決戰潘家溝 金茂溢價48.5%成都奪地背後

觀點網 4月23日，成都迎來2024年4月份第三場土地拍賣。

相比疫情三年執行的集中供地模式，成都目前與絕大多數城市一樣，采用“少而精”的供地模式，也放棄了為期3年的“雙限政策”。最新的此次土拍，僅供應5宗地塊，但結果也是有驚喜的。

由于現時房地産市場尚在調整之中，盡管土地市場回歸到“價高者得”的規則，各個尚有余力拿地的房企，還是将注意力放在核心城市的核心地塊上。

就算像成都這樣人口衆多的新一線城市，一場土拍也並非所有的土地供給都會被全盤接手。土地拍賣呈現冰火兩面。

結果顯示，除成華區龍潭街道CH20(251):2023-083地塊因故終止出讓，其余四宗商住地塊實現成交，半天攬金41.4億元，平均成交樓面價12034元/平方米，溢價率從48.5%到0%皆有。

其中，雙流區永安鎮SLSWC-（05/07）-2023-11地塊，出讓面積42720平方米，建築面積85440平方米，容積率2，起始價3.9億元。

該地塊由成都生物城建設收入囊中，成交樓面價4540元/平方米，溢價率0%。

同一地區的雙流區永安鎮SLSWC-（05/07）-2023-10地塊，出讓面積59102平方米，建築面積118203平方米，容積率2，起始價5.4億元。地塊同樣由生物城建設以底價拿下，成交樓面價4530元/平方米。

資料顯示，永安鎮是成都天府國際生物城的主要承載地和産業發展區，該鎮有約30平方公里被納入規劃區域内。但由于地處近郊，在地緣上處于劣勢。

而熱門地塊中，位于青羊區的蔡橋街道QY10(251/21):2023-078地塊，出讓面積29396平方米，建築面積52912平方米，容積率1.8，起始價9億元，起始樓面價17000元/平方米。

最終，地塊經過34輪競價，由中旅新川（成都）置業有限公司競得，溢價率19.41%。成交樓面地價20300元/平方米，達到目前青羊區第2高的紀錄。

據了解，青羊區是成都的主城區，而其中的青羊六區更是成都主城的熱門地段。近年來，青羊區供應了大量的低容積率改善型樓盤。2023年，青羊區是成都主城區中成交地塊最少的行政區，只拍出4宗用地，但質量都很高。

去年取消“雙限”之後，于11月被華潤置地拿下的青羊區蔡橋街道住兼商用地，成交樓面價20800元/平方米，成為當年成都土拍的第二高。

除青羊區地塊外，當日土拍最受歡迎的地塊，便是錦江區柳江街道JJ13(251):2023-076地塊，這宗地塊出讓面積34976平方米，建築面積87440平方米，容積率2.5，起始價14.4億元，起始樓面價16500元/平方米。

其地處的潘家溝（或稱林家壩TOD闆塊），是成都如今當之無愧的最熱門樓市片區之一。潘家溝片區雖位于錦江南三環外側，但由于與成都重點發展的金融城相鄰，近兩年來受到特别關注，中國鐵建、萬科地産、能建、中交地産等房企均已入局。

資料顯示，潘家溝片區是于2022年4月首次供地，至今推出4宗地塊，全部都是熱門宗地。包括在不久前4月19日，由濱江溢價33.91%摘得的錦江區柳江街道潘家溝村11組宅地。

熱度之高，以致此次JJ13(251):2023-076地塊開拍便吸引了18家房企參拍。最終，經過81輪競價，由中國金茂以21.4億元拿下，成交樓面地價24500元/平方米，刷新了此前成都最高樓面價紀錄。溢價率更達到48 .48%。

站在中國金茂的角度，該公司過去就有偏愛核心地段較高價地塊的歷史。例如，中國金茂在2017年4月首入成都市場時，便一舉以樓面價1.716萬元/平方米奪得武侯新城162畝宅地，創下高價記錄。

目前，在全行業下行的環境下，與其他尚有能力的房企一樣，中國金茂也更願意集中精力于核心城市的核心地塊。

2023年，中國金茂的拿地動作就集中于上海、天津、蘇州、青島、甯波、太原等一二線及省會城市，将680億元優質貨值收入囊中。

在去年年中舉辦的業績會上，中國金茂管理層提出的其中一個戰略，也是“深耕聚焦”。目前在成都的拿地，正體現了金茂現行的策略。