樓市調查 | 找來央企戰投之後 融創搶收董家渡豪宅外灘壹号院

觀點網 引入戰投之後的融創外灘壹号院，重新進入大衆視野。

最新消息顯示，4月10日至4月14日，融創外灘壹号院二期開啟認購，共計推出204套房源，均價16.8萬元/平方米。

據融創官微4月14日消息，短短4天半的時間里，上述項目已經引得超350組來自全球各地的客戶競相認籌，認籌比超170%。

實際上，近段時間上海豪宅市場掀起新一輪熱潮，高端住宅項目認購金額屢創新高。

熱度之下，融創外灘壹号院二期選擇借勢開盤，迅速搶收。

外灘豪宅

位于上海市中心黃浦濱江標杆項目外灘壹号院二期，首批204套房源将于4月10日開啟認購。

據了解，今年4月1日，有市場消息提到，融創外灘壹号院二期已于2024年第四批次過會，即将首開，不過當時並未傳出具體的認購和開盤時間。

一周以後，融創外灘壹号院二期項目正式獲取預售許可證，備案名為雲著雅苑，預售許可證編号為黃浦房管（2024）預字0000069号，並确定在4月10日至4月14日開啟認購，個人認購金489萬元。

相關銷售人員介紹稱，本次共計推出2棟住宅樓，共計204套房源，主推建面約250-380平方米的頂豪産品，也有建面約533平方米的摘星戶型，均價16.8萬元/平方米。

從市場反饋的情況來看，截至4月11日，項目啟動認購已經兩天時間，認購人數160左右，認購率達到了78%。

4月12日，有消息稱，融創外灘壹号院已經收獲接近90%的認購率。

4月14日晚間，認籌時間截截止。據融創官微消息稱，上述項目已經引得超350組來自全球各地的客戶競相認籌，認籌比超170%。

實際上，2024年以來，雖全國樓市逐漸有了回溫的迹象，部分城市二手房市場迎來了小幅復蘇，但市場整體仍舊延續了探底的行情，融創外灘壹号院的火熱認購成績，無疑給上海樓市加了一把火。

“南外灘地處上海核心點，周邊新盤供應相當有限，因此這個項目熱度較高，很大程度上與其稀缺性有關。”有市場人士表示。

從項目的地理位置來看，融創外灘壹号院坐落于黃浦江北畔S灣區域，與陸家嘴隔江相望，且項目毗鄰全球金融聚集帶，周邊商業密集，有BFC、十六鋪遊艇碼頭、豫園、新天地等配套，闆塊價值不言而喻。

在上述市場人士看來，此次融創外灘壹号院開盤，是對黃浦内環豪宅市場的一次補充。

“從價格角度觀察，一二手房價倒挂也是近期幾個豪宅樓盤熱銷的重要原因。”該人士補充。

觀點新媒體查閱發現，本次預售的項目當中，2幢共推出88套住宅，總面積為2.49萬平方米，均價為16.50萬元/平方米；而3幢住宅推出118套房源，面積為3.45萬平方米，均價為17.01萬元/平方米。

計算下來，本次推出的204套房源，涉及面積53.95萬平方米，綜合均價為16.8萬元/平方米，總價達到99.92億元。

同樣位于上海黃浦區的中海·順昌玖里項目，于3月28日開盤，該項目均價為均價17.2萬元/平方米；與中海·順昌玖里同批次供應的豪宅産品還有上海濱江凱旋門三期，均價亦達到17.28萬元/平方米。

對比來看，融創外灘壹号院預售價格低于同期開盤的幾個豪宅項目。

從第三方數據獲悉，2019年開盤的融創外灘壹号院一期項目，目前共有7套二手房源在售，2024年3月，該項目參考均價為18.74萬元/平方米。在售房源當中，挂牌價格最高的一套為289平方米四居室項目，單價達到23.49萬元/平方米，挂牌總價為6800萬元。

