穿越新周期 産業正當時 2024長三角産業論壇圓滿閉幕

（2024年4月23日星期二·上海）随着經濟發展的更叠，高端制造、大數據、智能數字化等新增長點已成為産業發展的又一輪升帆。

産業園區作為經濟發展的重要載體，在新質生産力的引領下，也将迎來新的機遇與挑戰。

4月23日，2024長三角産業論壇與來賓共同相聚在上海維璟中心，一起交流與探讨，共話新周期下的經濟與産業發展新模式。

“經濟回升向好，長期向好的基本趨勢沒有變。我們區域的經濟發展中，北京有京津冀協同發展，南邊有粵港澳大灣區，加上長三角一體化的發展，重大國家級發展布局帶來了我們的新使命。”

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲對于産業園區未來的發展保有積極态度：“産業發展肯定是美好的，社會總要向前發展，困難是肯定的，但産業發展是向前的。”

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲

周期之下 新質生産力強勢賦能

新舊動能轉換與高質量發展成為時代發展主題，變革不期而遇，同樣要求産業園區向着高質量發展。2024長三角産業論壇的第一個環節就是探讨“周期之下”産業園區的轉型方向。

2023年9月，習近平總書記在黑龍江考察調研期間首次提出新質生産力，強調創新的主導作用，高科技、高效能、高質量的三大特征也在為各行各業的轉型升級指點迷津。

将視野凝聚在産業當中，便是要大力發展數字經濟，圍繞新質生産力布局産業鍊，圍繞國家戰略來進行科學布局。

金地威新産業研究院院長葛培健提出，過去我們認為産業園區是載體、産業空間，但在新質生産力的推動下，我們要加強産業園區在深化科創成果的策源地、科創資源的集散區、科創企業的加速器方面的作用。

他指，長三角跟其他區域的國家戰略最大的不同，或者它的戰略使命，是更多地通過外循環來牽動和推動内循環。長三角是參與世界級第六個城市群競合的主戰場，是地緣優勢下的産業資源鍊接、協同創新的主平台。

金地威新産業研究院院長 葛培健

當前，長三角區域已邁入了工業化的中後期階段，産業經濟中生物醫藥占全國的1/3、人工智能占全國的1/3，形成了強悍的戰略聯盟。

北京聯東投資（集團）有限公司副總裁段朝晖則認為，長三角都市産業的發展趨勢具備三個必然性：長三角重點城市核心區必然會轉型發展，轉型發展必然發展都市工業，工業上樓成為發展的必然趨勢。

北京聯東投資（集團）有限公司副總裁 段朝晖

要想做好産業園區這個行業，除了建好園區和招商引企，段朝晖還提到了要為企業做好服務。京東智能産發股份有限公司産業促進部、産業運營總經理高筱蓉同樣提到了這一點。

她提到，京東産發主要的主題是在生态賦能，為入駐企業全周期服務做了一些模式創新。在這些年里，京東産發通過端到端的全域能力，實現了開發建設到運營服務到資本運作的閉環。同時，京東産發在産業鍊布局中将客戶為先的理念投到運營的各個環節中，物流園區内的大數據平台也會洞察到可行的多樣化場景，給業務做賦能。

京東智能産發股份有限公司産業促進部、産業運營總經理 高筱蓉

“周期之下”，戰略機遇和風險挑戰並存，産業園區又該如何拓展發展新空間？

在“産業新周期”主題讨論中，世聯行首席技術官黎振偉作為主持嘉賓，抛出了第一個問題：如今房地産行業進入調整期，很多企業都要轉型産業，地産思維應如何走向産業思維？

主題讨論會一：波動之下，如何把握産業機遇？

主持嘉賓：黎振偉 世聯行首席技術官

讨論嘉賓：葛培健 金地威新産業研究院院長

張　鵬 園動力董事長

朱　軍 新建元集團黨委委員、副總裁、财務總監

許志遠 中集産城園區運營公司華東區域總經理

葛培健表示，地産思維的特點就是高投資、高負債、高周轉，但産業園區不适應銷售為導向，政府對工業用地、産業用地的監管更加嚴格了，産業地産相融更多的是久久為功，要從依靠房産指數向産業指數提升。

