年報觀察 | 供需側 倉儲物流REITs的應對與結構調整

觀點網 4月16日，滬市倉儲物流REITs2023年度集體業績說明會在上證路演平台上舉行，其中包括在上交所上市的2只倉儲物流REITs，即嘉實京東倉儲物流REIT及中金普洛斯REIT。

從我國倉儲物流市場來看，2023年依然面臨運營壓力，這主要是由于過去兩年的新增供給較多，導致現階段各城市均略微有供需失衡的情況出現。但目前在這個傳統的電商和第三方物流相對增速放緩的情況下，整個下遊租戶行業結構亦在不斷的調整。

如華東的部分城市，高端制造等第二産業的供應鍊需求已經逐步布局到高標倉中，其中包括汽車、電子産品等。且加之目前新能源汽車、跨境電商發展增速明顯，其中如SHEIN、TEMU等租戶貢獻了較多的租賃需求，而在整個大灣區高標倉市場中，這兩家跨境電商的租賃需求已經達到了350萬平方米。

此外，據戴德梁行披露，截止至2023年，高標倉市場存量已達約1.30億平方米，而未來兩年預計新增供應面積約2200萬平方米，已經回到了相對比較穩健的水平。全國平均租金方面則由2022年的33元下降至2023年的30元。

底層資産運營情況

出租率與收入方面，嘉實京東倉儲REIT的出租率持續維持在100%，基礎設施項目合計收入為1.04億元。而對于中金普洛斯REIT而言，其首次發行基礎設施資産的時點平均出租率為94.89%，第一次擴募基礎設施資産的時點平均出租率為81.47%，實現收入合計為4.11億元。

具體來說，截至2023年12月31日，嘉實京東倉儲REIT三個項目的平均月末以及報告期末可供出租面積均為34.13萬平方米，實際出租面積均為34.13平方米，出租率均為100%，租金收繳率均為100%，主要承租人平均月末加權平均剩余租期為652天（以租賃面積加權），報告期末加權平均剩余租期為738天（以租賃面積加權），平均月末主要承租人的有效租金單價為0.92元/平方米/天，報告期末主要承租人的有效租金單價為0.92元/平方米/天。

中金普洛斯REIT基礎設施項目公司有效市場化租戶合計為78個，時點平均出租率89.63%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後出租率為91.83%，期末租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價（“期末不含稅有效租金單價”）為37.73元/平方米/月，租金收繳率99.20%，加權平均剩余租期555.52天。

可供分配金額方面，嘉實京東倉儲REIT實現的可供分配金額為0.74億元，完成可供分配金額測算報告預測值的107.88%；中金普洛斯REIT實現的可供分配金額為3.51億元，完成擴募招募說明書預測的113.26%。

單從數值來看，嘉實京東倉儲REIT的出租率表現較好，這主要是因為其背靠京東繫，主要承租人仍為京東物流旗下子公司。且據其在年報中表示，京東物流日益增長的倉儲需求可使項目長期保持穩定運營。盡管京東物流已經整租三個標的項目的全部高標倉，但其在項目所在城市的租賃需求仍然非常旺盛。

産城園區評論了解到，基礎設施項目租賃面積占比從大到小依次為重慶京邦達物流有限公司、北京京訊遞科技有限公司、湖北京邦達供應鍊科技有限公司（以下簡稱“湖北京邦達”），租賃面積18.46萬平方米、10.46萬平方米、5.22萬平方米，占總可租賃面積的54.08%、30.64%、15.28%，合計占比100%。

租金與出租率應對舉措

其中，湖北京邦達的續租租約為自2024年1月起，續租首年起始淨有效租金為28.98元/平方米/月，續租租期為2024年1月1日至2028年12月31日，在續租期内租金標準繼續按照原租賃合同的約定每年增長3%。

但市場對此反響較大，因為湖北京邦達2023年執行淨有效租金為33.37元/平方米/月，下降幅度達13.16%。之後嘉實京東REIT也發布了關于武漢項目租金下降風險緩釋措施的公告，並表示因新簽租約形成的租金收入差額将由運營管理機構采取相應措施承擔。

關于風險緩釋措施的進度，管理層在業績說明會上表示運營機構已經在今年一季度完成了與物業管理服務的供應商的談判，並已主動降低了運營管理服務費收取，相關緩釋措施預計在今年可以完成。

嘉實京東倉儲REIT與租戶協商進行了租金的下調，而中金普洛斯則主動下調了倉儲園區的租金來招攬租戶。

據其年報披露，2023年普洛斯通州光機電物流園市場可比不含稅租金單價從上期末67.22元/平方米/月下調至60.83元/平方米/月，下調9.51%。2023年該園區為引入優質租戶采取更加靈活的租金策略，期末不含稅有效租金單價從67.86元/平方米/月下降至52.05元/平方米/月，下調23.30%。

而這也導致了該項目的估值下降，産城園區評論了解到，通州光機電物流園2023年末評估值4.08億元（占基礎設施資産總估值的5.94%），估值結果相對2022年12月31日評估結果下降約16.39%。

但在2023年四季度以前，通州光機電物流園的出租率較低，具體來說是從2022年三季度開始到2023年二季度的出租率均維持在36.95%，2023年三季度該園區出租率開始提升為46.25%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為70.94%）。

對此，中金普洛斯REIT表示這是由于單一租戶到期調整導致空置率有所提高，且已通過安排短期租約增加園區收入。同時，基金管理人已協同外部管理機構配合意向租戶推進改造升級方案，進一步協商商業條款，並與其簽訂長期租約。

産城園區評論了解到，通州光機電物流園主要空置面積已通過投標和主動招商，鎖定兩家生物醫藥企業，據中金普洛斯REIT2023年中報披露，目前該園區正與上述租戶協商改造升級方案，以滿足生物醫藥行業對倉儲條件的嚴苛要求。生物醫藥類企業資質較好，租戶投入改造和設備成本一般較高，租約期限較長，預計簽約後将提高該園區收入的穩定性。

後續該園區将繼續加強面向生物醫藥行業的招租工作，通過局部改造提升該園區的市場競争力，統籌考慮園區改造投入、租金水平、租約長度、租約穩定性等因素。

此外，管理層在業績會上還重點講解表示，2023年年報中新增的“加權平均剩余租期”這項指標。

對于指標的理解，管理層表示首先是剩余租期的長短並並不直接與園區運營的穩定性成正相關的關繫，例如某個園區的主要租戶在披露節點是一個到期續租的階段，那麼這個園區的平均剩余租期就會相對較短。

其次，針對不同的市場情況，外部管理機構也會主動的進行一個租期的調配。因位于歷史低位的區域，且判斷未來的供應相對可控，那麼招商團隊會偏向去談判租期較短的租約，從而抓住未來租金上行的市場機會。而對于未來供應不可控的區域，招商團隊會和租戶溝通相對較長的可以跨越供應高峰階段的租約，進一步去提升這個園區的穩定運營性。

最後，租約的長短也與租戶的業務屬性和業務的相關性有關，外部管理機構将基于客戶的需求市場情況等多方面的因素綜合去考慮設置租期的長短，並且做好到期租戶提前的一個續約管理，進一步提升園區運營的穩定性。