年報觀察丨百貨、奧特萊斯與免稅以及購物中心 哪個才是王府井的菜？

觀點網 4月已過大半，于A股上市的王府井也于近日發出2023年度業績。消費復蘇之下，營收利潤等各項數據雖取得不同幅度的增長，但似乎並未達到市場預期。

2023年，王府井營收122.24億元，同比增長13.19%；利潤總額12.08億元，同比增長126.7%；淨利潤7.6億元，同比增長457%；歸屬于上市公司股東的淨利潤達7.09億元，同比增長264.14%。

期内，經營活動産生的現金流量淨額36.04億元，同比增長119.64%。2023年基本每股收益0.625元/股，同比增長263.37%。

各項數據表現還算可圈可點，只是此前多家機構給出了更高的淨利潤8-10億元的預測。

而在披露業績當日，王府井還宣布了一項收購計劃。王府井在做什麼打算？

王府井多業态的菜

整體來看，王府井的收入主要來自旗下各門店的商品銷售收入以及租金收入。

自 1996 年實施全國連鎖發展戰略以來，王府井目前已在全國七大經濟區域的36座城市共運營 78 家大型綜合零售門店，涉及百貨、奧特萊斯、購物中心、免稅業态，總建築面積519.1萬平方米。

于2023年，該公司旗下奧特萊斯及購物中心業态均較上年同期取得較大增幅。

其中，奧萊業态全年營業收入20.34億元，同比增長35.09%，業态收入占王府井營業收入比重達到15.39%；購物中心業态全年營業收入25.8億元，同比增長7.69%，業态收入占總營收的比重達到19.51%。

百貨業态仍為王府井業績的主要構成，業态收入占公司營業收入比重達到42.42%。2023年的營業收入為56.09億元，同比增長6.22%。

超市業态受業務規模縮減以及競争激烈影響，營業收入為3.75億元，同比下降18.51%；專業店業态受消費復蘇以及消費者對運動健康消費需求加大影響，收入為15.09億元，同比增長16.35%。

2023年1月18日，王府井國際免稅港對外營業，免稅業态也于2023年取得收入貢獻。報告期内，免稅業态收入1.87億元，占總營收的比重為1.42%。

分不同區域，華北地區營業收入占總營收比重最大，達51.43%，該區域全年收入約為67.84億元。其中北京、太原、内蒙地區經營業績表現較好。

西南地區營業收入27.2億元，占總營收入比重為20.62%，其中貴州、昆明地區經營業績實現較好。西北地區營業收入13.43億元，占總營收比重為10.18%，其中銀川地區經營業績恢復較好。

華中地區、華東地區、東北地區、華南地區營業收入占總營收的比重分别為7.33%、4.8%、 3.47%、2.17%。

商品零售收入是王府井的主要營收來源，于2023年，該項收入達105.85億元，占共收入的比重為86.59%，較上一年提高0.43%。租賃收入占比13.41%，于2023年實現營收16.39億元。

伴随收入的增長，王府井各項費用也取得不同程度的變化。其中，銷售費用約18.54億元，同比增長8.98%。增長的原因主要是門店開展營銷活動廣告宣傳費增加以及萬甯免稅業務開展各項服務費增加影響。

數據顯示，截至2023年末，王府井共運營門店78家，總建築面積519.1萬平方米。年内新增門店3家，2家均位于華北地區，1家位于華南地區，期内無關閉/減少門店。

觀點新媒體查閱年報獲悉，新增門店分别為王府井海墾廣場、王府井奧萊UP TOWN，以及王府井喜悅購物中心。

王府井海墾廣場于2023年10月28日對外營業，項目位于海南省海口市龍華區，由王府井旗下海南王府井海墾免稅品經營有限責任公司管理運營，物業為租賃所得，總租賃面積6.69萬平方米，租賃期限20年。

同年12月，位于北京的王府井奧萊UP TOWN及王府井喜悅購物中心分别對外營業。其中，王府井奧萊UP TOWN由王府井旗下北京王府井奧萊企業管理有限公司運營，項目為租賃所得，項目總建築面積19.34萬平米，租賃期限20年。

王府井喜悅購物中心由王府井旗下北京王府井購物中心管理有限責任公司管理運營，物業為租賃所得，總租賃面積7.8萬平方米，租賃期限10年。

此外，2023年1月18日，王府井國際免稅港對外營業，項目位于海南省萬甯市，由王府井旗下北京王府井免稅品經營有限責任公司運營。該項目使用原王府井悅舞小鎮物業，為自有物業，項目總建築面積10.25萬平方米。

不難看出，物業租賃為王府井增加項目布局的重要來源。而在王府井目前運營的78家門店中，自有物業門店數量為26家，合計建築面積210.4萬平米；租賃物業門店數量52家，合計建築面積308.7萬平米。

