觀點直擊 | 中海物業：不要簡單以派息來衡量公司的價值

觀點網 3月26日午間，中海物業發布2023年度業績報告。

報告期内，中海物業整體收益130.5億元，同比上升19.7%；毛利20.7億元，同比上升19.3%；毛利率為15.9%；股東應占溢利同比上升22.8%，達13.42億元；每股基本盈利40.84港仙，拟派發末期股息每股8.5港仙。

據此，中海物業股東權益平均回報率為36.8%，同比下降2.2%；全年派息14港仙，派息比率為31%，股息收益率為2.3%。

中海物業當天股價下跌24.5%，交易時段後、業績會開始前，一位投資者在雪球上表達了樸實的投資理念：物業（股）就是按照股息率定價，“一切都可以造假，發到我手里的錢才是真的。”

面對市場争論，中海物業董事會主席張貴清在業績會回應稱，他在下午也收到了很多微信，“不要簡單以派息來衡量一家公司的價值。”

不再考核外拓面積

在大摩看來，中海物業2023年的業績不盡人意。

3月26日，摩根士丹利報告指，中海物業去年收入低于該行預期7%，主要原因是基本物管及非業主增值業務的增長放緩；毛利率15.9%也低于預期的16.1%，淨利潤低于預期8%；派息方面，“並未帶來預期之外的驚喜”。

盡管如此，該行還是給予目標價9.39港元，評級“增持”。

報告顯示，中海物業2023年在管面積上升25.4%至4.02億平方米，新增項目70.6%來自獨立第三方，相關合約額40.02億元。

其中，住宅項目及非住宅項目的新增在管面積分别占47.8%及52.2%，相關合約額分别約達為40.23億元及約29.99億元。截至2023年底，來自獨立第三方及非住宅項目的在管建築面積占比分别增加至40.5%及30.1%，分别增長約8個和6個百分點。

2023年，中海物業新增外拓合約面積為1.09億平方米，同比增長32.8%，新拓面積創歷史新高。

在新增外拓合約面積中，非住業态占比提升至60%以上，其中産業園40.6%，其他類（如場館、學校、醫院、政府機構）占比為12.23%，商寫類為8.4%，而住宅類業态面積為38.8%。

在2023年，中海物業将戰略概括為“三高三量”。

“三高”指高合約額、長合同周期、大體量項目，“三量”指聚焦存量、緊盯增量、關注質量。

展望2024，中海物業並未給出确切的量化目標，並表示不再以規模擴張為優先考慮。

“項目外拓的業績不會低于2023年，在非住業态的利潤方面，因為時間關繫，我也不再仔細說。”張貴清說道。

去年上任的行政總裁肖俊強也表示：“雖然今年不再考核外拓面積，但基本上面積不低于一億平米，合約總額的話也有二十幾億。從策略上來講，未來肯定是聚焦于大項目，還會在城市空間多下功夫，包括年初跟張家口政府也簽訂了一些協議，同時今年6月份中建科創平台通過驗收後，在中建繫統内類似于智慧運維項目上，中海物業會有一些先發優勢，帶來更高附加值的業務。”

增值服務預留空間

2023年，中海物業增值服務闆塊營收34.36億元，同比增長33.7%，占總營收比例從23.5%提升至26.4%。

該闆塊分為非住戶和住戶兩個子分部，在非住戶增值服務方面，2024年該子分部收益21.45億元，按年增加18.3%；占總收益的16.5%，按年減少0.1個百分點。

進一步細分，工程服務營收11.92億元，同比增長48.3%，主要“海博工程”業務量大幅增加，及“興海物聯”智慧小區、智能園區的業務增長。銷項查驗服務營收2.14億元，同比增長8.8%。

但與住宅開發息息相關的交付前服務及顧問咨詢服務，營收則分别同比減少9%和12.6%。

非住戶增值服務的子分部毛利為2.8億元，同比減少5.8%，毛利率從2022年的16.4%下降至13.1%。

住戶增值服務子分部年内收益12.92億元，同比增長70.9%。其中小區資産經營服務收益5.61億元，同比增長37.1%；居家生活服務及商業服務運營收益7.31億元，同比增長110.8%%。

可以看到，住戶增值服務的收益增長高于非住戶增值服務，但毛利率也出現了更明顯的下挫，從38.4%降至26.1%。

報告顯示，這是由于年内毛利率較低的零售、小區集采團購及家居裝飾服務業務量大幅增加；及涉及額外成本以多樣化營銷渠道並完善小區服務體繫。

顯然，中海物業的各類增值服務在經營效益上已出現分化，這也考驗着物企對于業态創新的分析能力。

就在去年10月11日，中海物業發布了一則關聯交易收購公告，拟不超過9.5億港元，以17.54倍PE從兄弟公司中國建築國際旗下公司收購“中海通信”和“中海監理”。

兩個月後，這筆收購案在股價和輿論的雙重壓力下宣告撤回。

如今在業績會上談及“高質量發展”時，張貴清說：“不能脫離主業去做新質生産力”。

截至報告期末，中海物業現金及銀行結余為51.31億元，比2022年末的41.28億元增加了10.02億元，即增長24.28%，現金流維持健康。

“我們對市場承諾派息率不低于30%，過去2023年，中海物業有充足的現金，考慮到公司規模發展，用于生産經營，同時用于創新業務發展，特别是今年在數字化轉型和智慧物業方面希望加大一些力度，同時也希望在市場上合作或收並購機會，留有一些空間和余地，這都是對派息率的一些考慮。”張貴清解釋道。

當市場對企業派息有所讨論，每一筆現金的流向都将更受關注。