年報觀察 | 華發股份穿越周期

觀點網 房地産行業的巨浪持續翻騰，高速增長的盈收已成歷史，房企如今要抗衡的不是過去的自己，而是當下整個時代的沖擊。

3月15日晚，華發股份發布了2024年度業績報告。

據報告顯示，2024年，華發股份實現營業收入599.92億元，歸母淨利潤9.51億元。其中，房地産作為主營業務，報告期内營業收入557.19億元，毛利率為17.39%。

具體分區域情況來看，華南地區為本期主要貢獻區域，全年營業收入285.71億元，毛利率17.86%；華東地區緊随其後，營收219.27億元，毛利9.34%；而北方地區總營收52.22億元，毛利率同比增加3.82個百分點至15.76%。

在銷售方面，華發股份繼續穩居千億房企陣營，全年實現全口徑銷售1054.44億元。其中，珠海作為大本營，全年實現銷售249.77 億元，同比增長30.6%，銷售占比提升至23.69%。

其它區域方面， 華東大區全年實現銷售461.73億元，銷售占比降至43.79%；華南大區全年實現銷售320.76億元，銷售占比提升至30.42%；北方區域仍在追趕，全年實現銷售22.18億元，銷售占比減少至2.10%。

區域銷售占比的變化，背後反映的往往是公司的拿地策略的改變。

近年來，華發集團在投拓方面越發謹慎，除了戰略大本營珠海外，僅聚焦一線、強二線城市等重點城市，如上海、廣州、深圳、成都、西安等，且對土地素質要求越發嚴格。

2023年，華發股份新增了23宗土地，高度聚焦于上海、杭州、成都三地，占比超75%；而到了2024年，華發股份全年僅拿下6宗地，上海、廣州、西安各一宗，成都3宗。

在這其中，華發股份之所以重視成都，還是與其銷售情況有關。

從2019年入蓉至今，華發股份已累計投資金額超過百億，開發了錦江首府，錦江大院，錦江上院，錦江璞園，新川印，閱天府，錦宸府共7個項目。

據當地媒體報道，錦宸府項目2024年兩次開盤即清盤，僅170套房源吸引超2600組客戶争奪；而閱天府在2024年期間更是售出了55億元的成績。

趁熱打鐵之下，2025年開年，華發股份便迅速将2024年斬獲的成都三個項目推向市場。

據悉，成都的3宗地是分别是于2024年6月25日、6月27日，及7月19日以20300元/平方米、19000元/平方米、17000元/平方米的樓面價摘得，江湖上号稱“驸馬三美”，即如今的“華發統建·錦宸院”項目，共計126畝。

從拿地到入市，華發股份僅用時不到半年。2月28日，該項目首次開盤，推出11F小高層及兩疊疊拼産品，主力總價800-1500萬元，開盤即售罄。

得益于拿地策略改變及銷售突破，華發股份在行業越來越有話語權。據觀點指數發布的2024年房地産銷售榜單，華發股份以692.40億元的權益銷售金額跻身第一梯隊，位居TOP9，同比躍升5位。

與此同時，在2024年期間，針對華發股份的業績表現，多家證券公司均給出了“買入”或“增持”的評級。

2025年年初，西南證券在發布的2025年房地産行業投資策略中，将華發股份列入個股推薦行列，其給出的理由是銷售排名逆勢提升，多元業務協同發展。

西南證券指出，目前華發股份兩翼業務加速拓展，涵蓋商業地産、品牌經營的産品體繫愈加成熟，上下遊産業鍊實現協同發展。

據最新财報顯示，商業運營方面，該業務收入實現穩步增長，2024年租金收入達7.85億元，同比增長15.41%。2024年新開業珠海橫琴華發商都以及武漢咸安坊2家商業中心。截至報告期末，在營集中商業達11個，配套商業項目62個，商辦項目32個，總商業面積260萬平方米。

在物業管理領域，2024年物業服務業務營收達16.75億元，同比增長18.85%。截至 2024 年末，華發物業已進駐40余個城市，服務項目超過400個。

不過，在資本層面上，除了業務運營能力，投資者更看重的是“财務安全”程度。

财報顯示，截至2024年年末，華發股份的總資産為4202.95億元，其中流動資産合計3490.34億元，包含332.06億元的貨币資金。

總負債合計2953.07億元，其中流動負債1750.02億元，包含34.80億元的短期負債，及一年内到期的非流動負債200.41億元。

就目前情況來看，華發股份現有的貨币資金已足以覆蓋短期債務。

2024年末，華發股份剔除預收款的資産負債率為62.37%，長期有息負債占有息負債總額的比例保持在八成以上，綜合融資成本較2023年末下降26個基點。

此前1月21日，華發股份發布公告稱，上海證券交易所已受理公司關于向特定對象發行可轉換公司債券的申請。此次募集資金計劃将投入上海華發海上都荟、無錫華發中央首府、珠海華發金灣府等項目，以及用于補充流動資金。

至于股份回購方面，截至2025年2月28日，華發股份已累計回購372萬股，占總股本的0.135%，累計回購金額為1993.22萬元，實際回購價格區間為5.21元/股至5.68元/股。

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