再牽手香港啟德碼頭 中海物業港澳物管服務擴展路徑

觀點網 4月16日，光大證券發布研報，維持中海物業“買入”評級，並指出其在2023年新簽訂單呈現快速增長态勢。

進入2024年，中海物業簽約新單的消息絡繹不絕，近日便有消息指出其與香港啟德郵輪碼頭再續合約，無縫銜接又一個“三年之約”。

作為中海物業長期在管的代表性項目，啟德郵輪碼頭自2013年6月啟用之時便由中海物業提供管理服務，迄今已有11個年頭。

從市場流傳的消息來看，今年以來，中海物業中標的多為港澳地區項目，其中既有與啟德郵輪碼頭一樣的續簽項目，也有不少是新簽約項目。這表明中海物業在港澳地區的“存在感”很足，才能成為這“新舊”訂單的簽約對象。

與内地市場不同，香港的物管費用要高得多。

根據香港消費者委員會于2023年5月發布的一份報告指出，香港私人住宅物業每月支付的管理費介乎200至3700港元，平均每月1108港元，每平方呎2.7港元，約占家庭每月收入的7.4%。

而在内地方面，中海物業早前中標了新城雅居前期物業管理服務項目，中標金額為3.2元/㎡/月。

在巨大的利益驅動下，不少中資物企都想進入香港市場分一杯羹。不過由于香港物管市場發展時間較長，市場化程度高且較為分散，行業競争處于白熱化狀态，内地物企想要進入並發展香港市場比較艱難。

于是，各大物企不約而同地選擇了收購香港本土物企，並想要以此為跳闆正式進軍當地市場。

比如在2020年12月，招商積余發布公告稱，拟收購創毅控股53.51%股份，若是此次收購成功，招商積余将占據較大比例的香港公共房屋物管市場份額。不過，其最終放棄了該筆交易，而是由兄弟公司中外航運完成了此次收購。

此外在2021年11月，為拓寬香港業務布局，華潤物業收購了升捷控股；2023年3月，金融街物業1.54億港元收購置佳物業70%股權......

在一衆競争對手中，中海物業成功殺出重圍，在港澳市場表現亮眼。

中海集團于1979年6月在香港成立，並且長久以來一直深耕香港市場，市占率能排到五、六位，在内資企業中則是保持第一。

而中海物業作為中海集團旗下物管平台，也早早于1986年便在香港開展物業管理服務，至今在港澳市場發展已有38載。

截止2023年，中海物業累計進駐164座城市，業務覆蓋香港及澳門，在管物業項目1999個，服務面積接近4.02億平方米，在管賣場項目數量達500個。在管業态包括住宅、商業綜合體、寫字樓、産業園區、醫院、政府物業、城市服務等。

在港澳地區，中海物業連續中標香港房屋委員會總部辦公大樓、香港特區政府信息科技大樓、香港古洞北福利服務綜合大樓、澳門大賽車博物館等項目，並深化與香港發展局及香港康樂及文化事務署的合作，為其提供物管服務。

同時，醫院管理局轄下醫院聯網超過60%的醫院項目及香港醫管局總部大樓均由中海物業提供相關服務。

此外，得益于多年來的市場深耕，具有國資背景的中海物業與香港多家單位之間始終保持了愉快的合作關繫，包括民政事務總署、司法機構、衛生署、香港機場管理局、房屋委員會、規劃署等單位機構均繫其服務客戶。

目前，中海物業的政府管理項目已經覆蓋12個決策局和21個政策執行部門，穩居香港最大物業管理服務商及港澳地區最大中資物企的地位，于香港物業管理市場份額占比排名第一。

進入2024年以來，中海物業在港澳市場再次取得好成績。

除了此次與啟德郵輪碼頭再續合約，于4月28日還成功續約了香港司法機構13間法院的保安服務合約，期限也是3年；3月20日，成功中標香港律政中心，以及前法國外方傳道會大樓的全委物業管理服務合約；3月1日，成功中標澳門“南華商業大廈”。

2月29日，中標香港醫院管理局支援服務中心管理服務合約；2月15日，中標香港房屋委員會總部辦公大樓一、二座的物業服務管理合約；1月5日，再次與澳門文化局合作，為12座獨立式公共圖書館提供服務。

不過，中海物業進入内地拓展起步稍晚，外拓速度也比不上保利物業、萬物雲等，導致整體在管規模與行業頭部相比存在一定的差距。

因此多年來，中海物業一直在積極外拓，公司在管面積從2018年的1.41億平方米擴張至2023年的4.02億平方米，五年復合增長率約23.3%。

内地業務積極擴張之下，中海物業港澳地區的業務比重也不斷在下降。2023年，該公司總收益約130.51億元，其中來自港澳地區的收益約18.23億元，占總收益比重為13.97%，而上年同期這一比例為19.54%。

然而，外拓過快引發了毛利率降低的問題。2018-2023年，中海物業毛利率分别錄得20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%、15.9%，毛利率低于行業平均水平的同時，還出現了五年連跌四年的情況。

于是，該公司開展了挽救毛利率的行動。

今年1月，中海物業董事局主席張貴清在2024年工作會議上提到要實現基礎服務利潤與增值服務利潤1:1。

3月2日，中海物業召開的增值服務合作商大會，公司旗下社區增值平台與20余家企業現場簽約，涉及公區、美居、零售、白酒等多個領域，總金額超2.5億元。

從業務分部來看，中海物業物管服務2023年錄得的毛利率為15.0%，非住戶增值業務的毛利率為13.1%，住戶增值服務為26.1%。

如此來看，發展增值服務便是中海物業在這個存量時代里所找到的解決毛利率難題的方法。