年報觀察 | 中南建設：艱難求生下的應對策略

觀點網 與太盟的合作洽談讓中南建設受到關注，但在4月23日最新的投資者會議上，管理層並未提及太多。

管理層确認了這一消息真實性，稱4月20号在政府主持下，公司控股股東與有關機構就合作事宜進行了協商，但公司目前沒有進一步的消息。

會議更多聚焦在中南建設2023年業績表現上，據參會的投資者透露，董事兼總經理陳昱含坦言，2023年是中南建設在不斷下滑的形勢下，艱難求生的一年。

“2023年，本來是我們對經營形勢好轉有所期待的一年，站在今天的這個時點上看，形勢比預計和期待要差一些，這也導致中南建設簽約銷售進一步下滑，沒有實現扭虧為盈。”

數據顯示，期内，中南建設營業收入684.88億元，同比增長16.01%；淨虧損48.6億元，同比減虧47.8億元，其中歸屬上市公司股東的淨虧損52.9億元，同比減虧38.9億元；綜合毛利率9.77%，同比增加9.86個百分點。

中南建設于2023年度淨新增計提各項資産減值準備合計30.2億元，其中應收款項信用減值損失8.6億元，存貨跌價準備16.2億元，合同資産減值損失4.3億元，合同取得成本減值損失1.1億元，減少歸屬于上市公司股東的淨利潤26.8億元。

業績拆解

受市場持續調整影響，中南建設的銷售情況並未有所好轉。于2023年錄得合同銷售金額398.8億元，同比下降38.6%；銷售面積333.2萬平方米，同比下降38.7%；平均銷售價格11969元/平方米，同比微升0.2%。在銷售金額中，一、二線城市占比45%，三四線城市占比為55%，長三角占比達到61%。

2023年新開工面積147.4萬平方米，同比下降22.2%，完成年度計劃的183%；竣工面積994.4萬平方米，同比增加34.3%，完成年度計劃的91.4%。

中南建設預計2024年竣工面積為650萬平方米，比2023年減少35%。所以管理層提及，雖然銷售沒有改善，但實際竣工交付的壓力在減少，經營性支出2024年應該會比去年更低，這也是有持續競争力保障的一個原因。

陳昱含稱，2023年開始，中南建設的經營重心已經全面轉向保交付，因此整個收支安排緊密圍繞交付生産展開。2024年，中南建設計劃交付的房屋6.5萬套。

由于竣工規模增加，2023年中南建設房地産業務結算收入639.3億元，同比增加27.2%，占全部收入比例為93%；全年結算毛利率11.22%，同比增加9.88個百分點，地産業務的毛利水平有所修復並趨于穩定。

管理層稱，未來短期内公司地産銷售規模可能難以明顯改善，但地産業務的盈利水平預計将會保持平穩。

截止2023年末，中南建設461個項目中，在建項目規劃建築面積合計約1370萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約489萬平方米，可竣工資源總面積1859萬平方米，其中一二線城市面積占比約33%，三四線城市面積占比約67%。

其中，長三角地區項目面積約769萬平方米，在全部項目資源中占比41%。其中在建項目面積約647萬平方米，在全部在建項目中占比47%；未開工項目面積約123萬平方米，在全部未開項目中占比25%。

建築業務方面，2023年公司建築業務新承接(中標)項目合同總金額35.5億元，同比增加2.1%。受市場非良性循環的持續影響，2023年建築業務營業收入46.1億元，同比下降51.3%；綜合毛利率-18.51%，同比下降7.51個百分點。

“雖然建築業務收入去年明顯下降，盈利能力也沒有改善，但從邊際性變化來說，建築業務去年還是增加了新業務，這也是建築業未來能夠改善的一個基礎，”

投資者向觀點新媒體表示，中南建設對建築業務下滑的解釋是，建築業務的毛利率仍是負值，在地産和建築行業沒有完全走出低谷情況下，實現盈利仍然是很有挑戰。不過，随着業務結構的調整，應收款項以及減值計提可能會逐步下降，建築業務這塊的虧損規模也會随之下降，将有利于公司業績減虧以及修復。

保障經營

觀點新媒體了解，陳昱含在業績會上坦承，公司清醒認識到，現在面臨的經營壓力仍非常大，是全行業尤其是民營房企和建築企業普遍面臨的生存挑戰，但中南建設别無他法，只能硬着頭皮持續不懈地努力。

