再次處置中庚漫遊城 割裂的上海大宗市場

觀點網 上海作為國内大宗交易的核心市場，其區域内的固定資産常被各大投資機構青睐。但近期，原屬于中庚置業集團旗下的中庚漫遊城兩度流拍，無人接盤成為當今大宗交易氛圍冷淡的縮影。

2025年4月，在産權交易平台出現了一則76億元“巨額不良債權包”意向征集公告。公告顯示，該債權為上海城開集團龍城置業有限公司債權，債權人為中信金融，債權本金67.98億元。

抵押物為位于上海市闵行區闵虹路與萬源路交叉口的中庚漫遊城商業綜合體，包括商業、酒店、辦公、地下車位等，建築面積合計約43.75萬平方米，抵押物司法評估價約131.57億元。

此外68億元債權本金後面還有29.38億元利息罰息等，8.5億元債權本金後面還有3.48億元利息罰息等，總債權約109億元。

無人接盤

透過股權所屬商業客了解到，上海城開集團龍城置業有限公司由中庚置業集團和力晖投資分别持股80%和20%，其中中庚置業集團早在2021年因76.48億元債務違約暴雷。

中庚集團在暴雷後，中庚漫遊城的商業部分于2024年被司法拍賣，期間兩次司法拍賣全部流拍，起拍價格從20.7億元腰斬至16.56億元，價格僅為2.7萬元/平方米，為昔年散售峰值約6.8折。

資料顯示，當年中庚集團收購中庚漫遊城後，曾将1棟辦公樓單獨出售，成交價格最高達到了4萬元/平方米。

中信金融與中庚漫遊城的淵源則可追溯到2016年。2016年，中庚置業集團曾将上海城開集團龍城置業5.25億元股權資本質押給了中信銀行上海分行與福州兩家分行。

随後在2017年，另一位股東力晖投資将上海城開集團龍城置業5.25億元股權資本也質押給了中信銀行上海和福州兩家分行。直至中庚置業經營出現問題。

這次中信金融挂出的不良資産包是将整個中庚漫遊城涵蓋在内，具體包括2棟30層國際超甲級寫字樓，另有一棟超五星級的中庚聚龍酒店，以及一棟集中式商業樓，一片街區商業及包括2100余個車位的整體地下面積構成。

其中價值最高的是寫字樓T2棟“中庚環球創意中心”，建面6.15萬平方米，僅地上部分司法評估價格便達到29.58億元。

商業客實地走訪發現，中庚環球創意中心附近的寫字樓布局堪稱臃腫，項目本身是在1号線“蓮花路站”上建造，但以蓮花路站為中心，周邊可以輻射到的寫字樓包括甯谷國際、勝富仁大、蓮花國際廣場等多個項目。

周邊巨大的競品壓力，或為項目流拍的重要原因之一。即使中庚漫遊城購物中心本身運營相當不錯，近年來憑“二次元”向“生活方式”業态的成功轉型，在當地頻頻出圈，人氣也相對暢旺。

但如今購物中心與寫字樓、酒店等不同類型資産一同被打包成一個不良債權包，投資機構想要出清可能就會有更多壓力。

2024年3月中庚漫遊城資産包曾以20.7億元首次公開法拍，即單價3.37萬元/平方米，最終流拍，随後二次法拍價降到16.56億元，即單價不到2.7萬元/平方米，仍然無人接盤。

目前，中信金融或正打算再次處置中庚漫遊城。

大宗交易冰與火

近期，上海多棟寫字樓資産被爆出出售意願，其中既有“新朋友”也有“老朋友”。

位于楊浦區的中交濱江廣場便是正在市場上新出現的項目，該項目共有A、B兩棟寫字樓，建築面積約19萬平方米，由中交集團在2022年開始建設，2024年竣工，随後便在市場挂牌出售，兩棟寫字樓中A棟由中交集團自持進行租賃，進行整棟出售的是B座寫字樓。

此外，還有一位“老朋友”也被挂上交易平台，即SIP盛邦國際大廈。該項目是虹口區交易次數最多的一個資産，在歷史上已經完成了4次收購，項目的流動性長期受到認可。此次再次挂牌，或許将迎來他第五個主人。

上海盛邦國際大廈原本是由資本策略地産聯同雷曼兄弟共同收購的物業，因後來雷曼兄弟破産，資本策略地産收購原雷曼兄弟持有的部分。

2011年，ARA資産管理從資本策略地産CSI收購上海盛邦國際大廈。2014年，吉寶資本Keppel Capital收購該項目。随後在2018年，領盛投資LaSalle Investment收購後進行了全新翻新並運營管理至今。

2025年初，上海寫字樓市場處于一種冰火兩重的狀态，前有重磅項目的成交帶來希望，後有斷貸剝離的現實映像。

2025年，1月中郵保險正式簽約上海博華廣場不動産專項基金投資協議，達成這筆百億級的重磅交易，成功給寫字樓市場帶來了一場開門紅，引動市場情緒高漲。但随後2月貝萊德斷貸剝離寫字樓資産的行為又把人們對市場的認識拉回現實。

中郵保險收購的上海博華廣場最早是在2023年9月開始挂牌，經歷了超過1年以上的周期才最終落地。因此對于近期新挂牌的寫字樓項目在短時間内尋找到買家可能性並不高。

中郵保險下場收購寫字樓意味着當下險資已經成為接盤寫字樓、購物中心等商業地産項目的重要力量之一。

2024年寫字樓市場的意冷給了諸如中郵保險等新入場投資者機會，但險資其自身的保險屬性迫使其投資風格傾向于保守，對于項目的要求標準是高于一般投資機構，所以依靠險資帶動寫字樓市場的反轉並不容易。

有相關人士認為，寫字樓市場的分化或許将在2025年更加嚴重。

目前上海寫字樓市場供需關繫之間的矛盾仍然在不斷的擴大，2024年，上海已經成為了全球最大的辦公樓市場，甲級寫字樓的存量達到1717萬平方米，其中12個項目為2024年新增供應，共計79.4萬平方米，同比下降28.2%，甲級寫字樓新增供應約37萬平方米。

租金方面，2024年末上海全市甲級寫字樓平均租金環比下降1.2%至6.54元／平方米／天，一直被當做上海商業核心的南京西路闆塊租金也跌破10元，至此上海核心區所有闆塊的平均租金全部回歸到1位數的時代。

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