寶灣物流REITs獲批與資産穩定性探尋

觀點網 繼2023年年底成功申報後，2024年5月6日，華泰紫金寶灣物流倉儲封閉式基礎設施證券投資基金正式獲深交所審核通過。

作為華夏深國際倉儲物流REIT之後獲批的2024年第2只倉儲物流REIT項目，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT的底層資産與申報時所披露的情況有所變化。

據悉，原有的廊坊寶灣物流園項目或被剔除，保留余下三宗項目。

“為避免廊坊項目影響REITs整體收益，保護投資者利益，本項目拟删除廊坊寶灣物流園，以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資産申請首次公開發行。”

調整之後，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT整體入池資産的估值約12.26億元。

項目明細

針對華泰紫金寶灣物流倉儲REIT底層資産的調整一事，觀點新媒體查詢了于2024年4月發布的相關問詢函。華泰證券彼時表示，截至2024年2月29日，因廊坊市高標倉新增供應較多，當地倉儲物流市場出現較大波動，整體空置率大幅上升、去化壓力較大，出租率和租金水平有所下降，且預計市場下行趨勢短期難以逆轉。

因此，基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響REITS整體收益，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT拟删除該項目。經過這一修改，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT的估值将減少6億元左右。

觀點新媒體詢問了廊坊寶灣物流園内的某租戶負責人，其表示，目前園目内空置並不算多，且有部分租戶在未完成付款的情況下先進駐了物流園。

再看目前REIT現有底層資産天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三宗項目，天津項目位于天津濱海新區中心發展區，即中國（天津）自由貿易試驗區内，主要引進當地物流業務。此外，物流園與京津冀海上門戶天津港之間距離約8公里，或可實現輻射東北、華北、西北，國際連接東北亞與中西亞。

項目占地面積3.3萬平方米，總建築面積2萬平方米，共建設冷庫1棟、常溫庫1棟以及配套附屬用房，總投資1.6億元，計劃在2024年12月前竣工並投入使用。資料顯示，該項目定位以生鮮配送為基礎，探索開發醫藥合作空間，打造為服務京津冀都市圈的生鮮、醫藥加工配送中心。

截至2023年12月31日，天津項目共有27家租戶，租戶行業涵蓋物流、貿易、汽車、零售及建築等，租戶結構較為分散，也在一定程度上緩解了去化問題。

南京項目位于南京市江甯區，該區域從東西南三面環抱南京主城，而江甯空港是南京物流樞紐之一。園區可使用面積12.6萬平方米，有4棟雙層道庫及一棟12層高的綜合配套樓，超三分之二的倉庫為單層、雙邊月台倉庫。觀點新媒體查閱資料得知，該物流園招商目標主要聚集在快遞快運、三方團購。

截至2023年12月31日，南京項目出租率為97.9%，簽約率為100%。據問詢函所披露的資産評估及現金流預測，南京項目2024年出租率下調至90%，2025年逐步提升至92.5%，2026年起恢復至95%。

嘉興寶灣物流園位于浙江省嘉興市秀洲區，該項目評估值為3.01億元，但評估單價則占據頭榜，達到5023元/平方米。根據該項目《不動産權證書》顯示，嘉興一期物流園項目土地使用權面積為5萬平方米，建築面積合計為2.77萬平方米；二期占地面積約5.38萬平方米，總建築面積約3.22萬平方米。

截至2023年年底，嘉興項目簽約租戶共計7個，出租率為100%，主要租戶分布在光伏制造、供應鍊、快遞快運、零售領域。

據華泰證券透露，目前該項目租戶均較為穩定，約85%已出租面積預計于2025年-2027年到期，“假設南京項目2024年出租率為90%，2025年逐步提升至92.5%，2026年起恢復至95%，嘉興項目出租率97%均具有較高的可實現性。”

資産表現

97%的出租率預測來源于招募說明書中所提及的評估機構估值，空置情況具體假設為：天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園和嘉興寶灣物流園2023-2032年空置率為3%，南京寶灣物流園2023-2032年空置率為5%。

從現有數據來統計，2024年底前，三宗項目到期租約面積合計為23.42萬平方米，占全部可租賃面積41.28萬平方米的比例約為56.76%。

其中，天津寶灣物流園2024年底前到期租賃面積共13.79萬平方米，已完成續約或換租的租賃面積為2.59萬平方米，占比18.83%。天津項目租約期限以1-2年為主，大部分存續租約會在未來2年内到期，但到期時間具有一定分散性，續租、換租的招商壓力得以緩解。

南京寶灣物流園2024-2025年到期租賃面積約為天津項目的三分之二，共8.21萬平方米，已完成續約或換租的租賃面積為9798平方米，占比11.92%。待完成續約的租戶共九家，其中3.78萬平到期時間集中在2025年，占比52.35%。

此外，南京項目2024-2025年租約到期且待續約的租戶共八家，其中最大租戶為某第三方物流企業，租賃面積1.67萬平方米。據華泰證券表示，該租戶有意願将南京區域的用倉需求全部整合至南京項目，續簽意願較為強烈。

而嘉興寶灣物流園到期的租賃面積最少，共2.99萬平方米，已完成續約的租賃面積為8689.76平方米，占比29.01%，其中2967.43平方米的合同于2024年3月14日到期不再續租，替代租戶2024年3月15日進駐。

2024-2025年租約到期且待續約的租戶，某光伏企業租賃面積最大，達到1.49萬平方米，其生産基地距嘉興項目較近，僅15公里，因而嘉興項目成為設倉的首選位置。

截至2024年2月底，天津、南京、嘉興項目出租率分别為99.8%、99.3%，及100%，從這項數據來看，穩定性較強。

不過需要注意的是，在招募說明書及華泰證券回復問詢函中，皆提到了三宗項目估值下降風險：天津項目評估值從2023年9月的5.28億元下降至2023年12月的4.93億元；南京項目由4.7億元降至4.32億元；嘉興項目評估值下降金額也達到1300萬元左右。

三宗基礎設施項目最新估值結果變化情況

數據來源：企業公告

由此計算，除去廊坊項目後三宗資産總評估值約13.12億元，當下評估值已降低約1億元。

雖然經歷估值下降、廊坊項目不再納入發行資産的變動，寶灣物流在資産證券化道路上還是走出了關鍵一步。

截至2023年12月底，寶灣物流在全國範圍内擁有或管理82個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾960萬平方米。2024年，計劃新增開工5個項目，總建築面積約43萬平方米；計劃交付6個項目，總建築面積約90萬平方米。

2023年，寶灣物流營收增長至18.35億元，淨利潤也增至0.48億元，經營性現金流淨額11.86億元；負債方面，寶灣物流目前負債153.16億元，對比2022年增長約29億元。

因此，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT能夠成功獲批，能有效解決未來寶灣物流源源不斷地資金需求，防止因負債大額的利息支出導致的利潤削減。

值得注意的是，截至目前，與華泰紫金寶灣物流倉儲REIT同時期受理的華夏深國際倉儲物流REIT也在4月正式獲得中國證監會準予注冊的批復，而2023年12月初受理的中航易商倉儲物流基礎設施REIT尚在問詢階段。