觀點直擊 | 華潤置地：“行活兒”練好，才能賺到利潤（實錄）

觀點網 3月26日，華潤置地發布2023全年業績並召開媒體電話會議，華潤置地董事會主席李欣攜公司高管出席會議，並對相關問題進行答疑。

按照往年慣例，在媒體場次之前先進行了投資者交流會。

有參會投資者透露，今年華潤置地管理層較往年更願意釋放企業自身為應對環境所開展的調整動作，但對2024年的銷售業績保持謹慎态度。

投資者介紹：“2024年，華潤置地的主要經營策略，圍繞着有利潤增長的營收和有現金流的利潤為核心展開。”

“經常性”發力

相較于中期業績的有得有失，華潤置地2023全年業績展現出全面修復的态勢。面對市場需求不足和去杠杆的雙重挑戰，實現了營收及利潤的雙位數增長。

财報數據顯示，華潤置地2023年錄得營業額2511億元，按年提升21.3%；歸母淨利潤313.7億元，同比提升11.65%。綜合毛利率依舊在下行區間，較上年降低1.07個白分點，至25.15%。

據觀點新媒體觀察，開發銷售業務收入仍是基本盤，得益于一線城市貨值的消化所帶來的收益提升，期内實現收入2121億元，結算面積1184萬平方米，兩項數據分别同比提升20.4%和降低4%，結算均價實現25.4%的增速，至1.79萬元/平方米。

分城市上看，2023财年，華潤置地開發銷售業務收入來自一二三線城市的占比分别為27%、60%及13%。相較上年同期，一線城市收入貢獻增長明顯，增速近10%，三線城市則繼續保持收縮。

值得注意的是，作為占總收入超八成的業務，開發銷售業務結算毛利率連續多個财年下滑，由2019年同期的36.5%下探至2023年的20.7%，但依舊處于行業第一梯隊。

2024年1-2月，國家統計局公布數據顯示，全國商品房銷售面積下降20.5%，地産景氣仍在下探。

從簽約數據看，2023年，華潤置地實現簽約金額3070億元，同比增加1.9%，較中期40.6%的簽約增速，錄得明顯放緩。

自2023年中期首次提出“經常性業務”，其表現便吸引了外界關注。到了年末，華潤置地經常性業務營收端增速雖然不及年中，但較同期仍有不錯的增長。

報告期内，華潤置地實現經常性業務收入391億元，同比提升26.4%，實現核心淨利潤96億元，同比大幅提升47.6%；營業額貢獻占比同比提升0.7個百分點至15.6%，利潤貢獻占比同比提升10.4個百分點至34.4%。

經常性業務增長的背後，依舊是萬象繫購物中心持續發力。

據悉，經常性業務是由經營性不動産業務、輕資産管理業務、生态圈要素業務共同組成。其中，經營性不動産業務是三者中規模最大、收入利潤貢獻最多、增速最快的業務。期内實現收入222.28億元，按年提升30.6%。

該業務收入主要來源于購物中心、寫字樓及酒店租金。

而經營性不動産業務之所以能夠在期内開始對利潤端起到支撐作用，背後離不開購物中心業态的持續發力、寫字樓的抗壓以及酒店的復蘇。

2023年，華潤置地購物中心實現租金收入179億元，同比增長29.7%；毛利率及經營利潤率分别升至近年高位的76%及58.5%。全年實現10座購物中心及1座分期如期開業，重奢購物中心數量增至12家，平均出租率96.2%。

寫字樓和酒店方面，報告期内，兩業态分别錄得收入20.6億元、23.2億元，增速分别為10.2%和66.3%。其中，酒店業态毛利率及兩費費率分别改善至17.5%及18.7%，房價超越疫情前水平。

相較于銷售目標的謹慎，圍繞着“有利潤增長的營收、有現金流的利潤”經營策略，華潤置地對淨利潤、經常性業務利潤貢獻以及租金收入方面有着明确方向指引。

管理層預計，2024财年公司核心淨利潤方面依舊較上年保持增長，且要逐步提升經常性業務的淨利潤貢獻占比；租金收入保持每年10%以上的增長。

觀點新媒體了解到，華潤置地原定目標是到十四五末期，經常性業務核心淨利潤占比達到40%以上。從2023年财報數據看，距離這個目標還差5.6個百分點。

變革與調整

2024年，調整與變革或許主基調。龍年春節前，華潤置地進行了企業歷史上第三次組織架構調整。

根據彼時方案，華潤置地從原有7個大區重組為5個大區，原有28個地區公司重組為20個地區公司。

觀點新媒體了解到，本輪架構調整已經是華潤置地組織變革的第三次嘗試。據接近華潤置地的人士透露，前兩次調整都是為這次變革做鋪墊及前期工作。

總的來看，本輪組織變革主要是從結構布局、職能整合、管控模式三個方面進行了有效的調整優化，目的就是實現戰略、組織、文化的一致性，以自我的能力的确定性來應對外部市場不确定性，進而形成有效抵禦市場風險，穩健穿越行業周期。

