃REIT企業租戶面積占已出租面積比例為15.35%，這一比例同比下降了9.38個百分點，這意味着租金的收入将更多依賴個人租戶。

相較于企業租戶，個人租戶租賃需求更加多樣化，租期分布較為分散，有利于降低集中退租風險，減少類似去年4季度退租事件帶來的風險。

在2025年1月10日的公告中，招商蛇口住房租賃REIT就已稱自2024年12月26日起，本基金已不存在重要現金流提供方。

“當前，本批房屋的去化側重定位在個人租戶群體，随着後續出租率逐步爬坡，企業租戶占比預計穩步下降，有利于項目中長期業績的平穩表現，本基金收入來源分散度也将相應提高。”招商蛇口住房租賃REIT表示。

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