觀點直擊 | 降薪、削債、不分紅這一年，萬科再提“活下去”（實錄）

觀點網 3月28日晚間，萬科發布2023年度報告，並在次日召開了業績發布會。

财報顯示，2023年，萬科實現營業收入約4657.39億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約121.63億元，每股基本盈利1.03元。

這份年報受關注的地方，一是當年度将不派發股息，這是萬科上市以來首次不分紅。

業績會上，萬科董事會主席郁亮坦言：“打破31年的分紅慣例一定是非常艱難。”

他還表示，萬科未來兩年削減有息負債1000億以上，不分紅也是為這項非常重要的工作創造條件。

與此同時，萬科集團8位高管自願放棄2023年度獎金，自報告披露之日起，郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取稅前1萬元月薪。

在市場短期超跌的背景下，這似乎有些“共克時艱”的意味。

現金流基本面穩固

提問環節，當談及此前被境外機構降低評級以及市場上的各種關切時，祝九勝坦然回應稱:“有壓力，能過關。”

他表示，基本面沒有根本性變化，評級影響相對有限。萬科長期以來跟銀行保持良好的合作，長期合作的有26家，共同發展，共同控制風險，“在風險防範方面是我們的同盟軍。”

從财報來看，萬科的現金流基本面仍相對穩妥。

截止到2023年底，萬科已連續15年經營性現金流為正，在手貨币資金998.1億元，可覆蓋一年内到期有息負債；剔除預收款的資産負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降，較年初下降2.1個百分點。

債務結構上，有息負債總額3200.5億元，境外負債占比降至20%以下，短債占比19.5%，較年初下降，債務期限從22年末的4.79年延長至5.14年，境内新獲融資的綜合成本3.61%，創歷史新低。2023年，萬科新獲融資約900億，融資總量基本穩定。

外債部分，祝九勝也在會上介紹：“以海外的公開美元債務為例，我們只在二季度還有56億到期，也有新的融資渠道和新的融資方式。”

“就像老話講的，老天爺關了一扇門，同時也開了兩扇窗。”

其中，一扇窗是房地産融資協調機制，俗稱“白名單”，截至2024年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協調機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億，後續将組織各個城市按照要求積極申報。

另外一扇窗是經營性物業貸，也被祝九勝稱為“平衡提款和還款矛盾的雙利手”，前3個月新增約100億元，體現萬科經營性物業資源豐富。

在祝九勝看來，目前融資挑戰主要來自三個方面，其一是過去幾年開發收入與工程支出之間存在剪刀差，随着交付高峰過去，這一壓力2024年将全面下降；其二是融資模式改變，從過去總對總轉向項目制，目前金融機構會給1到3年适應期；其三是部分經營性業務EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀态，與銀行貸款利率之間也存在剪刀差。

會上，萬科當年喊出的“活下去”口号被再度提及，郁亮表示，管理團隊堅決不躺平，一定會跨過階段性關口，将加大盤活存量、不動産變動産等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

作為基本盤，截至2023年底萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元。據介紹，該公司2023年開盤50個新盤，首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%，年内完成交付28.9萬套。

郁亮表示，當前房地産市場短期顯然超跌，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，而2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點下降了59%。目前支持政策已大量出台且力度超過以往，伴随政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

經營服務業務開花

在2024年，萬科有望成為業内唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業，這也将成為萬科經營服務業務的里程碑。

商業物業闆塊，2023年萬科新開業15個商業，累計開業面積1158萬平方米（不含輕資産），管理項目超過200個。全年商業業務整體營收(含非並表項目)91.1億元，同比增長4.6%，其中印力營收57億元，印力出租率94.8%，較22年底提升1.6pct。

2023年10月26日，中金印力REIT正式申報，成為首批申報的消費基礎設施REITs之一。該REIT将于4月8日正式發售，預計募集資金32.6億元。

此外，萬科旗下物流及公寓租賃兩大業務的資産證券化亦取得重大突破。

3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發布招募說明書，正式進入發行階段。

該REITs資産方為萬科旗下萬緯物流，底層資産為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建築面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。

