物業維艱 | 京城佳業淨利潤下降三成的2024年

觀點網 自上市以來，京城佳業的發展之路似乎並不平坦。

随着各大物業企業年度業績陸續披露，京城佳業于3月28日公布2024年年度業績。盡管公司整體收入看起來表現良好，但溢利方面的數據顯得格外突出。

公告顯示，2024年京城佳業錄得總收入約為19.84億元，較2023年同期增加約8.4%，京城佳業表示，這主要是由于集團管理規模的持續擴大帶來收入提升。

2024年，京城佳業實現新簽面積約740萬平方米，同比增長約35.2%；新簽合同額約為6.96億元，同比增長約22.2%。新增全委物業項目52個，其中來自第三方項目49個，占比約94.2%。

截至2024年12月31日，京城佳業在管項目面積約為4590萬平方米，其中來自關聯方北京城建集團及其合營企業或聯營公司項目的在管面積約為2250萬平方米，占比約49.02%；來自第三方在管項目面積約為2340萬平方米，占比約50.98%；面積規模較去年同期分别增長約3.9%及18.7%。

在獨立化轉型的浪潮中，京城佳業在管項目将近過半來自于關聯方。，而這也很容易反噬公司本身。

京城佳業並不介意依賴于關聯方，其在年報中直言：依托控股股東北京城建集團的全産業鍊優勢和集團作為首都國有物管上市公司的先發優勢，打造集團"第二增長曲線"。

只是，這是一把雙刃劍，既能幫助公司快速擴張規模，也能成為公司利潤下降的重要因素。

年報顯示，京城佳業2024年毛利約為3.54億元，較2023年同期下降約5.9%；溢利約為8460萬元，較2023年同期下降約26.9%；集團擁有人應占年内溢利約為7970萬元，較2023年下降約29.8%。

對于毛利、年内溢利及集團擁有人應占年内溢利下降的情況，京城佳業則表示主要原因是物業管理項目的前期及質量維護投入加大以及集團對未收回的應收賬款計提了相應的減值準備。

截止2024年年末，京城佳業的應收賬款為8.95億元，同比增長約4.58%；其中來自關聯方的應收賬款為3.06億元，占比約34.15%；來自第三方的為5.89億元，占比約65.85%。

期内，公司計提應收賬款減值撥備金額為1.95億元，較2023年的1.37億元增加了0.58億元。由于計提規模的擴大，最終公司應收賬款余額約為6.996億元，較上年末有所縮減。

實際上，為了加快回款，京城佳業在2024年已接收了一批重資産。

2024年9月，京城佳業被關聯方用車位抵銷了總計758.1萬元的款項。雖然從賬面價值來看，京城佳業在這次交易中淺賺了近六十萬，但實質上接收車位這種不動産項目對物業公司來說也許是一種負擔。

回顧近幾年來的業績表現，不難發現，京城佳業的營收增速呈現逐年放緩的趨勢。

根據京城佳業2022年至2023年年度業績顯示，京城佳業過去兩年的收入分别為15.67億元、18.29億元，增速分别為28%、16.7%。而到了2024年，京城佳業的收入增長進一步放緩，在報告期内錄得總收入約為19.84億元，較2023年同期增長僅約8.4%。

從業務闆塊來看，京城佳業的收入來自于物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

其中，2024年京城佳業來自物業管理服務的收入占比持續攀升，達到70.5%，實現收入13.99億元，較2023年同期上升約23.6%，這也得益于公司在管面積及在管項目數量的增長。

具體來看，物業管理服務闆塊收入主要來源于非住宅物業，占總收入約59.8%，錄得收入約8.37億元，較2023年同期顯着增長約43.1%。而住宅物業方面則占總收入約40.2%，實現收入約5.62億元，較2023年同期僅增長約2.8%。

非業主增值服務實現收入約2.54億元，占總收入比例約12.8%，同比下降29.3%；社區增值服務收入約為3.31億元，占比16.7%，同比下降2.3%。值得注意的是，在接收了一批停車位資産的2024年，公司旗下車位運營服務提供的收入卻不及2023年。

毛利率方面，京城佳業2024年的毛利率約為17.9%，較2023年同期20.6%下降2.7個百分點。

其中，物業管理服務業務闆塊的毛利率為14.6%，較2023年下降4.8個百分點；非業主增值服務業務闆塊的毛利率為39.2%，較2023年提高8.7個百分點；社區增值服務業務闆塊的毛利率為15.1%，較2023年提高1.2個百分點。

為了應對利潤率逐步下降，物業費收繳難，支出壓力不斷加大，應收賬款持續攀升等難題，京城佳業似乎決心發力多元業務，布局新賽道。

而從2024年内公司的業務拓展來看，其選擇的方向是高校賽道。

2024年，京城佳業在服務北京大學醫學部、清華大學水利繫、北京服裝學院等項目的基礎上，又新中標北京電子科技學院、北京政法職業學院、北京農學院等項目。此外，還從股東方受托管理了一批高校資源。

同年6月21日，京城佳業公告披露，大股東北京城建集團新成立了北京高校後勤服務有限公司，以接收多家目標高校後勤公司的部分股權，並且，将該公司委托給京城佳業管理。此次涉及北京建築大學、北京建築大學、首都師範大學等13所高校，共14家目標公司的各75%股權已明确納入到本次無償劃轉的範圍。

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