中集産城園區運營公司華東區域總經理許志遠進一步提出，園區區别于地産思維，是從需求端出發。“園區服務我們認為更多的是一個利他，鍊接賦能的一個邏輯。”

針對當前園區發展的一些問題，園動力董事長張鵬結合企業發展提出觀點：最重要的就是專一，要堅定不移地做産業園區價值流程體繫。

談到産業園區發展的長期主義，财務成了關鍵問題。新建元集團黨委委員、副總裁、财務總監朱軍表示，産業思維是要通過運營來體現資産的價值，良好的運營思維才能拿到REITs，最終形成發展閉環。

“過程中碰到所謂要穿越絕望之谷的時候，就是要跟着這個行業周期，把自己的專業能力打磨好。”許志遠補充道。

思維轉換 模式升級解難題

周期之下，産業園區轉型升級的路徑正在逐漸清晰，但創新始終是貫穿變革期的主題詞，産業發展也離不開思維的轉換。

未來，産業園區在投資建設、招商引資、管理創新等方面要如何探索？發展重點方向有哪些？2024長三角産業論壇的第二個環節便以“産業形勢洞見”為主題展開一場思維碰撞。

思維的轉變只是一切的開始，傳化科技城公司總裁陳濤對此表示，商業邏輯變了以後，從戰略到組織都需要進行相應的變化。

傳化科技城公司總裁 陳濤

“最早喊出來活下去的，未必活下來了，停留在口号、理念和認知上是不夠的，要往下打，落到真正的業務上。”陳濤指出，最終還是要落點到以精細而專業的運營為王上，要聚焦一個産業方向去做，核心就是要懂客戶。

同時，陳濤還指出了目前園區分散難題下的解決思路：單獨園區是很難成功的，以片區經營的思路來做産業的招商和運營相對更有抓手。

上海e通世界産業園副總經理王火荣同樣看重産業園區的精細化運營，結合e通世界的實踐經驗，他表示，e通世界在以前把強企劃放在了第一位，但現在産業進入到了存量的精細化運營的階段，就需要把重運營放在長期化的前面。

上海e通世界産業園副總經理 王火荣

“因為現在存量空間已經到了90％以上的出租率了，所以我們接下來是希望做産業鍊招商，有目的的招商。”王火荣大方地分享了他對于産業鍊拓展的觀點：對外通過園區平台拓展資源，然後把這些資源一方面倒回來賦能園區的存量客戶，另一方面希望得到更多的拓展，去找增量的新企業來到園區里，豐富園區内的企業資源。

精細化運營将成為産業園區未來深度精化的業務能力，這是業内共同認可的趨勢。但星河産城研究院院長王英傑則希望在園區行業的發展之外，大家能多關注民營園區，民營園區有自己的特點，也可以做精細化的事情。

與之前的嘉賓“以産業思維來轉變地産的思維”不同的是，王英傑表示，他是一個有産業思維的地産人，他認為一定要保證租金和出租率，保證園區的企業能夠走下去。

星河産城研究院院長 王英傑

随着産業園區進入運營為主的時代，園區資産的升值，底層還是要靠高質量運營支撐。在強調新質生産力的今天，高質量的運營必然離不開數字化的抓手。

華夏數科有限公司副總經理兼戰略負責人周攀着重分享了數據要素在産業園區運營中的重要性及應用。“我們的前置性觀點是，園區是數字化最具價值的應用場景。首先，以實體經濟為主導的基調之下，園區是高質量發展的一個關鍵。第二個，園區是發展新質生産力的主戰場。”

他指出，以數據要素為基礎，通過數字化的手段，可以将産業園區發展不平衡、園區展示難、資源聚集難等痛點逐一突破。第一圍繞園區發展，針對每一個園區構建一個園區字典，以標準化的形式呈現。另外一個是招商小程序，可以把區域的信息很生動很全面地展示出去。還有就是精準招商大數據，所有精準的招商産品都是以企業大數據和産業鍊大數據為基礎的。最後是智慧園區運營繫統，對于前置已經布置了一些智慧硬件的園區，如何通過一套繫統和現有的智慧硬件結合，不用更多的投入，這是智慧運營繫統需要去解決的。

