街市改造的背後模式 越秀發展要盤活羊城百萬存量物業資産

觀點網 盤活存量國有資産、實現資産保值增值、推動自身高質量發展，越來越成為國有企業的主要任務和重要訴求。

政策方面，2022年以來，從國務院辦公廳發布的《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》、财政部發布的《關于盤活行政事業單位國有資産的指導意見》，到中辦、國辦聯合印發的《國有企業改革深化提升行動方案（2023-2025年）》，相關的多項政策密集出台。

2023年7月，全國國有企業改革深化提升行動動員部署電視電話會議召開，新一輪國有企業改革深化提升行動正式啟動。而2024年，被認為是國企改革深化提升行動全面推進的關鍵之年。

在經濟大盤中發揮着“穩定器”作用的各地國企，也在抓緊機會實施存量國有資産盤活。最新的動作，來自廣州國企越秀集團。

老平台

近日消息，越秀集團旗下廣州越秀食品集團有限公司正式更名為廣州越秀發展集團有限公司。

據悉，越秀食品更名是基于公司戰略規劃發展需要，未來越秀發展将致力于打造一流的國有企業資産經營平台。

廣州越秀食品集團有限公司始建于1949年，前身為廣州市農場管理局、廣州市國營農工商聯合總公司、廣州市農工商集團有限公司，目前為越秀集團下屬二級企業。

官網顯示，越秀發展現下轄5個事業部：其一為物業經營事業部，包含領秀物業、越信公司、新港東加油站；第一流通事業部，包含東川新街市、越秀生鮮；第二流通事業部，包含風行商貿、越秀冷鍊。

同時，勞務經營事業部，包含越秀外經；休閑食品事業部，包含趣香食品。

業務十分龐雜，農貿市場經營、冷鍊物流、食品供應鍊、大宗農品貿易、對外勞務派遣、蔬菜和水果産品批發經營、畜牧、乳業等均有涉及，但最主要是圍繞食品類業務開展工作。

越秀發展過去開發經營的一繫列不動産，也是為這個目的而服務。

資料顯示，越秀發展目前最主要的不動産資産經營主體為廣州領秀物業管理有限公司。

目前，領秀物業管理物業面積為145.28萬平方米，可出租面積超過110萬平方米，物業類型包括土地、廠房、倉庫、住宅、商鋪、寫字樓、停車場等，分布在廣州市内共235個物業點。

同時，廣州東川新街市有限公司作為廣州市民生菜籃子工程重點單位，經營着18個綜合農貿市場，經營面積超3萬平方米。

另外，廣州越秀冷鍊物流有限公司也擁有，位于廣州荔灣和佛山南海，果貿園區和南海園區兩個大型冷鍊物流園區，園區占地數萬平方米。

如今，在盤活存量的要求下，這些物業有了新的未來。

新任務

資料顯示，越秀發展此輪策略變革，發生在2023年。官網顯示，2023年至今這段時期，被越秀發展定義為公司發展的“發展期”，主要工作是着力打造資産經營與産業協同平台，聚焦物業經營、食品流通、勞務輸出、休閑食品等業務發展和土地盤活。

近期該公司進行更名，是策略變革的其中一步。

事實上，從2023年開始，越秀發展在内部已經對旗下多個物業進行盤活升級，涉及的物業包括長洲碼頭區及生産區、英華倉、站前橫路物業等。

例如，越秀發展年内就對珠江冷凍廠資産進行了提升。據了解，該廠設備技術落後、服務難以滿足市場需求，導致滿倉率長期偏低，出現連年虧損。

而越秀發展對該項目采取了退出現有業務、引入第三方企業盤活廠區的措施，對廠區進行投資改造，将舊廠房物業改造成工業園區，實現扭虧為盈。

另一個具體的例子來自東川新街市。2023年，東川新街市打造了三個内容闆塊——“東川生鮮”、“東川食集”、“東川生活”，同時還創新性地推出“街市咖啡”業務，在新滘市場項目進行了落地。

據悉，後續東川新街市還将進一步推廣“綠色市場+生鮮超市+品牌店”的商業模式，並最終對旗下項目進行全面的煥新，同時外拓接管新的項目。

這種街市改造的模式，上一個最為人所道的例子是，目前按市值計算亞洲最大的房地産投資信托基金——領展。

領展（更名前為領匯）設立的初衷，本就是香港房屋委員會需要盤活旗下項目，分拆打包這些物業上市，以籌集資金支持公屋建設計劃。

該基金在2005年登陸港交所主闆時，旗下100%底層資産全部位于香港本地，其中大部分為非CBD區的社區購物中心、街市（菜市場），還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。

多年來，領展擅長通過改造旗下資産，提升項目素質，並最終實現資産升值和首入增長。

越秀發展如今抱着相同的期望，站在起跑線上，但還有很長的一段道路要走。