“李欣也談到了開展組織變革的三點原因，就是為市場格局變化倒逼企業格局變化。”參會投資者如是說。

據介紹，李欣坦言，行業巨變之下，增長模式的轉變倒逼房地産企業要具備有效聚合企業資源、快速反應外部市場、主動革除組織臃腫和不夠靈活的應變能力。

李欣指：“只有企業具備應變能力，才能夠抵禦市場的重壓，實現生存並穩健發展，‘行活兒’要練好，才能賺到行業里面該賺的利潤。”

相較于其他房企，開年後華潤置地的确迎來了不小變革。但在貨值調整上，與行業認知保持一致，繼續縮減三線城市投資及貨值儲備，集中資源投入到一線城市之中。

2023年财報顯示，華潤置地新獲取項目68個，新增土儲面積1325萬平方米，其中權益面積863萬平米。並完成落子香港北部都會區民生住宅項目，成為首單央企和港資在北部都會區合作案例。

期内，還在北京、上海、廣州、三亞、武漢、南京等地獲取商業綜合體項目8個。

從權益地價投資布局看，華潤置地于一線城市的投資占比由上年同期的41%增長5個百分點，至46%；二三線城市投資占比則有不同程度的下滑，其中二線城市下滑較為明顯。

對于2024年的投資策略，首席戰略官謝骥指出，華潤置地堅持開發銷售型業務和經營性不動産業務並重，保持二者間合理的投資比例。聚焦高能級的核心城市，優先保障高能級城市資源投放，确保投資的質量。

他在會中強調，公司還會強化行業趨勢分析，更多的聚焦中小型的快周轉項目，統籌好服務于中長期業績需求的戰略性項目儲備。還将繼續發揮好在購物中心、TOD、城市更新、片區統籌等方面的優勢，通過多元化的渠道來去補充高回報項項目。

謝骥表示：“華潤置地非常重視收並購，将繼續堅持‘既不冒進，但也不錯過’的原則去推動相關的收並購工作。除了開發銷售型業務之外，有潛質的購物中心也是重點考慮的對象。”

觀點新媒體了解到，除了組織架構變革及投資貨值的調整轉向，面對行業的變化，華潤置地在原有主航道業務基礎上，把資管業務也提到了主航道業務的地位。

李欣指出：“除了對投資、生産、運營等常态化工作進行強化和優化外，公司重點的變化就是确立了大資管業務作為主航道業務的地位，目標在十四五期内把資管業務培育為第二增長曲線。”

截至目前，華潤置地擁有的五個資管平台，分别是華潤萬象生活、華潤有巢長租、華潤代建、華潤文體運營、華潤酒管。這五個平台于2023财年共實現收入166億元，同比增長27%；實現淨利潤貢獻35億元，同比增長了40%。

培育大資管能力背景下，華潤置地資産證券化平台初步搭建完成，旗下已搭建完成包括華潤萬象生活、華潤商業REIT和華潤有巢REIT在内的一個輕資産管理平台及兩個公募REITs平台，實現了“投融建管退”資本閉環。

在商業REITs方面，上述投資者透露，華潤置地正在積極溝通與準備REITs擴募工作。

投資者轉述：“未來3-5年，華潤置地每年都有一定規模的資産從擴募渠道退出，今年預計數額約為100多億。5年以後，可能的話就做到300億到500億規模。”

以下是華潤置地2023年業績發布會問答實錄：

現場提問：華潤置地中長期戰略規劃以及經營鋪排情況？

李欣：目前中國房地産市場存在非常嚴峻的挑戰，市場供求關繫發生了非常大的變化，原來“三高模式”已經在市場上終結。

華潤置地面對行業的變化、市場需求的變化以及十四五後半程高質量發展目標的要求，做了非常紮實的檢讨，調整和重新修訂戰略規劃體繫為“124563”。

具體來講，一就是繼續堅持構建了“3+1”一體化業務組合模式，在原有主航道業務的基礎上，對于經營性不動産業務做了實質性調整，變為經營性不動産資管業務。旨在做優做強原來“三個主航道”業務基礎上，緊抓消費基礎設施公募REITs機遇，積極向大資管業務轉型，我們希望能夠将資管打造成為華潤置地的第二增長曲線，這個是公司重要的戰略調整。

二是構建兩大支撐體繫。堅持戰略引領投資堅持通過提升全價值鍊的組織能力，來實現華潤置地從總部到大區到地區公司的生産運營精細化管理體繫和組織能力。四是打造四大發展引擎，在原有組織變革、科技賦能、金融創新三大發展已經基礎之上，增加了資産管理的新引擎。目的就是推動資管業務，構建專業平台和能力，打通投融建管退的資管業務的閉環。

五是實施五項戰略專項任務，根據市場供求關繫及競争格局的變化，适時調整和重新規劃公司現在和未來的有影響力的專項任務。一是萬象生活創建世界一流企業；二是推動華潤置地戰略型大項目獲取和優質項目的收並購。三是推動香港業務的重塑；四是以後海城市運營為試點，構建城市運營商模式與體繫；五是打造客戶滿意，繫統成本最優的産品力。

