上海首批R4六年流轉 徐匯田林社區的綠地、建信與魔方角色

觀點網 随着住房租賃賽道玩家的增多，玩法也開始五花八門。在這個長周期、慢回報行業，如何提高資金利用效率、将收益最大化，是無可避免的話題。

于是，在不斷提升産品力的同時，打通金融閉環的重要性更加凸顯。

此前，建信建融家園租賃住房REITs申報上市，讓建行旗下的住房租賃業務收獲更多關注。

近日，建信住租·魔方田林社區舉辦啟幕儀式。該項目由建信住房租賃基金收購並改造，由魔方生活服務集團管理運營，也是建信住房租賃基金在上海展業落地的第一個R4保租房旗艦項目。

項目坐落于徐匯區中西部田林闆塊，是徐匯區内環外發展最早的闆塊之一，也是上海市中心的成熟居住區。北接徐家匯，西靠漕河泾開發區，繁華的商業業态以及知名互聯網、高新技術企業也為田林闆塊帶來了巨大的人口紅利以及高端租住需求。

項目共推出514間房源，以一居室和兩居室為主，並迎合青年客群需求，設置了寵物友好房型。此外，項目還有近千平方米公區，通過開放式的過廳将公區劃分為美食、休閑和娛樂的多功能空間，包含休閑餐吧、陽光沙龍區、瑜伽健身房、桌球區等。

除了這些項目設施與服務外，更值得關注的點在于，這是徐匯區首批R4地塊以及上海第一個實現市場化轉讓的R4項目。

該項目地塊早于2018年就已經出讓，但耗時近六年才正式面世。又是如何從一個面臨困境的在建工程，蛻變為建信與魔方合作的長租公寓？

流轉

觀點新媒體查閱歷史資料獲悉，建信住租·魔方田林社區地址為上海市徐匯區漕溪路258弄27号，對應地塊是田林街道244-13地塊租賃住房項目。

2017年，上海市政府在供地計劃中單列“租賃住房”用地性質（R4），可建設項目類型有職工或學生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場化租賃住房等。

正值上海市加快培育和發展住房租賃市場，田林社區S030402單元244街坊規劃作出調整。2018年8月公示的相關文件顯示，244-13、14B、19地塊的用地性質為四類住宅組團用地(Rr4)，具體作社會租賃房，住宅套數分别不小于514套、721套、1235套。

同年11月13日，上海綠地商業（集團）有限公司以底價2.31億元競得田林街道244-13地塊，成交樓闆價10080元/平，可提供住房514套。

該地塊要求，租賃住房物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應在出讓年限内整體持有租賃住房物業並持續出租運營；由受讓人建立統一的管理及服務平台，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租、閑置及其他違反相關規定的行為，租約原則不超過6年。

田林街道的同一時期供應的另外兩幅租賃住宅用地，稍早于244-13号地塊出讓。

其中，244-14B地塊由上海徐房（集團）有限公司競得，成交價3.23億元；244-19地塊由上海儀電（集團）競得，成交價5.51億元。三宗地塊總建築面積約10.96萬平方米，總成交11.04億元，規劃住房套數下限總數2470套。

而綠地商業還曾于2019年5月就田林街道244-13地塊進行工程施工招標，招標業主為衆智（上海）公寓管理有限公司。

企查查顯示，衆智公寓管理成立于2018年10月，發起人為上海綠地商業(集團)有限公司。

歷史信息來看，衆智公寓管理于2019年7月取得地塊的建築工程施工許可；2020年2月獲得建築物名稱審批，許可内容為“鉑派公寓”。

但在2021年6月，該公司獲得上海市住房和城鄉建設管理委員會發出的行政處罰。

據稱，衆智公寓管理在徐匯區田林街道244-13地塊租賃住房項目存在施工圖設計文件未經審查合格，擅自施工的行為。由此，衆智公寓管理陸續新增多宗開庭公告，主要案由均為合同糾紛。

這一情況直至2022年12月才有所好轉，也就是綠地退出、建信入主之後。

據企查查信息，目前衆智公寓管理由建信住房租賃基金（有限合夥）持股99.99%，建信住房租賃私募基金管理有限公司持股0.01%，認繳出資日期為2022年12月21日。

2023年10月末，田林街道244-13地塊租賃住房項目獲得建設工程竣工驗收備案，曾經面臨困境的在建工程也正式迎來新生。

合作

回顧整個項目的歷史，建信住房租賃基金（有限合夥）發揮着重要作用。

2022年9月，建行宣布出資設立全國首個住房租賃基金，總規模300億元人民币，其中建設銀行認繳299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳0.01億元。11月8日，該住房租賃基金正式設立，将通過盤活市場存量房産，向個人租戶提供長租房服務。

建行表示，基金的定位及投向為，通過投資房企存量資産，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購並舉的房地産發展新模式。

彼時，建設銀行董事長田國立表示，建行以此次基金試點為契機，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資並重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs上市為一體的全方位住房金融服務體繫。

從時間上來看，入主衆智公寓管理公司，接盤田林街道244-13地塊鉑派公寓項目，也正是在該基金成立後不久。

基金的公開動态並不多，首次公開收購已經是去年3月，以1.31億元從景瑞控股手中購入上海徐匯區悅樘公寓，項目總建築面積3360.77平方米。

數據顯示，截至2023年第三季度末，建信住房租賃基金（有限合夥）投資項目22個，資産規模92.1億元，投資規模57.64億元。公司類住房租賃貸款余額3172.45億元，較上年末增加750.53億元。支持住房租賃企業超1600家、保障性租賃住房項目超650個。

截至2023年底，建信住房租賃基金在全國布局11座城市，提供超兩萬間租住房源。短短一年時間，以基金獲取存量資産，再加以盤活改造為租賃住房，建行在住房租賃業務上的布局腳步漸密。

今年初，也有消息稱空置超六年的上海虹口輕工大廈将由建信聯合睿星資本Greystar接盤，但到目前為止還未有公開定論。

另一方面，市場對建行租房租賃業務的關注大多還是起源于建信建融家園租賃住房REITs。該産品以建信基金為基金管理人，建信住房為運營管理統籌機構，将北京、上海、蘇州持有的三個保租房項目作為基礎資産，這些項目均是通過市場化方式盤活的存量資産。

因其底層資産並非來源于單一城市，也有望成為業内首單多元化城市保租房REIT。

建信住房服務有限責任公司作為基金的發起方，其創建時間要更早于建信住房租賃基金。該公司成立于2018年3月，是中國建設銀行集團的子公司，也是建行住房租賃戰略的重要橋梁和載體之一。

2019年4月，魔方分别與建信住房服務有限責任公司的全資子公司上海建信住房服務有限責任公司，以及四川橙森科技發展有限公司、四川新港聯行股份有限公司、上海金都投資集團有限公司、東冠資産管理有限公司等舉行了戰略合作簽約儀式。

魔方将與多個金融或實業主體，在上海、成都、長沙、重慶、昆明、西甯等地共同發展公寓運營項目。

此次正式啟幕的建信住租·魔方田林社區，或許也是那時合作的延續。