據業績會上管理層透露，萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鍊園區203萬平方米，倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鍊收入同比增長33.9%。

此外，2023年萬科長租公寓業務在成本法的會計計量方式下首次實現整體盈利。

作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，布局全國31個城市，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。為積極響應國家保障性租賃住房政策，泊寓還在全國23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。

會上，萬科首席運營官劉肖透露，雖然物流REIT招股說明書尚未披露擴募資産，但是萬科整體持有管理的倉儲規模1200萬平米，有充足項目可作為潛在入池資産。

此外，公寓方面有望再過兩周左右就會正式申請公募REITs，標的為北京、天津、杭州等重點城市表現優異的保障性租賃住房。

“伴随REITs渠道打通，我相信不論是公寓資産還是物流和商業資産，公司都能夠推動這些經營性物業健康和有質量地發展。”劉肖說道。

需要注意的是，REITs是打通投融管退路徑的重要補充，但不是唯一手段。

今年年初，萬科就以27.7億将上海七寶萬科廣場50%的權益售予項目合作方領展，以回流現金。

劉肖表示，資産交易是業務由重到輕並持續提升經營水平的重要路徑，所以相信2024年的資産交易規模會比2023年更大，大宗交易更多。

布局多年，當衆多經營服務業務逐漸步入收成階段，将成為萬科“削債千億”龐大工程底下的重要根基。

以下為萬科2023年度業績發布會問答實錄（節選）：

現場提問：如何看待今年全年的房地産行業走勢？之前萬科也提出行業存在超跌，目前是否延續這一觀點？預計行業什麼時候能夠築底回升？

郁亮：我們還是維持過去的看法，盡管行業已經很難回到過去的高點，但是前景依然廣闊。

從行業趨勢來看，要用動态的眼光來看住房需求。中國房地産市場已經從有沒有住宅的階段到好不好的階段。

現在的我們人均居住面積跟歐美發達國家平均水平還有差距，另外中國目前城市住宅有63%的房子還沒有電梯，從人均居住面積到建築技術、小區環境等方面都還有非常大的改進空間。

第二方面，中國城市化進程並沒有結束，過去一年新增加的城市人口1196萬，非常接近于2021年。未來住宅需求建設維持在10億平方米左右，過去一年住宅新開工面積不足7億平方米，應該是超跌。

今後拼的是高質量、高新科技，拼的是好服務，誰能抓住機遇轉型發展，誰能為群衆建設好房子，提供好服務，誰就能有市場，有發展，有未來。

現場提問：公司如何保持現金流平穩，1000億壓降債務的資金從哪里來？

祝九勝：我們現在的貨币資金998億，一年内到期的有息債務是624億，倍數是1.6倍。剔除預售監管資金以後的資金來源夠不夠？客觀說肯定是有壓力。

以海外公開美元債務為例，我們只有二季度56億到期，不同的月份有不同的應對，融資狀态正常。有壓力，能過關。

目前挑戰主要來自三方面，一是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，随着交付高峰的過去，這個剪刀差壓力2024年将全面下降。

二是融資模式改變，由于萬科信用優勢強，過去是行業内唯獨兩家以總對總模式融資為主的企業，因此從過去總對總轉向項目制，比其他企業更需要适應時間。目前金融機構非常支持，會給1到3年的适應期。

三是部分經營性業務的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀态，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，公司将努力提升經營業務的EBITDA、NOI。

近期公司有望成為行業内唯一一家實現三種經營性REITs的企業，也說明了公司在經營性業務的能力優勢，相信未來經營貸會以百億級芝麻開花節節高，給公司提供新的資金來源。

