困境下的引援 碧桂園白鵝潭國際金融中心引入中安天玑

3月24日，碧桂園控股有限公司發布須予披露交易公告，披露了有關旗下廣州地標項目——白鵝潭國際金融中心的合作協議。

碧桂園的間接非全資附屬公司廣州興承思貿易有限公司與廣東省中為投控科技集團有限公司簽訂合作協議，共同開發一個位于廣州白鵝潭的商業項目。

據此，雙方将通過項目公司廣州錦思房地産開發有限公司共同建設及開發這個項目並進行出售。目前，廣州興承思已向廣州錦思提供31億元資金，後續廣東中為将提供約28億元進一步資金。

資料顯示，廣東中為的控股方為中安天玑（北京）産業控股有限公司和中國寶武鋼鐵集團有限公司，兩家公司分别持股60%和40%。而中安天玑背後是天玑投資控股集團。

而廣東省天玑投控集團最終擁有人為中安天玑（北京）産業控股有限公司工會委員會，是央企中鋼集團下屬子公司。

另據廣東同德房地産土地資産評估與規劃測繪有限公司所出具日期為2024年3月21日的估值報告，于2024年2月29日，該項目的土地使用權的市場價值為31.22億元。

資料顯示，這個項目規劃為64層高並設有5層地庫的高層商業樓宇，地盤面積為13968平方米。容積率為15及計容建築面積約20.9萬平方米。

按此看，其前身為廣州白鵝潭AF020106地塊，被碧桂園接手後稱作“白鵝潭國際金融中心”。

項目由來

故事的最初，源自2017年1月，廣物地産以25.1億元的總價拿下白鵝潭AF020106地塊。該宗地要求競得人需引入總資産不少于400億元的金融總部企業，同時項目建成後自持比例不低于3成。

2019年2月11日，廣州國際金融交易廣場原開發商廣物地産，挂牌出讓45%的股權及相關債權。股權轉讓對價約為31.57億元，債權轉讓價格約為4.18億元。

在3月16日的競拍中，卓越集團經過457輪的激烈競拍，以51億元的最高報價、43.71%的溢價率擊敗碧桂園、保利、陽光城等競争對手奪得廣物地産45%股權。

競拍失敗的碧桂園另辟蹊徑，收購了廣物地産原始股東天津匯萌100%的股權。因為有了廣物地産原始股東的身份，可以行使優先購股權。因此，競拍無效，卓越被判出局。

不過，最終的成交金額未知，根據相關約定，原始股東行使優先購股權，代價應不低于卓越報出的51億元。收購完成後，碧桂園共計持有廣物地産85%的股權，成為了廣物地産的大股東。

最後于4月12日，碧桂園确認已接手廣物地産拟出售的部分股份。而此前在競拍環節中手握勝券的卓越集團，被碧桂園以彎道超車的方式淘汰出局。

31億資産盤活

只是，或許是用了太多的運氣，碧桂園的白鵝潭國際金融中心的開發並不順利，遭遇了多重阻礙。

根據公告，阻礙其一是廣州錦思的一名中間股東股東資産收到了廣東省高院發出的凍結令，期限為由2023年2月20日至2026年2月19日，但不影響簽訂合作協議和後續交易。

再者項目目前已抵押予若幹抵押權人，作為由碧桂園地産集團有限公司于2023年所發行金額為人民币17億元于2025年到期的中期票據的擔保，期限為2023年4月12日至2027年6月30日。

並且該項目後續工程還需要大量資金，預計達致工程竣工将需約人民币28億元，包括25億元建設、安裝成本及3億元開發貸款利息。

但以碧桂園目前的情況，獨木難支項目開發很難成行。引入中安天玑作為共同開發的夥伴，将為該集團推動項目建成提供及時且急需的解決方案。

據悉，雙方的合作早在2023年6月就已經開始接觸，當時廣東中為向白鵝潭國際金融中心的廣州錦思支付了50萬元的誠意金，並承諾處理其債務問題。

據了解，在此前項目已經停工，進度僅已基本完成地下連續牆及三個内部支撐，而挖掘工程正在進行，並且已取得建設及開發該樓宇所需的證書及批文。

最新消息，得到新動力注入的項目，施工問題也得到解決。實際上于2月份，中建六局便宣布中標該項目的總承包工程。3月20日，消息顯示，項目建設已全面復工，

最新公告顯示，雙方預計其地庫樓層建設将于2025年完成，而封頂及工程竣工的時間節點分别為2026年及2027年。粗略估算，竣工時已經距離地塊最初出讓過去了10年。

碧桂園過去的核心業務更多集中在住宅開發上，而此次合作開發的白鵝潭國際金融中心項目是一個地標性質商辦項目。在這一行業下行的時期，項目的重新啟動代表着碧桂園盤活了31億沉澱的資産。

並且從長遠角度看，廣州政府早在2006年就将“白鵝潭經濟圈”寫入了政府工作報告中，對標當時已初具規模的珠江新城。白鵝潭的開發過程雖屢受波折，但其重要性從未受到質疑。

白鵝潭國際金融中心地處于白鵝潭商務區的核心區域，並且是當年規劃中三座高樓中的一棟，其商業價值和發展潛力不小。

而站在中安天玑的角度，按照協議約定中安天玑将在合作協定日期起60日内，獲得項目公司廣州錦思1%的股權，在向廣州錦思提供人民币1038萬元作為第一項貸款後，将繼續獲得廣州錦思的94%股權，以及當廣州興承思的享有權已基本變現時獲得廣州錦思的100%股權，同時在項目的不同階段調整投票權比例。

在項目開發完成並出售後，雙方也将根據各自的投資比例享有該項目的收益，根據中安天玑的估計承諾金額人民币28億元，及碧桂園的視作承諾金額人民币31億元，雙方享有權将分别為該樓宇單位及相關銷售所得款項的47.457%及52.543%。

據此，這一條款則很好的實現了雙方的優勢互補，一方面可以碧桂園有一定的權力空間可以發揮其在地産開發領域的優勢，且彌補前期損失；另一方面中安天玑可以發揮自己的投資方角色，共同推進盤活項目。

在公告中，碧桂園稱：“預期（交易）将可收回集團所投入的成本，但不會錄得收益或損失。”