物業維艱 | 荣萬家獨立之困

觀點網 趕在3月最後一天，荣萬家交出了2024年的成績單。

報告期内，荣萬家實現收入19.57億元，同比增長約6.8%；毛利收入4.16億元，同比減少約9%；毛利率約為21.2%，同比減少約3.7個百分點；年内歸母淨利潤為1.14億元，同比減少約9.9%。

規模方面，年度合約建築面積約1.01億平方米，新增約30萬平方米；在管建築面積約8930萬平方米，新增約570萬平方米。

2024年，荣萬家結束了自2022年開始的營收負增長趨勢，卻還是沒能成功踩下盈利持續下跌的刹車片。

數據走勢不容樂觀， “受房地産行業下行周期影響”的解釋已連續三年在年報中出現，過去支撐荣萬家登上資本牌桌的關聯方，如今成為企業前行的最大掣肘。

從2022年提出的開拓第三方資源，到2024年開始披露外拓動态，荣萬家調整業務線用了三年，但來自荣盛集團開發的在管建築面積占比從97.2%下降到93.4%。

關聯之困

乘上上市潮的東風登陸港股，背靠“河北王”荣盛發展的荣萬家也曾有過一段風光時刻。

上市發出的第一份年報顯示，2020年營收錄得18.07億元，同比上升41%；毛利及淨利潤分别實現5.08億元、2.64億元，增速均超100%，新增規模則以百萬平米計。

2021年，營收邁入“2”開頭，錄得24.85億元，同比增長約36.5%；毛利8.55億元，同比增加59.8%；淨利潤4億元，同比增長51.8%；在管面積6790萬平方米，新增約820萬平方米。

這時，荣萬家6794.2萬平方米在管面積中，有97.7%來自荣盛集團，獨立第三方物業開發商開發的物業僅有154.6萬平方米，占總面積中比2.3%。

然而，增長的勢頭在2022年急轉直下，關聯方荣盛發展陷入流動性危機，荣萬家無論營收、盈利指標還是合約規模，均錄得超20%回降。其中淨利潤近乎腰斬，同比下滑40.6%至2.36億元。

也是從2022年開始，“受地産行業周期性影響”猶如魔咒般套在對關聯方輸送面積、業務較為依賴的荣萬家頭上。

2023年，荣萬家營收、盈利指標持續下滑，總收入跌回18.32億元水平，淨利潤再次下滑46.8%至1.31億元，唯有合約面積因收並購、市場拓展站上“億”級規模。

得益于2023年三起收並購項目以及外拓，荣萬家的營收在2024年終于重回正增長。只是，6.8%的營收增速對荣萬家而言是一大進步，在行業中卻並不算快。

為了配合壓降關聯性的業務調整計劃，荣萬家近兩年的業務線一直處于重組優化狀态當中。

2023年度業績報告中，荣萬家首次在沿用了3年的“物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務”業務線之外新增“城市服務”闆塊。該年内，荣萬家将以5015.5萬元收購了萬家智慧環境70%股權，宣布正式入局城市服務環衛一體化賽道。

或許是認為常規劃分不能體現現有業務，荣萬家在2024年又調整了一次業務線劃分：“物業管理服務”細化拆分為“社區服務”與“商企服務”；“非業主增值服務”與“社區增值服務”合並為“服務周邊”；城市服務闆塊不變。

分業務線看，社區服務收入14.38億元，同比增長7.8%；商企服務收入4663.5萬元，同比增長27.8%；城市服務收入1.87億元，同比增加36%；服務周邊收入2.85億元，同比減少12%。

荣萬家于年報中表示，以基礎住宅物管為主的社區服務收入增長源于年内積極拓展帶來的在管面積增加；商企服務及城市服務也得到新項目拓展的支持，維持正向增長。

報告期内，合約建築面積約為1.01億平方米，新增約30萬平方米；在管建築面積約為8930萬平方米，新增約570萬平方米。

但與關聯方、地産行業關聯較為緊密的服務周邊業務，依然受到地産行業周期性下行影響，部分服務業務大幅減少，錄得負向增長。

另一方面，盡管荣萬家近兩年已在市場化拓展上投注不少，來自獨立第三方的管理面積擴大至586.5萬平方米，但來自荣盛集團的在管面積仍有93.4%，僅較2021年下降4.3個百分點。

