年報觀察 | 中海轉折與變局

觀點網 在市場築底的去年，中海銷售20%的增長目標未能如願完成。

3月28日，中海在完成2023年度業績披露之後，于線上召開投資者交流會議，主席顔建國、副主席兼總建築師羅亮、行政總張智超、副總裁郭光輝等管理層出席會議。

據參會投資者透露，中海管理層對于今年形勢的預判不如去年樂觀，也不再高調樹立目標。

顔建國在會上指，房地産市場仍處于上下半場的轉折期，轉折期需要一定時間，不可避免地要經歷波動與調整。

業績本色

顔建國向投資者坦言，當前市場困難與挑戰依然不少，但挑戰與機遇是對立統一的，也是不斷轉化的。

投資者轉述顔建國的發言：“中海對行業大變局之下的競争優勢充滿信心，以積極的心态看待‘危中之機’。”

2023年，房地産市場經歷短暫小陽春後持續下行，且下半年的銷售壓力尤為明顯。盡管如此，中海該年度業績依舊跑赢大市，實現銷售與利潤的淡市增長。

最新财報顯示，中海實現收入2025.2億元，同比上升12.3%；除稅前溢利411.2億元，按年上升14.2%。其中，歸母淨利潤為256.1億元，同比上升10.1%。

雖然增收不增利的困局尚未籠罩在中海上空，但毛利率、淨利率依舊與同行保持一致，出現下滑的局面。

近五年，中海毛利率與淨利率平均增速分别為-3.35%、-3.19%，持續保持下行趨勢，但毛利率仍控制在20%以上，淨利率也未低于10%。

從2023财報上看，前三年降速較快的毛利率與淨利率呈現築底企穩迹象，期内降幅均不超過1個百分點。其中，毛利率錄得20.32%，按年減少0.97%；淨利率則是13.35%，同比微降0.27%。

據參會投資者介紹，中海管理層十分肯定2023财年淨利、毛利成績，並坦言正是在2021-2022年市場下行轉折期中仍堅守投資拿地的策略，才使得2023年結轉毛利率和淨利潤率都名列前茅。

在觀點新媒體此前報道中，中海曾在2023年初制定了非常積極的增長目標，即2023年銷售增長20%，權益土地投資預算雙位數增長。

現如今，中海認為對于這個目標需要有的放矢地對比看待。

2023财年，雖然未能實現20%的銷售目標增長，但在土地投資上依舊出手闊綽。

報告期内，該公司合約物業銷售額上升5.1%，至3098.1億元，相應銷售面積為1336萬平方米，同比下降3.7%。兩項數據的反差，意味着中海銷售單價有着不小的提升，期内實現銷售單價2.31萬元每平方米，增幅為9.1個百分點。

參會投資者指出，中海2024年銷售情況不及往年同期，1-2月份确實受去年“小陽春”影響，業績下滑還是比較大的。但是從3月份開始，明顯有企穩和回升迹象。

“與會管理層介紹，3月份項目的周來訪和成交數據對比去年下半年有明顯提升。其中，周均來訪量大概提升了13%左右；周均成交量大概提升了7%。”

管理層透露，得益于3月份最後一周的大額貨值推出，中海有望沖破350億的銷量金額。整個3月份，有機會沖刺400億的合約銷售額。

從城市能級上看，2023财年，一線及強二線城市是中海實現去化的主要區域，累計實現銷售金額1973億元，占總銷售金額的74%。

報告期内，中海在北京、廈門、天津、深圳等7座城市實現超百億元的銷售。其中，北京區域銷售金額達614億元，僅北京都阙台這一個項目的銷售合約額就達到百億規模。

較好的市場去化表現，也助推整體市占率提升。

截至2023年末，中海市占率為2.66%，較上年同期提高0.29個百分點。統計數據顯示，當下前三家房企市占率總和還不到10%，頭部企業在市占率空間仍舊充盈。

“據張智超介紹，未來國内頭部房企的市占率會明顯提升。中海還是把利潤的規模、利潤率放在首位，並借機實現量的合理增長和質的有效提升，積極在這輪調整期中尋找機會。”投資者如是轉述。