但她也強調，中南建設還是做了不少的經營努力。她分享稱，2023年，中南建設共計交付住宅10萬套，建築業務履約交付468萬平方米，基本實現了年初預期。

其次，業績減虧方面，從2022年歸母淨虧損91.7億元，降低到2023年的52.9億元。“一方面是由于我們在之前對虧損項目的大幅出清和計提，另一方面公司已經過了靠資産和資源大幅折價換取現金流的最艱難階段。”

觀點新媒體獲悉，中南建設全年虧52.9億元中，除了減值帶來的26.8億元虧損，其余經營虧損主要來自于建築闆塊。陳昱含稱超過中南建設年初對建築業務虧損的預期，核心原因在于建築業務的下遊屬性，地産行業仍在大幅下滑，導致壞賬仍在不斷增加所致。

第三，中南建設2023年經營性淨現金流繼續為正。盡管住宅業務資源在不斷消耗，建築業務新增合同額在斷崖下跌，中南建設仍然保持着全年淨現金流入額為正。“應該說在融資無比艱難的情況下，我們在經營方面沒有給我們總體現金流拖後腿，同時還達成了交付的目標，這非常不容易。”

第四，進一步壓降有息負債。觀點新媒體獲悉，期末中南建設有息負債432.6億元，比2022年末減少42.9億元。其中一年以内的各項有息負債合計227.3億元，比2022年末減少4.8億元。有息負債占總資産的比重19.06%。2023年11月以來，中南建設發行存續的公司債券都已完成展期5年。

對于接下來的工作，陳昱含表示，首先會對業務布局以及構成進行結構性優化，針對虧損的區域、業務類型堅決退出，尤其是針對建築業務，堅決控制業務風險，避免新增業務虧損，同時想盡一切辦法清收欠款，並退出虧損的項目。

其次，貫徹減值節流的總體方向，尤其是會從組織層面上繼續優化調整，大幅壓降管理成本，避免出現小馬拉大車的局面，加大減虧力度。

第三是繼續推進化債以及融資展期，並緩釋兌付壓力。竭盡全力争取可能的政策性的融資支持，緩解現金流的壓力，同時争取确保經營性淨現金流為正，量入為出，審慎經營。

纾困進展

對于中南建設而言，能夠找到“白衣騎士”是再好不過。消息稱4月20日下午，由南通市海門區政府牽頭，中南建設控股股東中南城市建設投資有限公司與亞洲著名私募股權投資公司太盟投資集團（PAG）及江蘇資産等機構在洽談債務化解、股權交易等合作。

會上，管理層也分享了一些纾困的情況。據介紹，今年2月南通市金融區海門區政府就專程到中南調研，並進一步出台了七大方面的纾困舉措，包括進一步協調公司與金融機構協商、推進本地國資企業與公司在項目層面的合作等方面。

陳昱含表示，這些舉措對中南建設走出困境将起到極大作用，舉措落地速度也非常快，包括在南通市和海門區的推動下，中南建築與南通市屬的二類國企南通建交達成戰略合作等等。

她相信，在2024年，中南建設仍然會加大與地方政府的溝通力度，包括業務拓展、債務化解、資産處置、風險化解、交付保障等多個方面。

值得關注的是，中南建設股票自2024年4月24日起被實施“其他風險警示”，股票簡稱由“中南建設”變更為“ST中南”。

原因是，依據中南建設2021、2022、2023年度報告，三年經審計的歸屬上市公司股東的淨利潤分别為-33.82億元、-91.83億元、-52.93億元，扣除非經常性損益後歸屬上市公司股東的淨利潤分别為-40.36億元、-96.56億元、-46.27億元，最近連續三個會計年度扣除非經常性損益前後淨利潤均為負值。

在此同時，公司年度審計會計師事務所致同會計師事務所(特殊普通合夥)對公司2023年度财務報告出具了帶有持續性經營相關重大不确定性段落的無保留意見的審計意見。

上述情形符合第9.8.1第(七)項“公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前後淨利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不确定性”，因此公司股票将被實施其他風險警示。

管理層解釋，按照深交所的上市規則，如果公司已經是連續三年虧損，而審計報告包含與持續經營能力不确定性有關的内容，公司的股票就要被實施其他風險警示，就是ST，而這個ST是跟退市的風險警示*ST不一樣。

“如果公司恢復盈利，或者是說公司的未來年度的财務報告不再包含持續經營能力的不确定性的話，'其他風險警示'就能被消除。”