商業退步集 | 萬科商業穩住了收入規模 但前路在哪里？

觀點網  “我們的資源沒法做到全部業務都能照顧好，所以這時候必須要做取舍。”

在去年上半年召開的股東大會上，萬科宣布未來将聚焦綜合住區開發、物業管理、租賃住宅三大主業。

而過往被寄予厚望的商業闆塊，則面臨了新的境遇。

人員調動、架構調整、資産出售……成為萬科商業闆塊2024年的關鍵詞，而印力集團的“歸去途”也成為了過去一年時間里，市場關注的重點話題。

業務調整之下，萬科商業闆塊的業績表現如何？一連串的數據當中，又能否窺探萬科對印力，乃至整個商業闆塊的未來思緒？

業績解析

3月30日晚間，萬科企業股份有限公司發布2024年的業績報告，在致股東信中，這家企業表示2024年是異常艱難的一年。

從其整體業績來看，報告期内，該公司實現營收為3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損494.78億元，由盈轉虧。

與集團整體業績走勢一致，2024年，萬科的商業業務（含非並表項目）實現營業收入88.9億元，同比下降2.5%。

查閱發現，2020年、2021年、2022年及2023年，萬科商業業務(含非並表項目)營業收入分别為63.22億元、76.29億元、87.2億元及91.1億元。而2024年的收入回落至兩年前的水平。

此外，這份财報與過往也有不同。

一方面，自2023年年度報告開始，萬科不再公開披露其營收前十的商業項目，最新發布的财報同樣如此；另一方面，印力的營業收入同樣不再單獨披露。

不過，對比過去幾年的業績表現不難推測，印力的業績占比約占萬科商業業務總收入的六成左右。

如若按此粗略計算，過去一年，印力管理的商業項目營業收入則為53.34億元，對比2020年、2021年、2022年及2023年的42.22億元、52.29億元、54.8億元及57億元，亦呈現出頂部回落的态勢。

數據來源：企業财報，觀點指數、商業客整理

“去年印力出售了不少核心項目，管理規模有所下降，對其結算收入也會帶來一定的影響”，有業内人士如是提到。

不過，即便是業務收縮的大背景下，年内，萬科仍有新的商業項目落成。

财報透露，2024年，上海徐匯萬科廣場、上海三林印象匯、深圳坂田萬科廣場等8個商業項目開業。

其中，上海徐匯萬科廣場開業率88%，區域首店率40%；深圳坂田萬科廣場開業率96%，其中深圳首店10家，龍崗區首店34家；上海三林印象匯開業率86%，區域首店率超50%，作為上海首個印象匯産品。

截至報告期末，萬科合計開業181個商業項目（不含輕資産輸出管理項目），較2023年末減少22個項目，建築面積1081萬平方米，同比縮減6.65%。

年末，該公司規劃中和在建商業建築面積為196萬平方米，而上年同期為305萬平方米。同時，萬科管理運營的商業項目中，長三角及珠三角城市規模占比超過58%，四個一線城市的占比為29%，一二線城市的占比超過94%。

顯然，無論是開業項目還是儲備項目，萬科其業務總量出現了較為明顯的減少。

數據來源：企業财報，觀點指數、商業客整理

持續出表

業績下滑、項目規模縮減……在外界看來，這是萬科放棄商業闆塊的有力證據。

實際上，早在去年年初，深陷資金壓力的萬科，便對其主營業務做出了大調整，商業闆塊不再是萬科“三大主業”之一。

針對彼時的“瘦身計劃”，萬科提到，将通過大宗交易和REITs，把商業辦公資産轉讓出去。

而率先被擺上貨架的是上海七寶萬科廣場，這也是萬科運營管理商業項目當中，收入最高的一個。

商業客查閱發現，2020年至2023年上半年，七寶萬科廣場的營業收入分别為3.68億元、4.42億元、4.08億元、2.13億元，均位列萬科商業項目第一位。即便疫情影響的那些年，其營業收入也遠高于第二名的深圳印力中心。

