資管新範式 | 瓴寓證券化權衡

觀點網 住房租賃市場的投資熱度持續升溫，各路資本加速布局。

最新消息顯示，近日，中信金石基金與瓴寓國際攜手知名保險公司及證券投資機構，共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金。

實際上，借助Pre-REITs基金，能夠加快存量資産的盤活，打通保租房投融資閉環。

更重要的是，依托上述基金，瓴寓國際能夠實現資産的孵化，對後續鍊接公募REITs市場有着重要意義。

Pre-REITs之外，過去幾年，瓴寓國際還嘗試了多種證券化産品，以此緩解長租公寓融資壓力與經營難題。

Pre-REITs基金

2月27日下午，瓴寓國際通過官微宣布，該公司與中信金石基金以及知名保險公司及證券投資機構，共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金。

這支基礎設施Pre-REITs基金将由瓴寓國際負責運營，並将上海松江西部科技園柚米社區作為種子項目裝入基金孵化公募REITs上市。

瓴寓國際表示，此舉旨在積極響應國家“租購並舉”和“房住不炒”的定位，深入貫徹落實金融支持住房租賃市場發展的方針政策。

Pre-REITs基金是公募REITs的前奏。

在資本市場看來，借助Pre-REITs基金，企業能夠加速優質資産的孵化，從而有序銜接公募REITs市場。

一方面，公募REITs對資産的運營期限、收益率等有着嚴格的標準與要求。

根據國家發改委此前發布的通知顯示，基礎設施項目的運營時間原則上不低于3年。

有業内人士表示，“對于能夠實現長期穩定收益的項目，也會适當降低運營年限要求，比如紅土深圳安居REIT，其?首發資産半數未滿3年。”

而此次瓴寓國際儲備的種子項目——上海松江西部科技園柚米社區于2024年6月17日正式開業，直至目前，已租房源近2000套，出租率達90%。

計算下來，項目運營至今不足九個月，即便開業數據較為亮眼，但要觀察其是否具備産生持續、穩定現金流的能力，還需一段時間。

“公募REITs的發行要求較高，如若資産成熟度不夠，或者運營能力未達公募REITs門檻，部分企業會選擇先發行Pre-REITs基金，在實現資産提前變現的同時，也能起到資産孵化的作用”，上述業内人士提到。

另一方面，借助Pre-REITs基金提前布局，能夠更好地銜接資本市場，從而獲得更高的價格。

當然，此次發行Pre-REITs基金，亦表明瓴寓國際有意從IPO轉向公募REITs賽道。

早在2021年，便有市場消息稱，旭輝集團正在謀求旗下長租公寓業務旭輝瓴寓上市，或将成為開發商繫長租公寓第一股。

彼時，有知情人士透露稱，“旭輝确實正在為長租公寓IPO做準備，希望能吸引國際型機構做基石投資者，真正實現上市還需要三年時間。”

不過，搶做“港股長租公寓第一股”的故事，後續便不了之了。

而這一次，瓴寓國際設立Pre-REITs基金，或許意味着，這家企業正在尋求新的路徑對接資本市場。

證券化權衡

在資産證券化道路上，瓴寓國際已經取得了階段性成績。

瓴寓于2016年成立，次年，這家企業便首次試水資産證券化，發行了一筆規模為30億元的類REITs，這也是我國首單獲批發行的民企長租公寓儲架式權益類REITs。

随後2019年，其又攜平安不動産共建100億元住房租賃項目投資平台；2020年牽手GIC共建5.7億美金住房租賃項目投資平台。

2023年底，瓴寓國際攜手保險機構紫金财險以及江蘇省屬國資基金管理人新華沣裕共建5億租賃住房專項基金。

計算下來，成立至今，瓴寓國際在資産證券化方面的探索已超200億元。

實際上，對整個住房租賃領域而言，此前無論是自持物業的開發商，還是包租模式的運營商，都面臨着前期投入大、回報周期長的壓力。

在公募REITs進入常态化發行階段以前，資産證券化是解決這一難題的最佳出路。

以瓴寓國際為例，過去幾年，借助資産證券化，這家企業實現了“由重轉輕”，加快資産的盤活和資金的回流。

比如，其2023年末聯手紫金财險新華沣裕共建5億租賃住房專項基金，落地的首個項目為南京河西南保障性租賃社區，該項目正是瓴寓國際持有的重資産租賃項目。

而此次設立的Pre-REITs基金，同樣投向了瓴寓國際所持項目當中。

資料顯示，上海松江西部科技園柚米社區位于上海松江區文俊東路99弄，處于松江經開區與松江大學城之間??，社區的總建築面積為13.7萬平方米，共有2252套房源，是松江區規模最大的保障性租賃社區。

2021年6月，瓴寓國際攜手松江經開管理委員會競得上海市松江區工業園區02/09地塊租賃住房項目，随後，該項目由旭輝建管承建。

這類通過獲取R4地塊建設的住房租賃項目，需要承擔拿地、建設、運營等多項成本，無疑對企業的資金帶來重壓。

而通過資産證券化，能夠将原本流動性較差的保租房項目，轉換為流動性較高的金融産品，從而實現資金的提前變現。

與此同時，借助資産證券化，企業在回收資金之後，能夠投入到更有價值的項目當中，形成資金的良性循環，並實現規模的擴張。

其中，瓴寓聯合新加坡GIC共建的投資平台，就明确投入中國一二線城市優質長租公寓項目；而此次設立的Pre-REITs基金，瓴寓亦表示，，未來将繼續深耕租賃住房行業，探索新的項目合作。

資産證券化在很大程度上解決了住房租賃業務的資金困局，但這類資本運作亦要求資産本身過硬、企業運營能力較強，這無疑對瓴寓國際們也提出了更高的要求。

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