城市服務業務“狂飙” 泓盈服務港股上岸

觀點網 受到市場大環境以及上遊行業調整期的影響，物業闆塊近年來聲浪平平，一邊是維持盈利的生存需求，一邊是拓展業務的發展難題， “上市潮”已經成為了過去輝煌。

據悉，物管行業上市的熱情在2023年迎來斷崖式降溫，遞表的4家物管企業中僅有潤華服務和衆安智慧生活兩家小型區域物業管理企業成功上市。

盡管如此，2023年在港IPO並未達成目標的泓盈城市運營服務集團股份有限公司，在龍年伊始便選擇了重整旗鼓，再次沖擊港股。

今年2月15日，同樣擁有地方國資背景的泓盈服務與深業物業同日獲得中國證監會備案通知書；4月25日，泓盈服務率先通過港交所上市聆訊。

僅僅兩周過後，泓盈服務在5月8日宣布啟動招股程序，将于5月17日正式登陸港交所，2024年物業第一股就此落定。

回望這場上市突圍，近一年後二度沖擊港股，這一次泓盈服務從遞交招股書到上市只用了兩個月，或與其城市服務業務的“狂飙”分不開。

龍年物業第一股

據招股書披露，泓盈服務成立于2015年，是一家業務運營主要位于長沙市的國有城市服務及運營提供商，主要業務可分為物業管理服務、城市服務及商業運營服務三類。

作為今年第一家成功在港交所上市的物管企業，泓盈服務的亮點在于城市服務業務迅猛而穩定的增長上。

當下，傳統的住宅物管市場增量不斷壓縮，居住領域的盈利困境更深地拖住物企的前進步伐，各物企的擴張觸角探向了非住領域。

在非住領域中，除了商寫、産業園區、政府大樓、醫院及學校之外，城市服務也成為了各物企的圈地新戰場。據市場預測，公建及城市服務市場容量将在2025年上升至萬億級别。

泓盈服務沒有糾纏于房地産行業關聯性較強的物業管理服務上，並在2022年成功将盈利增長的重點轉移到城市服務上。

招股書顯示，泓盈服務的城市服務業務在2020年的收入尚且不足6000萬元，但該項業務的收入從2021年開始扶搖直上，由2021年的1.85億元飙升至2022年的2.75億元，到了2023年，更是同比增長28.36%至3.53億元。

城市服務毛利占比不斷提高，並成為泓盈服務整體毛利的主要來源。

泓盈服務整體的毛利率由2021年的1.07億元增至2023年的1.52億元，年復合增長率約為19％。其中，城市服務的毛利由2021年的3999萬元增長至2023年的7801萬元，毛利率也從21.6％提高到22.1％。物業管理服務的毛利率則從20％減少至15.1％。

泓盈服務表示，毛利結構的調整得益于其抓住了城市服務市場化的機遇以及政府對公共事業投資的持續增加，由2021年的37.3％增加至2023年的51.4％，並保持相對穩定。

2020年，城市服務業務在泓盈服務總收入的占比僅為20.9％，到了2021年已提升至42.9％，幾乎與物業管理服務業務的44.6％持平，最終在2022年達到52％並反超物業管理服務成為泓盈服務營收和利潤增長的支柱。

泓盈服務也在招股書中指出，公司的收入從2022年的5.29億元增長23.3％至2023年的6.52億元，首先主要是由于城市服務的業務增長所驅動。2023年，泓盈服務新參與11個大型園林綠化及工程項目，收入貢獻6110萬元。

據介紹，泓盈服務的城市服務業務並不局限于傳統大型基建設施維護，還包括園林綠化工程、照明繫統運營、停車場運營及市政環衛服務。

泓盈服務也通過不同項目的運營，将客戶群體擴展到了較為全面的城發集團、政府機構、私營實體及個人。城市服務業務多樣、受衆面廣、客戶粘性高等特點也是泓盈服務猛攻城市服務闆塊並得到穩定增長的重要因素。

有市場相關人士猜測，泓盈服務2023年沖刺港股上市折戟是由于其城市服務業務增長迅猛但穩定性未知。而來到2024年，過往三年的各項數據表明，泓盈服務在城市服務這片藍海中還有很多可以觸碰到的新增長點。

國資“撐腰”

縱觀資本場上的物管企業，泓盈服務成立9年的資歷並不算深厚，迅猛發展的背後離不開地方國資的加持。

2020年，長沙市國資委全資控股的長沙城市發展集團有限公司收購了泓盈服務100％股權，泓盈服務成為了長沙國資旗下的一員。

泓盈服務于成立之初主要從事停車場運營服務，後續才逐步進入到物管服務和城市服務的其他領域。有本土國資“撐腰”之後，深耕長沙的泓盈服務的業務範圍進一步深入到照明繫統運營與市政環衛業務等城市服務中。

截至2023年12月31日，泓盈服務的在管物業管理項目總數為68個，在管建築面積為1110萬平方米；城市服務闆塊在管項目總數為156個；商業運營服務闆塊在管項目總數為50個，在管建築面積為77.6萬平方米。

在如今的市場環境下，國資背景也成為了企業上市的優勢之一。今年遞表港交所的國資物企除了泓盈服務，還有深圳國資委旗下的深業物業和西安經發集團旗下的經發物業。

從數據上看，同日獲得上市備案的深業物業體量更大，2021年至2023年營收為21.52億元、23.48億元、27.12億元。泓盈服務則是4.32億元、5.29億元、6.52億元。

至2023年底，深業物業在管項目總數為513個，總簽約建築面積約為8410萬平方米。泓盈服務在管項目224個、在管面積1187.6萬平方米，尚不及深業物業的兩成規模。

但在規模之外，泓盈服務的盈利能力更勝一籌。深業物業2021年至2023年的毛利分别為2.79億元、3.38億元、4.26億元，整體毛利率為13％、14.4％及15.7％。泓盈服務的毛利率為24.9％、23％及23.3％。

不過，市場對于泓盈服務的擔憂大多集中在對母公司依賴過高的情況上，泓盈服務在招股書中也寫明“我們的成功及未來發展與城發集團密切相關”。

同一條賽道上的深業物業獨立第三方業務開放商占據總收入近六成，2021年至2023年獨立第三方業務開發商的收入占比為56.6％、55.9％及54.7％。

而泓盈服務2023年的物業管理服務及城市服務闆塊來自獨立第三方的收入占比為10.2％和25.4％。同時，其過去三年來自獨立第三方的項目中標率均不超過30％。

泓盈服務同樣知悉獨立性對于公司發展的重要性。其在招股書中表明，2021年至2023年公司獨立第三方按項目來源劃分所産生的收入占比分别為29.8％、34％及35.6％，呈現上升趨勢，對于城發集團的依賴正在減少。