華夏數科有限公司副總經理兼戰略負責人 周攀

“所以數字園區的價值理念，第一是讓園區的數據實時精準獲取和全方位掌握。第二是讓産業發展更加有方向，固鍊、強鍊、延鍊、補鍊一鍵診斷。招商更精準，精準獲取招商線索。另外企業主動來，通過數字化的方式宣傳出去，由‘我找企業’到‘企業找我’，同時讓園區更加具有智慧，用最先進的人工智能大模型賦能園區的發展。”周攀補充道。

不動産正在從以開發為重心向以運營為重心轉變，新模式更強調産業協同、金融生态、城市服務、資産運營等多維度要素打通。

最後的“創新與融合，産業新氣象”主題讨論會上，第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部高級助理董事王睿作為主持人，帶領大家圍繞三個分議題展開讨論。

主題讨論會二：創新與融合，産業新氣象

主持嘉賓：王　睿 第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部高級助理董事

讨論嘉賓：朱一兵 上海伊美投資管理公司董事，副總裁

張　超 元聯基金不動産金融部高級副總裁

郭曉天 燈塔瓴科副總裁

在産業園怎麼助力于國家産業升級大戰略的推廣和落地方面，燈塔瓴科副總裁郭曉天提到，要圍繞着第二産業做足功課，要把這個載體做好。不論是産品的升級，還是運營的升級，還是服務的升級，乃至整個産業鍊的升級，這都是關于産業園整體的升級，怎麼适應現在的經濟需求，怎麼樣滿足國家未來的經濟轉型和發展的需求，這就是産業園對于國家産業升級這個大戰略的推廣和落地的助力。

問及空置廠房的處理問題，郭曉天認為，這是一個存量和一個增量的博弈，去化和招商的過程。“像新老廠房這一塊，第一步還是要通過數字化的工具，通過海量的客戶以及海量的産業園，進行有效的匹配。第二個是需要通過全國乃至同行業形成一個聯盟，全國的招商網絡遍布整個中小企業的服務圈，來做更精準的招商服務。第三個是不斷地升級舊的存量，通過改造升級，乃至提供一些多元化的賦能，去促成它的一個招商和去化，最後達到整個行業産業的健康科學穩定的發展。”

産業自身要積極尋求轉型升級，但想要加速這一進程，資本的支持也不可或缺。元聯基金不動産金融部高級副總裁張超簡單分析了産業金融對産業的賦能和作用。

張超指出，金融對于産業發展的作用或者貢獻共有四方面。第一方面是盤活存量資産，發展增量資産，形成存量和增量的良性循環。第二方面是金融工具比較靈活，可以根據産業的特征，或者不同的發展階段，來靈活選擇不同的金融工具。

第三方面是通過不同的市場利率水平，或者通過金融産品，可以促進包括綠色金融，包括碳中和這些政策的落地，也能促進産業園能源結構的轉型升級。第四方面，像CMBS、類REITs都是公開市場産品，有嚴格的信息披露和監管要求，這也會促進企業規範運營，也會提高企業經營的透明度。

當前與産業園區協同最深的倉儲物流産業對于園區的發展難題感觸最深，王睿稱：“産業和物流是打斷骨頭連着筋的。”

上海伊美投資管理公司董事，副總裁朱一兵從事物流行業多年，從地産與倉儲物流的角度出發，認為目前倉儲物流包括産業園的開發商是承壓的，同時地産的模式已經不行了。

而破局之法同樣在于地産商也需要轉型，需要通過新質生産力對産業進行賦能。“第一個是地産周期管理的科學化。第二個是盈利的平衡化。第三點是地産商需要在這個過程當中，對産業鍊和服務鍊都要賦能。我們做地産商已經有1了，但還要做到1+1，就是産業和服務。我們的投資方向、建設方向，這個1要做到1+1。”

盡管當下正在經歷轉型的陣痛，但面對未來，産業園區的發展仍舊充滿機遇。正如陳濤女士所言：“只要方向正确，我覺得一步一步走，是可以達到理想的彼岸，不過過程當中的專業和專注非常重要。”