66.67%的租賃物業占比，也意味着王府井面臨着到期或臨近到期的續約風險，以及随之産生的經營風險。

對此，王府井表示将紮實做好項目開業前期的經營測算以及運營籌備，力争租賃項目盡快實現盈利。

同時，将加大與出租方就租金的談判力度，在市場認可的租金範圍内降低租金標準，減少租金對公司業績影響。另一方面，也将進一步平衡輕重資産配比，确保公司穩健發展。

輕重如何才能平衡

事實上，與年度業績同日發布的關聯交易公告也證實了這一點。

王府井在公告中指出，為擴大北京市場份額，占領城市副中心奧萊市場，促進項目開發和後期運營緊密銜接，拟以現金1618.4萬元收購控股股東北京首都旅遊集團有限責任公司持有的北京環匯置業有限公司15%股權，並同時以現金86273.55萬元收購首旅集團對環匯置業截至評估基準日的相應債權本金及利息部分，以實現投資運營通州文旅區商業配套綜合體項目的目的。

在上述股權和債權收購完成後，王府井将持有環匯置業15%股權，根據環匯置業建設期和運營初期資金需求，各股東按所持環匯置業股權比例同時向其提供股東借款。

除前述從首旅集團受讓的股東借款本金金額外，王府井預計将繼續向環匯置業提供42373萬元股東借款，股東借款（本金）合計總額不超過128503萬元。按年息6%支付資金占用費。

據了解，通州文旅區商業配套綜合體項目位于北京城市副中心的文化旅遊區、環球影城東側。項目用地面積為20.4萬平米，總建築面積約47.6萬平米，項目現處于建設期，預計于2025年建成並營業。

項目以商業、酒店為主要開發産品形态，将打造以大型奧特萊斯為主的集中商業和集住宿、餐飲、娛樂為一體的體驗式消費區。項目整體與環球影城優勢互補，是具備獨特客流集聚能力的商業娛樂度假綜合體，對副中心文旅片區商業、服務、旅遊功能起強化和補充作用項目。

其中，商業項目建築面積約19萬平米，位于落地區北側，委托王府井旗下奧萊管理公司運營管理，打造奧萊MALL，為跨界融合的超級商業綜合體；酒店建築面積約3.5萬平米，全權委托北京首旅酒店（集團）股份有限公司全資子公司首旅安諾酒店管理有限公司運營，共約350間客房，由“藝術盒”和“日落盒”組成兩大特色空間。

交易完成後，王府井将持有通州文旅區配套商業綜合體項目開發公司環匯置業15%股權並受托經營通州文旅區配套商業綜合體項目。

顯然，在保證運營管理收入的同時，輕重資産配比能夠得到進一步平衡，每年6%的借款年息收入也将貢獻更多效益。

根據國家統計局公布的相關數據顯示，2023年全年社會消費品零售總額比上年增長7.2%，商品零售額比上年增長5.8%，限額以上零售業實體店商品零售額比上年增長5.0%，消費市場企穩回升，居民消費需求增加，而受消費需求變化影響，旅遊出行、文體娛樂等服務消費較為活躍，商品零售同比回升幅度較慢，零售業整體處于溫和修復階段。

但過去的一季度，消費復蘇态勢仍穩步向好。

1-3月，社會消費品零售總額120327億元，同比增長4.7%。按消費類型分，商品零售106882億元，增長4.0%；餐飲收入13445億元，增長10.8%。基本生活類商品銷售良好，限額以上單位糧油食品類、飲料類商品零售額分别增長9.6%、6.5%。

在此趨勢下，王府井今年也将迎來一批項目開業。包括臨汾王府井購物中心、蘇州王府井購物中心、拉薩王府井購物中心、攀枝花王府井購物中心、青島萊西王府井購物中心、新印1950 DISCOVERY購物中心、國貿CCPARK購物中心預計年内開業。

對于2024年的經營計劃，王府井提到，加快重點區域及優質項目拓展，尤其加大在北京大本營的發展力度和網點布局。堅持從精從重，打造高質量大店、強店。加大購物中心、奧萊和創新型商業項目的發展速度。

值得一提的是，2023年為王府井免稅業務運營首年，全年實現營收1.87億元，對應毛利率19.19%。起步階段的免稅業務尚未形成穩定的客源和品牌影響力，在競争激烈的海南離島免稅市場能否突出重圍？或許市内免稅業務正是一個突破點。

今年2月，王府井在投資者互動平台就相關提問回復表示，由于免稅業務是政府監管下的特許經營業務，公司已在定期報告中詳細披露了免稅業務需履行的必要審批程序。公司将在市内免稅店政策明朗後，全力推進市内免稅項目的相關工作。

早在2020年9月，獲得免稅品經營資質三個月後，王府井就表示全力推進免稅業态落地，發展口岸免稅、離島免稅和市内免稅三種類型的免稅店。

北京是其免稅業務的重點布局地區，機場免稅店和市内免稅店都将在京落地，並計劃在北京環球度假區打造有稅和免稅一體化的商業綜合體。

随着免稅業務運營起步，以及通州文旅區商業配套綜合體項目的落地推進，王府井的未來似乎更具想象空間。