年報觀察 | 濱江服務要先做大

觀點網 3月25日，濱江服務發布2023年度業績報告。

年報顯示，濱江服務收入28.09億元，較去年同期增長約41.7%；權益股東應占淨利潤約為4.925億元，同比增長約19.6%。

此外，濱江服務2023年實現每股基本及攤薄盈利人民币1.78元，較2022年人民币1.49元增長約人民币0.29元，增幅約為19.5%。

收入增長背後，利潤數據則有所下滑，于2023年内，濱江服務淨利率僅17.9%，較去年同期下降3.2個百分點。

毛利率起伏

從業務闆塊收入來分析濱江服務這一年，可以直觀感受到集團的三類業務收入均有增長。

其中，物業管理服務于2023年實現收入約15.49億元，較2022年收入增長約29.9%；非業主增值服務于2023年實現收入約5.8億元，較2022年增長約7.5%；占總收入約20.7%；5S增值服務收入較2022年增長達到172.5%，實現收入約6.78億元，占總收入比例的四分之一。

雖然不及物業管理業務的比重大，但收入增長速度可見一斑。

資料顯示，濱江服務5S增值服務體繫包含優家服務、優居服務和優享生活服務三個條線。優家服務主要提供一手及二手物業銷售、租賃代理服務和車位及儲藏室服務；優居服務主要提供家裝服務和設備設施更換升級及維修服務；優享生活服務主要提供居家生活服務。

從業務數據來看，優居服務闆塊的收入增長幅度較高，營收0.49億元，同比增長20.4%；而優家服務營收接近1億元億元，同比增長14.4%。

收入逐年上升，至于利潤方面，濱江服務報告期内實現淨利潤約5.03億元，較2022年增長約20.1%；公司權益股東應占本報告期内淨利潤約為4.92億元，較2022年同期也增長約19.6%；實現毛利約6.95億元，較2022年增長約17.5%。

觀點新媒體也觀察到，2023年濱江服務淨利率與毛利率均有下滑趨勢：淨利率約為17.9%，較2022年同期約21.1%減少3.2個百分點；毛利率約為24.8%，較2022年毛利率約29.9%下降了5.1個百分點。

針對利率下降問題，濱江服務執行董事、主席兼行政總裁余忠祥在3月26日召開的業績會中進行了回應。

他表示，濱江服務先要做大再做強。在拓展過程中，首先要保證項目能夠符合公司的要求，同時可以保障一定的利潤，“雖然毛利率會有下降，但對公司的發展是正向的。”

從業務闆塊來看，2023年濱江服務毛利率下滑也與集團内業務調整相關。

以物業管理服務為例，毛利同比增長24.4%至2023年的2.84億元，但毛利率較2022年減少0.8個百分點，下降與該集團加強管理投入有關；5S增值服務毛利增長82.3%至2.19億元，但毛利率則由2022年的48.3%下降至2023年的32.3%。

濱江服務表示，該闆塊毛利下降主要是由于毛利率相對較低的優居服務中硬裝服務發展迅速，相關占比提升。

但非業主增值服務的毛利不升反降，由2022年的2.43億元減少20.9%至1.92億元，毛利率也較2022年減少11.9個百分點。

值得注意的是，2023年濱江服務其實還新增了幾項非業主增值服務，這一變化可從闆塊收入上升中體現。因此，闆塊内毛利率下降與針對非業主增值服務收入的調整有關。

持續外拓

自成立以來，濱江服務不免被市場戴上“濱江基因”的帽子，在以往商業行為中，擴張戰略偏謹慎、保守。

但從近年公開發布的年報可知，對于第三方拓展業務的重視程度進一步提升。

2023年，濱江服務在管建築面積5480萬平方米，同比增長30.7%。其中，來源于獨立第三方的在管建築面積為3100萬平方米，占總在管建築面積比例已超二分之一，達56.5%，較2022年同期上升1.5個百分點；淨增加在管建築面積1290萬平方米，來源于獨立第三方占比也達到61.3%。

余忠祥于業績會上稱，2024年濱江服務的拓展目標是在現有在管面積基礎上确保增長20%，争取30%。

對濱江服務2024年拓展預測的基礎，主要源于一貫的拓展習慣：2023年底，該公司合約及在管面積占比前五的地區為杭州、金華、嘉興、紹興和甯波，基本都在大本營或大本營周邊，提升當地市場份額更加有把握。

此外，2023年濱江服務還在繼續嘗試拓寬與戰略合作方的項目合作，截至年底，合約項目遍布浙江、上海、江蘇、江西、廣東及海南等19座城市，新增了兩家第三方戰略合作方。

于報告期内，濱江服務新增第三方項目中，來源于戰略合作及合資公司面積占比約43%，來源于存量盤拓展的項目面積占比約57%。

與往年一樣，今年濱江服務還是在年報中盡量淡化與濱江集團的關聯業務。而濱江服務關聯公司濱江集團的發展大盤較為穩定，前期也在支撐濱江服務的發展。

因此，濱江服務新增在管面積有約40%來源于濱江集團。占總收入55%的物業管理服務闆塊營收中，向濱江集團或聯營公司提供物業管理服務所産生的收入為7.59億元，占2023年該業态收入的49%。

但與此同時，母公司在業态上不斷尋求多元，也有可能為濱江服務帶來新契機。

2023年三季度，濱江集團重啟代建業務，對于濱江服務而言無疑是一次拓展業務的良機。

談及2024年濱江服務的目標，戚金興也在業績會中稱，目前濱江集團有十幾項代建項目在談，這也會給濱江服務帶來很大的機會。

同時，他從5s增值服務業務細分角度解答了濱江服務在第三方外拓中的計劃：“一方面和優秀的軟裝企業加大合作；另一方面還要擴大到非濱江集團的樓盤，向整個二手市場覆蓋。”