年報觀察 | 旭輝直面最艱難一年：爬雪山過草地

觀點網 美元債違約風浪中，旭輝向市場交出2023年的業績報告。

報告期内，旭輝控股已确認收入約為718.33億元，按年增加51.4%；股東權益應占淨虧損89.83億元，股東權益應占核心淨虧損39.33億元。

2023年年末，旭輝未償還借款總額約為922.81億元，按年減少約161.69億元；擁有現金及銀行結余約為137.54億元，包括質押性銀行存款約10.04億元及受銀行監管用于特殊目的的資金約99.84億元。

“2024年，是旭輝‘爬雪山過草地’最難的一年，交付壓力最大的一年，轉型突破的關鍵一年。”

年報中，管理層向市場表達旭輝控股當前的不易，表示将努力活下去、站起來。

活下去的底座

報告期内，旭輝控股合計完成交付約11.8萬套物業單位，投資物業租賃及其他相關服務收入約為人民币15.92億元，實現按年上升28.4%。

此外，旭輝控股2023年銷售物業已确認收入約為632.34億元，按年上升61.6%，占已确認收入總額88.0%；交付建築面積約442.72萬平方米的物業，按年上升49%。

合同銷售金額端口，旭輝于年内實現約700億元，合同銷售建築面積為514.38萬平方米。

按照區域來看，長三角地區銷售物業已确認收入總金額依舊占比最大，達到270億元；中西部地區213.36億元，占比也超過30%；華南及環渤海地區收入占比較少，但均較2022年有所上升。

觀點新媒體注意到，長三角、環渤海、中西部及華南的合同銷售金額各占年總合同銷售金額的31.6%、29.2%、28.5%及10.7%。

不難發現，長三角、環渤海區域的銷售粘性一直優于其他區域，這一點反映在城市劃分區域銷售數據上，就顯得更為明顯了。

2023年，旭輝控股于一線城市中的合同銷售金額占比約11%，三線城市金額占比也僅為10%左右，長三角區域涉及衆多的二線城市，總金額達到77.7%。

此外，來自住宅項目的合同銷售金額占總金額約85.1%，來自辦公樓及商業項目的合同銷售金額占余下14.9%。

觀點新媒體獲悉，2023年，旭輝控股的投資物業租金及其他相關服務收入大部分來自上海這座城市，包括上海LCM置滙旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業大廈及上海楊浦寶龍旭輝廣場等。此外，2021購入的北京五棵松體育館項目也增加了一筆收入。

投資物業面積方面，截至2023年末，旭輝控股旗下合計有30項投資物業，總建築面積226.1萬平方米，應占建築面積164.9萬平方米。

其中，25項投資物業已經入出租狀态，涉及建築面積及應占建築面積分别達到171.97萬平方米及127.58萬平方米。

也就是說，在旭輝控股目前物業資産中，仍然還有約55萬平方米物業沒有完成出租。

不過，物業管理及其他服務收入達到60.69億元，較2022年增加了8.8%。據旭輝控股透露，該項收入的增加主要與在管物業數目上升有關。

此外，旭輝控股投資物業租賃及其他相關服務收入約為15.92億元，按年上升28.4%；拟作出售的開發中物業大約有966.03億元，較2022年1608億元大幅減少。

旭輝稱，以上數據有關減少是因為于2023年並無新土地收購所致。

站起來的前提

發布年報前，旭輝控股正為一筆離岸債務尋求整體解決方案。

這筆于2024年3月18日到期的票據總額5.55億美元，利率為6.55%。旭輝控股表示，預期不會在到期日支付本金和累計未付利息。因此，該票據已除牌，並構成債務違約事件。

此前，旭輝控股已有“21旭輝01”和“22旭輝集團MTN001”這兩只債券宣布兌付展期。如今又一筆海外債務違約。

雖然旭輝控股曾提出“短期削債、中期轉股、長期保本降息”的重組框架，目標減債也達到約33億至40億美元，但目前内外債務壓力仍未緩解。

提及境内債務，旭輝控股集團2023年完成4筆共計71.8億元境内債展期。至今年3月，再次完成2筆合計24.48億元境内債展期，展期3年。

此外，旭輝控股淨負債與股本比率于2023年12月31日約為121.6%，全年同期則約為102%；集團負債資産比率為30.6%，較2022年同期略有上升。

流動比率于2023年12月31日約為1.0倍，對比2022年同期的1.2倍也有所下降，該數據的下降也在一定程度上說明，旭輝控股目前短期償債能力在下降，或許沒有足夠的流動資産用來償還短期債務。

截至2023年底，旭輝控股有息負債總額為922.81億元，較2022年壓降161.69億元，但銀行結余及現金總額127.49億元仍有不足。

此外，旭輝銀行債務中若幹銀行借款、優先票據、可換股債券及應付利息分别達到172.88億元、288.18億元、15.71億元及29.5億元構成違約或交叉違約。

為改善負債問題，旭輝控股也在采取措施自救，盤活資産和現金流。

公告顯示，2月14日，旭輝控股集團間接非全資附屬公司CIFI St Leonards Pty Ltd向獨立第三方SH South St Leonards Pty Ltd出售位于澳大利亞悉尼的16宗地塊60%的權益，代價為6630萬澳元，等同于3.39億港元。

據旭輝控股表示，這一次出售可以緩解公司境外流動資金壓力並為業務營運提供資金，“公司一直積極尋求出售境外資産的機會，受澳大利亞加息以及建築成本上升影響，預期該物業的融資成本及開發成本将會上升。”

在其看來，出售事項可避免産生額外成本及使境外流動性進一步承壓。

出售項目之外，旭輝控股旗下許多項目也進入了白名單。

觀點新媒體獲悉，截至3月18日，旭輝控股已有43個項目入圍“白名單”；時間來到3月27日，“白名單”項目已增加至68個。

據旭輝控股表示，還部分項目已開始對接融資需求，位于北京、廣州、廈門、東莞、鄭州、洛陽、昆明等城市的8個項目，通過調整還款節點、降低利息等方式獲得了融資支持，涉及銀行包括交行、中信、平安、興業等。

除此之外，旭輝控股還有兩宗項目獲得融資支持：2024年1月底，旗下廈門寶龍旭輝城項目獲得交通銀行通過調整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元。

而3月，旭輝控股北京公園都會項目又獲得恒豐銀行貸款支持3.4億元，用于置換現有項目融資，目前已完成放款。

正如旭輝控股管理層在年報中的表态，“爬雪山過草地”成為其2024年的精神指南，能否越過資金缺口的艱險道路，是重中之重。