六是打赢六大攻堅戰。一是資源換倉攻堅戰；二是綜合體價值提升攻堅戰三是供應鍊平台建設攻堅戰。四是商管“三大必赢之仗”攻堅戰。五是客戶研究與産品創新攻堅。六是“兩非”處置與虧損企業治理攻堅戰。

三是做強三大保障體繫，結合過去華潤置地多元化的特點以及公司治理、經營管理、安全管理方面吸取的經驗和教訓，調整明确了大監督、風控合規和安全管理三大保障體繫。

除了對投資、生産、運營等常态化工作進行強化和優化外，重點的變化就是明确把大資管業務作為主航道業務來定義，目標在十四五期内把資管業務培育為第二增長曲線。

2024年主要的經營策略，華潤置地将以有利潤增長的營收和有現金流的利潤為核心經營策略，以現金流創造、毛利率及ROIC提升、降本提質增效、庫存去化攻堅為關鍵管理主題，充分統籌“發展與安全”，堅守現金流安全為底線的經營主基調，紮實推進三個主航道業務平穩有序運營，高質量完成全年度業績目標。

現場提問：大資管業務轉型的戰略方向的整體目標以及重點工作？商業REITs整體的規劃以及進展？

郭世清：一是持續推動資産管理規模增長，截止于2023年，公司總資産管理規模超過4200億，處于國内的領先水平。但是對比國際標杆的不動産資管公司還有比較大的這個提升空間，未來将持續推動資産管理規模的增長。繼續堅定的獲取新的優質購物中心的地塊，抓住購物中心增量發展機會。積極推動存量的收並購的項目落地，從增量存量兩個維度推動資産管理規模的不斷增長。

二是加強金融化運作，促進經營性不動産價值釋放。華潤商業REIT已于3月14日上市，未來将繼續推動REITs擴募，不斷做大公募REITs規模，積極探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，構建公募、私募兩大金融平台，持續引進外部金融資源，構建投融建管退的資本循環。

三是不斷強化資管平台的能力建設，華潤置地已經具備了比較強的不動産的投資、開發和經營能力。未來将結合大資管業務的要求，構建行業領先的資産管理平台，建立投融建管退的全流程業務能力，重點推動資金募集、資産退出的能力建設，形成多渠道、多元化的資金募集能力，建立規模化、常态化的資産的退出能力，以專業化的平台和能力，确保置地大資管業務的順利推進，打造置地新的業績增長曲線。

現場提問：當下房地市場的預判以及面對市場銷售放緩，公司采取的措施？

陳偉：經濟長期向好的趨勢是不會改變的，房地産市場還是存在長期健康發展的一個基礎。從行業的角度來看，目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期的信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰。

我們認為2024年的市場是處在築底回穩、積蓄向上勢能的階段，長期來看對這個市場還是非常有信心的。從政策端的角度來說，因為整個市場目前主要的壓力還是在需求端，所以我認為主要的政策還是需要進一步去提升客戶的支付能力，提振客戶對于市場的信心。

從2023年整體的業績情況來看，因為這個行業已經過了單純追求規模增長的階段，公司也不追求單純的規模增長，更看重銷售質量。對于銷售來說，23年雖然規模同比基本持平，但是經營性現金流是大幅度增長的，多數城市的市占率有較大提升。

對于2024年的整體的業績：

一是要做到整體業績節奏和單項目效率的雙提速，2024年我們要前置供貨資源，堅決進行上半年的搶跑，全力提升業績實現節奏。同時我們對項目的開發效率提出了更高的要求，進一步提升開盤的效率。

二是要繼續堅持好産品、好服務，會聚焦中高端改善客戶的需求和敏感點。堅持小批次快開發，堅持快速叠代産品的經營策略。

三是分類分策做優存量，将針對存量資源進行細分，因城施策、因地制宜、一項一策的動态調整策略，同時加快應對市場的反應速度和決策速度，保證每個項目都有一個合理的流速。

四構建新的營銷模式，去年自有渠道的構建還是有一定的成效，成交占比穩步提升，費用也有大幅節降。在2023年的基礎上，将繼續加強自有渠道的建設和線上營銷的力度。同時加強大會員體繫的建設，發揮置地多業态經營的優勢。

現場提問：在目前政策和市場環境下，如何把握投資機遇，優化拿地策略？

謝骥：面對當前的政策和市場環境，公司将繼續堅持調結構、調節奏、調布局，堅持開發銷售型業務和經營性不動産業務並重，保持二者間合理的投資比例，聚焦高能級的核心城市，優先保障高能級城市的資源投放，确保投資的質量。

並且，強化行業趨勢分析，聚焦中小型的快周轉項目，統籌好服務于中長期業績需求的戰略性項目儲備，繼續發揮好在購物中心、TOD、城市更新、片區統籌等方面的優勢，通過多元化的渠道補充高回報項目。

在行業大規模整合集中度提升的背景下，華潤置地非常重視收並購，将繼續堅持"既不冒進，但也不錯過"的原則去推動相關的收並購工作。

除了開發銷售型業務之外，也會持續關注有潛質的購物中心的並購機會。