放眼整個董家渡闆塊，二手房均價超過12萬元/平方米，如若以融創外灘壹号院為中心，周邊二手房單價則接近20萬元/平方米，明顯超過新開盤價格水平。

項目區位優勢項目且周邊存在二手房價格倒挂，這是融創外灘壹号院二期項目熱度較高的重要原因。

融創搶收

自去年完成境内外債務重組之後，迅速恢復正常經營狀态成為融創中國的首要任務，而此次推出的融創外灘壹号院，成為“復活”的重要表現。

上述項目前身可以追溯到2022年，彼時泛海控股正式啟動上海董家渡舊區改造項目，不過受流動性壓力影響，泛海控股不得不将董家渡這個“香饽饽”轉讓給融創。

過往報道顯示，2018年，融創中國以148.87億元的代價收購北京泛海國際項目1号地塊以及上海董家渡項目。

其中，董家渡項目共計包括10号、12号、14号三個地塊，約12萬平方米。10号地塊已完成拆遷，由融創中國于打造成融創外灘壹号院一期項目，于2019年7月和9月兩次開盤，共售出440多戶，均價12.1萬元/平米，套均總價約4000萬元。

12号、14号地塊仍需進行後續的拆遷及建設。

按照該公司财報數據提到，董家渡12号地塊（即融創外灘壹号院二期地塊），總投資約為156億元，14号地塊（規劃為融創外灘壹号院三期），投資額預計在150億以上。

2021年下半年，在行業深度調控、樓市下行、融資收緊等多重因素影響下，融創中國迎來流動性危機，巨額拆遷建設費用成為融創“不能承受之重”，項目一度陷入停滞狀态。

2022年年末，為推動項目的順利開發，融創中國與中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信托達成融資合作，拉來了120億元的資金，拯救上海董家渡項目。

自此以後，融創于上述項目的持股比例也從100%下降至10.322%，其次新增中信信托有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心，分别持股64.678%、25%。

央企戰投的入局讓外灘壹号院得以重啟，但融創為什麼選擇在這個時機推出外灘壹号院二期？

“今年上海豪宅市場明顯優于去年同期，成交量和價格呈逆勢上漲。”熟悉上海樓市的相關人士如是提到。

近期，上海市中心豪宅市場近期迎來了一波前所未有的熱潮。有數據顯示，2024年的上海豪宅新盤待入市項目就已經多達97個，其中，黃埔區等待入市豪宅新盤多達20個，如若以價格還衡量，僅一季度上海便供應了1700多套3000萬以上的豪宅。

大量供應之下，據中原地産數據顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積環比增322.2%，成交量前十名榜單中，豪宅類産品交易活躍，有4個單價超10萬的樓盤。

其中，前文提及的中海·順昌玖里項目，開盤推出全部512套房源去化了505套，總銷售額達196.53億元，刷新了全國開盤紀錄；上海濱江凱旋門推出212套房源，均價17.28萬元/平方米，認購金額達35億元。

“以往高端住宅推出是有限的，供需不平衡，今年集中供應實際上也是合理釋放改善需求。同時，高端項目的限價有所放松，造成了高端住宅市場走熱。”上述市場人士提到。

上海豪宅市場交易活躍，融創外灘壹号院選擇在這個時候開盤認購，無疑能夠抓住時機。

不僅僅是融創外灘壹号院，同樣從泛海控股手中收購回來的北京泛海國際項目1号地塊，同樣采取了類似的推盤策略。

據了解，北京泛海國際項目1号地塊由融創中國打造成為北京融創壹号院，于去年9月3日正式開盤。

彼時，正值北京跟進“認房不認貸”的第三天，受政策影響，北京樓市在供應及成交方面均出現了明顯的回升。

借勢開盤的融創壹号院取得了不俗的成績，據了解，該項目賣出169套，當天銷售額達到了56.2億元，領跑新政推出後的首個周末。

顯然，此次開盤的融創外灘壹号院二期，亦希望借市場之勢，迅速實現“搶收”。