年報觀察 | 新城縮表與商業過冬：規模和負債下降的日子里

觀點網 新城的年報，既無風雨也無晴。

無風雨，新城依然是民營企業少有未暴雷的一家；無晴，情況亦難言樂觀。

從3月28日新城控股披露的2023年年報來看，期内實現營業收入1191.74億元，較上年同期增長3.22%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤7.37億元，較上年同期下降47.12%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.07億元，較去年同期減少57.73%。

在一衆虧損的民營企業中，能有利潤已是不易。

整體市場環境疲弱下，新城于期内計提各類資産減值準備共計63.55億元。其中計提壞賬準備及财務擔保準備合計7.91億元、計提存貨跌價準備合計55.63億元。

從2021下半年起，新城就開始縮表，不拿地、降負債，至2023年末總資産已降至3741.09億元。

正是因為降杠杆堅決，才讓新城在這輪寒冬中堅持得更久。

另外則是秉持“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式，商業成為新城重要的收入來源，期内實現商業運營總收入即含稅租金收入113.24億元，同比增長13.17%。

新城控股于年報中稱，房地産市場仍是機會與挑戰並存，只有熬過冬天，才能“柳暗花明”。

山重水又復

2023年，新城控股主營業務收入中，房地産開發銷售實現營業收入1073.36億元，較上年同比增長2.34%；物業出租及管理實現營業收入106.31億元，較上年同比增長15.26%，主要繫公司開業吾悅廣場數量的增加所致。

毛利率上，毛利率同比下降1個百分點至19.1%。房地産開發銷售毛利率為13.91%，減少1.51個百分點；物業出租及管理毛利率為69.9%，減少2.70個百分點。

報告期内，新城控股實現結算面積1711.34萬平方米，實現結算金額1558.28億元；共實現161個子項目竣工交付，竣工面積為2016.79萬平方米。

新城控股表示，行業仍處于風險出清期，雖然近期政策面不斷優化、釋放利好，監管層支持房地産企業合理融資需求、提振市場信心。但購房者信心和行業預期的修復尚需時日，預計銷售低迷态勢短期内難以扭轉，房地産企業銷售去化及回款還将持續承壓。

2023年，新城控股實現合同銷售面積968.78萬平方米，同比下降18.69%；完成合同銷售金額759.83億元，同比下降34.52%。全年實現812.1億元全口徑資金回籠，回籠率107%。

觀點新媒體獲悉，在銷售放緩大背景下，新城的住宅項目于多地采取降價措施。

截至期末，新城控股已售未結轉面積約2170萬平方米（含合聯營項目），這部分将于未來結轉為利潤。

另一部分業務則是商業運營，期内實現商業運營總收入即含稅租金收入113.24億元，同比增長13.17%。

新城控股于2023年有22座吾悅廣場如期開業，截至報告期末，在全國135個城市布局198座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達161座，其中公司持有的已開業吾悅廣場為141座，管理輸出的已開業吾悅廣場為20座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。

此外，計劃在2024年新開業吾悅廣場及委托管理在營項目12座，實現商業運營總收入125億元。地産不明朗階段，積澱多年的商業地産給新城提供了商業運營這條發展道路。

首先是土儲的縮減，近兩年新城幾乎不拿地，呈現在土地儲備上，2023年末新城控股可售土地儲備從2022年末的4915萬平米下降至3884萬平方米（45%為綜合體地塊、55%為純住宅地塊）。

另外因項目交付結轉，新城控股存貨賬面價值從2022年的2043.65億元下降到2023年的1425.07億元。

值得關注的是，新城控股期内對存貨大數額計提，截至2023年末，合並資産負債表包括的存貨賬面余額為1553.62億元，存貨跌價損失準備為128.55億元。

新城控股表示，當存貨成本高于其可變現淨值時，根據成本與可變現淨值的差額計提存貨跌價損失準備。

2023年，新城控股計提各類資産減值準備共計63.55億元。其中計提壞賬準備及财務擔保準備合計7.91億元、計提存貨跌價準備合計55.63億元。

柳暗花未明

外界關注新城控股的負債和現金流情況。

期末，新城控股融資總額為570.79億元，整體平均融資成本為6.2%；應付建築工程款為466.69億元。

也意味着，新城控股剛性負債達到1037.48億元。

年報顯示，截至期末，新城控股貨币資金為189.71億元，同比下滑39.7%；一年内到期的非流動負債約193.24億元，也同比下滑38.81%，短期負債12.64億元。

能夠發現，新城控股賬上貨币資金尚不能覆蓋一年内到期負債，現金短債比首次跌破1，現金流仍不樂觀。

新城控股稱，2023年是因歸還了部分有息負債，導致貨币資金減少。

值得關注的是，會計師事務所為新城控股提供的是“非標準意見審計報告”，核數師提及，自2023年起至财務報表批準報出日，受國内房地産市場下行的影響，新城控股房地産物業銷售回款和預售業績出現同比下滑。

于2023年12月31日，新城控股流動負債超出流動資産為177.93億元。同日，流動負債中包括短期借款、一年内到期的非流動負債和其他流動負債中相關的有息負債余額共計為212.37億元，貨币資金余額為189.71億元，其中包括受限資金約61.5億元。

此外，新城2024年依舊需要投入不少資金保交樓，公司今年計劃新開工51個子項目，新開工建築面積408.19萬平方米。其中，住宅項目169.66萬平方米，商業綜合體項目238.53萬平方米。

計劃竣工總建築面積1358.85萬平方米，其中住宅項目659.36萬平方米，商業綜合體項目699.49萬平方米。

截至報告期末，新城控股還有220個子項目在建，總建築面積達3705.5萬平方米(含合聯營項目)。

這意味着，新城2024年新開工+在建的建築面積為4113.69萬平米，竣工總建築面積1,358.85萬平方米，相較2023年新開工+在建建築面積6109.95萬平米，竣工面積2005.36萬平米來說，工程支出壓力有所降低。

新城控股表示：“公司堅持底線思維，确保每一筆債務提前或到期償付。”

據悉，2023年新城控股如期償還境内外公開市場債券107.45億元，2024年需償還境内外公開債51億元。

融資方面，期内，新城控股境外子公司新城環球于5月完成1億美元無抵押固定利率債券的發行；6月新城控股成功發行11億元公司債，7月成功發行一筆8.5億元中期票據和一筆13.16億元綠色CMBS，12月在中債增全額擔保支持下再次發行一筆8.5億元中期票據；通過吾悅廣場為抵押物，新城控股還獲取了約140億元的經營性物業貸及其他融資。

截至期末，新城控股合並資産負債表的投資性房地産的賬面價值為1195.16億元。有分析指，按照5成抵押率，可以獲得600億的經營貸，可以覆蓋目前有息債務。