REITs觀察 | “不确定”市場下的順豐房托

觀點網 在順豐房托最新發布的業績中，體現了其在不确定市場下的經營表現，以及應對方法。

3月13日下午，順豐房托公告披露了2024年經營情況：期内該公司實現收入4.514億港元，同比增加2.4%；物業收入淨額3.612億港元，同比增加1.5%；可供分派收入2.344億港元，同比增加1.9%。

對很多投資者而言，REITs是一種提供穩定現金流和潛在資本增值的投資工具。而順豐房托選擇了下調分派比率，2024年每基金單位分派27.4港仙，同比下降4.4%；下半年分派比率為90%，全年整體分派比例為95%，而在2023年分派比例為100%。

按2024年度最後一個交易日的基金單位收市價3.13港元計算，順豐房托每基金單位分派總額的分派收益率為8.8%。

該基金稱，這是基于對未來一年前景仍保持審慎态度，調整分派比率也主要是為預留資金以加強财務穩定性，讓順豐房托站立于更穩定位置，以應對未來挑戰。

在業績會上，執行董事兼行政總裁翟廸強數次提及市場“不确定”，他稱這反映了過去一年的市場變化，以及公司對2025年仍具備不确定性的看法。

他介紹稱，2024年，香港市場受一些大型物流項目落成、經濟活動減少等因素影響，空置率有上升趨勢，但租金持續下跌。他對内地市場的看法則相對樂觀，認為雖存在不确定性，但内地物流地産新供應高峰期已過，加上跨境電商、新興制造行業對貿易倉需求的增加，未來空置率有望得到改善。

從資産選擇來看，截至2024年12月31日，順豐房托持有位于中國内地及香港的四處物流物業，合計可租賃面積約為42.79萬平方米，分别是香港青衣物業（可出租面積16萬平方米）、佛山桂城豐泰産業園（可出租面積8.5萬方米）、蕪湖豐泰産業園（可出租面積6.3萬平方米）以及長沙豐泰産業園（可出租面積12萬平米）。

其中，香港物業占整體收入約73%，期内，青衣物業錄得收入約3.3億港元，同比增長3%。長沙物業錄得收入4473.1萬元，同比增長0.1%；佛山物業錄得收入4789.7萬元，同比增長3.9%；蕪湖物業錄得收入1965.9萬元，同比增長6.3%。

談及運營時，順豐房托管理層指出，于本年度内，房托管理人透過采取策略性政策吸引不同租戶，深入了解租戶的業務需求，了解租戶的困難，並提供靈活的租賃方案。房托管理人成功續簽及重新出租全部于2024年到期的租約，可出租面積總計約3.67萬平方米。據首席财務官何思婷透露，2025年的到期面積為可出租面積4%左右。

2024年，順豐房托仍保持穩定出租率，基金在2024年12月31日的出租率維持在98%高位。其中，青衣物業、長沙物業、佛山物業、蕪湖物業的出租率分别為97.3%、98.9%、100%和95.4%。

這很大程度上得益于與順豐集團的合作。首席财務官何思婷指出，公司與順豐集團的策略性關繫是業績的支柱。

對順豐房托而言，其營業收入大部分來源于母公司，這在一定程度上有了業績保障，順豐集團于2024年12月31日租用可出租面積的80.3%，並貢獻了75.1%的年度總收益，順豐房托與順豐集團租戶簽訂的現存租約将于2026年到期。

同樣因市場不确定，順豐房托的物業估值受到一定程度的影響。産城園區評論獲悉，順豐房托于2024年12月31日物業組合估值為67.314億港元，下跌8.9%。青衣物業及中國内地物業的估值分别為56.2億港元及11.114億港元（2023年分别為59.87億港元及14.012億港元）。

可見，香港青衣物業及内地物業的估值均有所下降。具體來看，青衣物業估值下跌6%，長沙物業、佛山物業、蕪湖物業的跌幅分别為20.4%、19.1%和24.9%。

“估值體現着總估值師對未來市場租金的看法。”順豐房托稱這主要反映了市場租金下跌，以及對公司運營所在各區的經濟及供求情況較為審慎的展望。

由于投資物業公允價值虧損6.144億港元（2023年:公允值收益5500萬港元），順豐房托于2024年度錄得除稅後虧損2.945億港元，上一年除稅後溢利為2.195億港元。

在業績會上，管理層進一步談到了順豐房托的收購，翟廸強表示，2025年公司會繼續保持審慎發展，會繼續密切留意市場，等市場比較穩定的情況下，若有合适的機會出現，會認真詳細評估，希望通過收購繼續擴大投資組合，為投資者帶來更好的回報，将優先考慮華南和大灣區項目。

另截止3月13日，順豐房托收盤價3.2港元/份，總市值26.11億港元，相比于2021年5月17日上市發行價格4.98港元/份有所下滑，但上市後順豐房托最低價曾達到2.2港元/份，現已在築底回升通道當中。

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