商辦零售雙重挑戰 陽光房地産基金尋找“韌性”

觀點網 3月11日，陽光房地産基金發布2023/24 财年全年業績，並召開媒體電話會議。

據業績報告，截至2024年12月31日止18個月，陽光房地産基金全年收益12.36億港元，物業淨收入約9.58億港元，可分派收入約為4.99億港元，派發比率為94%。

目前，陽光房地産基金的物業組合全部位于香港，包括11座寫字樓及6座零售物業，可出租面積合共130萬平方呎。截至2024年末，投資物業總估值為179.336億港元，其中寫字樓估值90.65億港元，零售物業估值88.69億港元。

寫字樓方面，截至2024年12月末，陽光房地産基金旗下11座寫字樓的平均出租率為92%，較2023年中期末下滑1.1個百分點；平均租金為32.1港元/平方呎，較2023年中期末減少了2.5港元/平方呎；整體續租率為79%。

在這其中，作為唯一的甲級寫字樓，大新金融中心在2024年底整體出租率為92.2%，較2023年6月末的90.4%有所提升。

但在租金方面，卻有明顯的下滑，從2023年中期的41.8港元/平方呎減少至2024年底的36.9港元/平方呎。報告期内，續租率為52%。

針對寫字樓的表現，管理層認為目前甲級寫字樓新增需求持續疲憊，市場整體空置率仍處于高位，租金方面存在壓力是在所難免的。

就出租率情況，管理層指出，随着金融行業的微回暖，報告期内，仍有金融或銀行類客戶入駐到大新金融中心，空置率情況倒不必過于擔心。

“香港寫字樓出租率達到95%以上仍需要一定時間，我們能做到91%、92%已經算不錯，盡力而為即可。”管理層稱。

市場方面，2025年1月8月，世邦魏理仕曾發布報告指出，2024年全年香港空置率上升至17.0%。空置率過高導致第四季度租金環比下跌1.7%，全年跌幅達6.3%，較2023年的年跌幅5.5%有所加劇。

至于零售物業方面，受境外競争的影響，香港零售業總銷貨價值已連續10個月下滑。

來自香港政府統計處最新公布，2024年12月香港零售業總銷貨價值臨時估計為328億港元，同比下跌9.7%。其中，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物跌幅達到13.8%。

在此背景下，2024年12月末，陽光房地産基金旗下的零售物業整體出租率為90.1%，較2023年6月30日下降3.4分百分點。但好在，續租率及租金仍能維持不變，分别為79%、65.6港元/平方呎。

6座零售物業中，上水中心購物商場、新都城一期物業為主要物業。

上水，香港人将稱之為“水鬼”。往前倒幾年，内地遊客來香港旅遊掃貨首選之地必是上水，甚至包括香港代購都會不約而同地選擇到此地進貨，一是交通方便，距離羅湖僅一站；二是價格實惠；三是品類齊全，SASA、卓越、萬甯等三步一家。

依靠内地強勁的購買力，上水中心可以說是混得“風生水起”。2018年6月末，上水中心的租用率為98.9%，現行租金115.9港元/平方呎，估值42.77億元。

而如今，時過境遷，港人北上消費、港元利率不再占優、電商消費強勢崛起，上水“代購天堂”的神話也成為了過去式。2024年末，上水中心的租用率下滑至91.4%，現行租金跌至103.9港元/平方呎，整體估值大幅縮水至37.63億元。

但若與2023年相比，上水中心的運營情況略有好轉。2024年全年，租金及停車場收入微漲至1.518億港元（截至2023年12月31日止12個月：港币1.515億元）。同時，續租租金正增長4.2%，續租率77%。

相比之下，位于将軍澳的新都城中心一期商場（MCP ONE），于2023年7月完成翻新工作後， 2024年全年在運營方面似乎並未取得有明顯的增長回報。

報告期内，新都城中心一期租金及停車場收入約為1.99億港元，截至2024年12月31日止12個月的則為1.33億港元，較同期增長130萬港元。而收入的增長是源于報告期内以2000萬港元出售若幹車位。

期末，新都城中心一期租用率下降至91.7%，而2023年6月末為92.2%；續租率為82%，續租租金為負增長0.9%。現行租金從2023年6月30日的53.8港元/平方呎下滑3%至52.2港元/平方呎。

對此，管理層解釋道：“其實出租率變化幅度並不大。翻新完成後，除了主要通道外，第二通道的人流有明顯的增加。我們更換了部分租戶後，商場的人流和氛圍有明顯的提升。”

提到翻新工作，管理層進一步指出，未來也會對西九匯物業進行翻新，包括在地下打造一個亮麗的出入口、創建共享空間，希望能借此加強與社區的聯繫，從而增加商場的人流量與氛圍。

但同時，考慮到成本方面，管理層表示翻新投入的資金並不會太多。“我們希望資金投入後，回報是好的。因此，未來可能會在出租率或租金提升方面投放得多一些，除此以外在房地産科技上也會有所投入，盡量降低勞動成本。”

資本市場方面，截至2025年3月11日收盤，陽光房地産基金報1.92港元/股，微漲0.52%，股本17.27億，市值33.15億港元。

截至2024年12月31日止期末，該基金将分派1.61億港元，每基金單位末期分派9.3港仙。

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