另據觀點新媒體了解，2023财年，中海銷售回款率達到了99%，帶動經營現金收入創近幾年新高，實現經營淨現金流入352.8億元。

投拓方向

根據投資者轉述管理層的說法，中海對于未來能夠跑赢大市的自信，來源于去年捕捉到的優質貨值，並輔于财務管理、融資、成本優勢的“長闆”，在不确定的市場中，确保自身的業績增長。

2023年，中海在内地23個城市及香港新增項目43宗，對應土儲總建面為764萬平方米，新增總購地金額達1440億元，對應貨值人民币2640億元。

其中，權益建面為706萬平方米，權益地價為1226.6億元，同比上升42.0%。按年提升42%的權益土地投資，達到了2023年初制定的投拓指引。

觀點新媒體了解到，去化表現較好的一線和強二線城市依舊是中海投拓聚焦的重點。期内新增35宗投資，總購地金額達為1236億元、對應貨值人民币2,205億元，占比總購地規模及總新增貨值的比重均為92%。

據管理層介紹，2023年中海摘地平均毛利率是22%，符合内部投資刻度和淨利潤率水平。從這部分新增土儲轉化開盤的項目看，無論從回報率、流速還是利潤率，均達到比較理想的狀态，項目平均利潤率能達到16%左右。

管理層還透露，随着限價政策不斷放開，旗下産品有望随着品質提高而帶來價格方面的提升，将對公司未來下半場競争提供更有力的保障，也為整體回報價值創造空間。

對于2024年的投資策略，中海管理層指出：“悲觀者正确，樂觀者要前行，公司時刻審慎理财的底線思維。投拓會聚焦于确定性相對較強的核心城市的核心地段，以及優質的改善型項目。”

除了内地市場，中海還希望繼續保持對香港樓市的投資強度，對香港市場抱以持續的信心。

觀點新媒體了解到，2023年，香港樓市同樣處于調整期，從去年開始，港府一直有調整政策，但對樓市刺激成色相對有限。直至撤銷所有“辣招”之後，香港樓市出現了新的現象。

統計數據顯示，在“撤辣”之前，香港每周大概有9夥一手樓成交，“撤辣”之後，這個數據來到了140多夥。

回到中海的情況，參會投資者介紹，中海啟德一号在這波“撤辣”行情之中完成去化200多夥，成交額超過30億，且單價也維持較好的水平。

中海管理層于會中表示：“目前中海在香港開發建設項目仍有7個，後期也會陸陸續續上市。價格策略原則上當然是随行就市，但不會做升價太多的考慮。”

近幾個财年，中海依舊高強度拿地投資，勢必會帶來較大的現金流壓力。疊加市場仍舊處于築底階段，不免讓資本市場開始對中海的現金流産生疑慮。

“就算銷售腰斬50%，公司的現金流也沒有問題。”中海管理層如是向投資者保障。

參會投資者向觀點新媒體轉述，中海對現金流的自信底氣，一方面來自在手及新拓貨值較為優質；另一方面則是對投拓過程中對費用控制和成本支出十分嚴格，會根據現金流的收入進行“以收定支”。

融資方面，中海擁有境内境外雙融資平台，在去年房地産融資沒有根本性轉好的環境下，實現有息負債淨減少127.2億元；期内，通過供應鍊集中采購方式，成本較同期下降了13%。

在2022年财報中，房地産行業成為虧損的“重災區”，大額資産減值計提直接影響盈利狀況，使得原本承壓的利潤“雪上加霜”。

翻閱2023财年業績公告，中海本期並未對物業減值進行計提。2022年同期則分别對物業存貨減值準備15.2億元，對應收合營公司款減值準備13.27億元。

上述投資者引述管理層的表述：“公司對于計提減值是非常審慎的，若是管理層不斷進行大額計提減值，反而是我們對于源頭管理的失職與減值的不謹慎。”