去年2月份，萬科以23.84億元出售了在上海七寶萬科廣場一半股權，自此，萬科完全退出該項目，而這一交易對價較項目估值折讓将近三成。

困境之下，萬科選擇将最賺錢的購物中心出售，以換取現金流，有市場人士表示，“這是不得已選擇。”

七寶萬科廣場之後，開業不到四年，但營業收入迅速超越深圳印力中心，奪得榜眼的上海藍翔印象城MEGA，也難逃出售命運。

去年7月，印力将其所持的上海南翔印象城MEGA48%的股權轉讓給新加坡政府投資公司（GIC），交易完成後，GIC持股比例升至98%，而印力持股比例降至2%。

兩個月後，上海松江印象城48%股權亦由GIC接手，印力的持股比例從50%降到2%。

除此之外，萬科還接連出售了深圳灣超級總部基地T208-0053号宗地使用權、深水埗長沙灣The Campton商場及附屬公衆停車場、上海陸家嘴綜合體45%股權等。

在前不久召開的投資者交流會上，萬科管理層表示，大宗交易和資源盤活方面，公司全年實現大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元。

除了大宗交易，萬科還在尋求多種合作形式，包括股權融資、類REITs及公募REITs等。

去年，中金印力消費REIT成功上市，其底層資産則為杭州西溪印象城，該項目整體建築面積25萬平方米，是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心。

值得注意的是，在萬科最後一次披露的“運營管理前十大商業項目”當中，已有四個項目完成了出表與剝離。

“大量核心資産被出售，這也在一定程度上說明萬科有意放棄商業地産市場”，業内人士提到。

圖片來源：企業财報

商業前路

在萬科的體繫内，商業業務始終被分作“兩大派繫”。其一，印力集團；其二，則是萬科各個城市公司下轄的商業事業部。

據了解，2016年，萬科正式将印力收歸麾下。不過，收購至今也有近九年時間了，但萬科始終未将印力集團並表，從其财務報表上看，印力屬于“長期股權投資”，産生的收益屬于“投資收益”。

2024年，萬科集團錄的投資總收益為89.23億元，其中，成本法核算的長期股權投資收益為88.47億元，而權益法核算的長期股權投資收益為0.31億元，出售長期股權投資産生的收益為8.75萬元。

在資本市場看來，印力在商業運營與資管操作方面，有着較為成熟的經驗，而萬科各個區域事業部則持有大量的商業項目，但兩者始終未能形成合力，由此導致萬科商業闆塊的業績無法達到預期。

過去幾年，萬科也試圖整合旗下商業闆塊，但效果甚微。

其中，2021年6月，王海武空降印力集團，出任總裁一職，随後，2022年，萬科将49個自主開發項目交予印力集團管理，，總體量達200萬平方米。

2024年年初，萬科成立全新的商業事業部，将商業版塊提到了與開發業務和獨立上市的物業闆塊同等地位，同時任命孫嘉作為商業BG的操盤手。

同年10月，萬科再度調整組織架構。其一，為了進一步提高商業、辦公資産的經營效益，開發經營本部将組建辦公事業部，聚焦辦公類資産的經營提效。

其二，深化商業事業部組織建設，事業部本部未來将聚焦大型購物中心、社區商業以及歷史文化街區的三大核心産品線開發，一線項目則合並為七大地區公司，以更加貼近當地市場和客戶，聚焦項目深耕細作。

對于商業闆塊的前路與印力集團的去留，萬科從未言明，但從只言片語中，也能窺探其考量。

有市場人士表示，此前的架構調整，或許意味着萬科商業的業務線将持續收縮，商業資産出售也将繼續。

在2024年度業績投資者會上，針對債務償還壓力的話題，萬科亦明确表示，将靈活采用資産證券化、市場化轉讓、戰略引戰等策略，适時補充流動性，支持資産價值最大化兌現。

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