年報觀察 | 建發國際2023年度問答：要注意安全

觀點網 “2023年我們的銷售目標是能在今年的基礎上增長10%-20%；拿地方面，肯定是要比去年多，實現2000億元左右的貨值是沒什麼問題的。”

2023年伊始，建發國際投資集團有限公司帶着10%-20%銷售增長的目標挺進下半年。至2024年1月3日，建發國際如常公布了截至2023年12月31日止年度的未經審核營運數據。

據初步審閱，建發國際及其合營公司和聯營公司在2023年全年實現了約人民币1379.6億元的歸屬股東權益累計合同銷售金額，以及約666.4萬平方米的累計合同銷售總建築面積，對比2022年同期，以上數據同比分别增長約13.5%和9.3%。

近3個月後，建發國際交出了2023年度的答卷。

據年報數據顯示，截至2023年12月31日，集團實現總收益約1344.3億元，同比增長34.9%；公司權益持有人應占利潤約50.35億元，同比增長約2.0%。

伴随着年報披露，建發國際2023年全年業績發布會也于3月22日晚間正式召開，據現場參會投資者透露，整場會議的基調圍繞于銷售與投資，建發國際執行董事兼行政總裁林偉國等管理層人員均有出席。

毛利下降與境内發債計劃

于2023年内，建發國際的毛利數據略有下降，達到約149.16億元，同比下滑2個百分點；毛利率也由2022年度的15.3%下滑4.2個百分點至11.1%。

對此，建發國際解釋稱，毛利率的下降主要由于近年房地産市場顯著下行，報告期内部分已交付項目毛利率水平較上一财政年度低並錄得結轉收入。

“關于毛利率下降的問題，與今年三項費用（銷售費用、管理費用和财務費用）的減少相關，但是實際上毛利率也與2023年的結轉結構有很大的關繫。”管理層解釋，由于建發國際2021年的部分項目有虧損情況，結轉跟不上，對毛利率自然也有影響。

此外，平均融資利率也同步下降，帶來的負面影響主要體現在借貸成本方面，年報顯示，建發國際建設開發中的項目所産生借貸成本于2023年度資本化，其總借貸成本由2022年的40.15億元略減至2023年度約人民币33.86億元。而該成本的該減少正是由于平均融資利率及總借款金額較上一财政年度略下降。

因此，在利率走在下行道的同時，建發國際把審慎二字刻在企業發展的DNA中。

在這其中，負債情況最能說明這家企業當前的謹慎态度。截至2023年末，建發國際的有息負債降低至848億元，同比下降8%，而2023年全口徑回款占有息負債比例約2.17倍；存量有息負債的平均融資成本約3.75%，較20222年末的4.33%繼續下降約58個BP。

“總體來講，2023年建發國際的有息負債下降了，雖然銷售規模在增長、買地的規模也在增長，但我們資金流比較充足，所以主動把一些短期到期債務都還完了。”

管理層于會議上表示，還會找機會繼續适度縮減債務規模，不會一直加大債務杠杆，“不明朗的時候一定還是要注意安全，穩健發展更重要一些。”

有息負債有所下降，但建發國際的負債總額卻在悄悄增長。年報數據顯示，2023年建發國際的負債總額達到3363.38億元，這一數字與2022年同期相比上漲了7.1%左右；另觀察其流動負債的增加，一年之内從2295.33億元上升至2608.6億元，與合約負債總額、貿易及其他應付款、應付關聯公司款項的增加分不開關繫。

為應對當下債務問題，建發國際也在考慮境内發債計劃，據現場參會投資者透露，建發國際表示，2023年上市公司主動還了一些債務後，會根據2024年的狀況，繼續償還相關債務，也考慮境内發債計劃，建發國際或将用境内主體去申報，證監會目前已經在着手批準。

銷售見長與城市數據分化

正如建發國際所預測，其2023年全年的銷售情況的确呈現上漲趨勢，其權益銷售金額約1380億元，同比增長約14%，銷售權益比例約73%；全口徑的回款總的金額達到1843億元，回扣回款的比例也達到了98%；全年實現全口徑簽約金額約1889億元，同比增長約12%。

觀點新媒體還注意到，截至2023年末，建發國際總資産約4273億元，較2022年末增長9%。其中，存貨達到2709億元，較2022年末增長5%；貨币現金542億元，較2022年末增長8%。

從以上數據來看，一年前建發國際管理層所預估的目標的确已經實現：2023年銷售增長14%，以及目前持有超過2700億元的總存貨值。

管理層于投資者會上透露，目前建發國際土儲約2700億元，總體規模不是很大，但是建發國際一直以來的土儲都基本上都是維持在在3000億元以内。

具體分析新增土儲的情況可以發現，2023年建發國際主要拓展的城市集中在上海、廈門、杭州等核心城市，合計新摘項目78個，新增項目全口徑貨值約2180億元，拿地權益比例73%。

拓展土儲偏愛上海、廈門之外，建發國際在物業業務上也同樣青睐這幾座深耕多年的城市，2023年，建發國際的物業開發收入1301.31億元，較2022年增加約334.84億元，占建發國際總收入的96.80%。

其中，廈門所涉及銷售金額約130.69億元，較去年有所減少卻也繼續登頂第一位；成都占107.14億元；上海則為87.67億元，金額與去年持平。

但到了合約銷售闆塊，上海及杭州區域的貢獻就比較大了，于2023年，建發國際在上海的合約銷售金額達到148.58億元，這一數據與2022年相比差值超過50億元--去年上海合約銷售僅有約96億元；杭州合約銷售金額也随即上升至133.92億元，華東區域兩座城市的合約銷售均在2023年有所增長。

不過，2023年建發國際在北京的銷售情況卻有些乏力，2022年，其在北京的銷售金額已經攀升至全部城市中的第三位，銷售金額達83.72億元，相比2021年同期的22.03億元翻了近4倍。但來到2023年，北京區域的合約銷售似乎失去了後勁，僅有81.01億元，不升反降。

“集團結合市場狀況，因地制宜實施差異化的投資和銷售策略，在各個區域市場培育多個項目，減少對單一市場的依賴。”

年報中，建發國際已經在表态降低單一市場對企業的業績影響，但如何平衡好各地區的銷售情況，穩定2024年的業績表現，仍是建發國際需要面對的課題。