“兩岸援聲啼不住，輕舟将過三重山”。

現場提問：減值準備是否已經充分反映市場的風險？毛利率未來趨勢展望如何？

韓慧華：萬科一直是堅持非常審慎的财務策略，過往每年都會定期對存貨進行全項目減值測試，既包含合並報表範圍内的項目，也會包含聯合營項目。

今年我們整體進行減值大概45.8億，包含聯合營項目和並報表範圍内大概計提35億。

我們認為目前減值相對充分，未來還會堅持審慎的策略動态評價項目的實際運營情況，結合市場變化來審慎判斷是否需要進一步計提減值。

毛利率是大家關注的焦點，毛利率下降也是行業趨勢，今年結算項目毛利率大概是15.7%，同比去年有4.7個百分點的下降。

過去3年連續下降，主要還是受到這幾年地售比不斷上升影響，今年結算項目里面的地收比大概是46%，同比去年同期大概有6個百分點的下降。

未來毛利率如何？一方面受制于市場情況變化，另外一方面跟銷售資源結構也有關繫。近兩年所有新項目毛利表現還是不錯的，對于整個投資質量的把控進一步提升，投資兌現度也有明顯回升。

新項目平均毛利率大概在20%，随着不斷進入到結算期，對于毛利穩定和改善會有一定幫助。

經營服務業務毛利率也在不斷給公司業績帶來正向貢獻，在扣除折舊攤銷後提升到了22.2%，比去年有5.2個百分點的提升。

現場提問：去年11月，深圳國資表态，将通過市場化、法制化手段幫助萬科應對風險。截至目前，這些支持舉措的落地進展如何？

朱旭：深圳國資與萬科合作項目的進展情況方面，有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的正在逐步落地過程中。

這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放流動性百億規模以上。

印力基礎設施消費REITs詢價公告可以看到，大股東深鐵集團認購了10億，占總體募資總額的30%以上，是深國資體繫在全國範圍内認購REITs最大一筆。

此外，深圳國資旗下海港人壽也認購了一個億，以真金白銀的方式，體現了深圳國資和大股東對萬科旗下資産證券化和提升資産經營能力的大力支持。

總而言之，萬科不是一個人在戰鬥。

現場提問：萬科是最早提出活下去的房企，近期市場上也出現了對于萬科能否活下去的擔憂，如何面對市場的擔憂？

郁亮：過去一年里面，地産市場還在下行，公司經營上還取得了一些進展。銷售我們跑赢了大市，繼續維持在行業頭部，很好地完成了28.9萬套房子交付，新投資兌現度都很高，産品能力有長足進步。這些都是我們未來競争的一些優勢。

萬科快裝快建的技術能力得到很大進步，比如說在海南，從拿地開始到竣工交付銷售大概12到14個月之間。

假設未來行業往現房銷售轉換，應該說萬科這方面的能力已經做好。代建方面，萬科規模也已經不小，做了相當多年積累。

開發業務這一邊，我們的基礎能力和競争力還都在。

經營服務業務的話，也在穩定發展，形成了一批好的資産，受到市場歡迎。過去一年大宗交易有123億元，這個數字比大數同行都要多。

萬緯物流REIT正在申報，長租公寓REIT正在積極準備，所以今年有可能會成為同行里面唯一具備3個REITs的公司。

但是要活下去的話，光業務能力還是不夠的，需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，要做好最充分、更充分的準備。

面對一個比較脆弱的市場，過去很多習慣的東西可能會發生改變。比如說萬科一直堅持穩健的财務策略，信用一直比較好，跟金融機構合作穩定，但是一旦市場出現了恐慌情緒，出現了超預期的下跌，合作可能就會發生變化。

現在看來，我們雖然很早提出“活下去”，但現在看來危機意識還需要更加強，改變的決心和力度還要更大，安全墊還是要更厚。

基于這些考慮，我們對今明兩年提出堅定降杠杆的目標，未來兩年削減了有息債務1000億以上，不分紅也是為這項非常重要的工作創造條件。

我們相信以目前公司能力，在輕裝上陣之後能夠更好、更長久地創造股東價值。