這也意味着，在關聯方流動性危機短時間内無法出清的情況下，荣萬家與地産行業發展形勢關聯較為緊密的部分業務，或許在未來一段時間内仍然無法刹住下行趨勢，成為營收增長的一道阻礙。

盈利難題

2024年，也是荣萬家各項盈利指標持續下跌的第三年。

數據顯示，荣萬家2020-2023年分别錄得毛利5.08億元、8.55億元、6.21億元、4.57億元；毛利率為28.1%、34.4%、32.5%、24.9%；淨利潤為2.64億元、4億元、2.36億元、1.31億元。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

各項數據最高點均出現在2021年，與營收走向相似，在2022年關聯方影響加重後呈現大幅下降趨勢。

盡管回調幅度已然減小，但盈利仍在下滑。

截至2024年12月31日，錄得毛利4.16億元，同比減少9%；毛利率21.2%，同比下跌3.7個百分點；淨利潤1.16億元，同比下降11.2%；歸母淨利潤為1.14億元，同比減少9.9%。

利潤連年走低，荣萬家給出的理由是受到地産行業下行周期影響，開發商增值服務業務大幅減少，毛利額及毛利率同比減少。

2024年，社區服務實現毛利2.87億元，毛利率20%；上期服務毛利754.6萬元，毛利率16.2%；城市服務毛利3015.2萬元，毛利率16.1%；服務周邊毛利9091.2萬元，毛利率31.9%。

數據來源：企業年報

四條業務線毛利率均呈下降走勢，其中囊括兩項增值服務的服務周邊業務下滑幅度最大，由2023年同期42.6%下降9.3個百分點至31.9%。

增值服務的一大特點便是高毛利率，發展良好時很容易帶動整體毛利率升高，回調時也會影響整體毛利率錄得下行。

追根溯源，荣萬家營收及盈利表現都離不開說了三年的“受到地産行業下行影響”。

關聯性強變成了雙刃劍，過去穿雲掠霧送荣萬家登上港股競技場，如今牽絆着荣萬家跌入依賴性泥沼。

短期内無法擺脫關聯方帶來的影響，但仍要争取影響盡可能降低。除了營收恢復正增長之外，荣萬家還收獲了一個好消息--應收款項止住了增長的勢頭。

截至2024年12月31日，錄得貿易應收款項及預付款項28.05億元，已較2023年同期下降7.6%。

不過，應收賬款規模依舊遠超收入規模，占總資産比例為67.2%。

或許是對關聯方依賴性較強的原因，荣萬家應收賬款在2020年上市時便已達10.48億元，随後兩年保持着超40%的增速，迅速膨脹至27.32億元，並于2023年突破30億元。

也是自2022年開始，荣萬家對應收款項進行計提減值撥備，2022-2024年減值撥備金額分别為1.41億元、1.58億元及1.31億元。

這邊不斷計提應收賬款減值，另一邊還要盡力降低關聯性、加大在市場化拓展上的投入，荣萬家的現金流也從2022年開始錄得下降。

截至2024年報告期末，荣萬家流動資産淨值約18.35億元，現金及現金等價物約5.54億元，同比減少16%，主要受到規模擴大、提升服務品質及人工成本上升影響。

只是，從三年外拓僅降低關聯性3.9個百分點可以或許看出，荣萬家在獨立化轉型上還是不敢将步子邁得太大，比起“破圈求生”，可能更傾向于保守慢行。

進入2024年，荣萬家繼續在“舒适圈”内着重布局。年内于環渤海經濟圈在管面積為5296萬平方米，同比上升7.22%，占總規模比重上升0.2個百分點至59.3%。

其他三個區域在管面積亦有增長，但總體拓展力度不及“大本營”。

荣萬家于長三角地區在管面積1759.1萬平方米，同比上升7.38%，占總規模比重上升0.1個百分點至19.6%；大灣區及周邊地區在管面積為292.8萬平方米，同比上升2.95%，占總規模比重下降0.1個百分點至3.4%；中西部地區在管面積為1581.5萬平方米，同比上升5.43%，占總規模比重下降0.2個百分點至17.9%。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

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