年報觀察 | 金地信用與信心

觀點網 自領航三十年的前董事長淩克退位、黃俊燦上台交接後，金地罕見地在3月份就發布了上一年度業績報告。

3月14日，金地集團披露2023年年報，期内實現營業收入981.25億元，同比下降18.37%。房地産項目結算面積486.34萬平方米，同比下降21.13%；結算收入854.69億元，同比下降21.72%。

報告期内，金地集團房地産業務結算毛利率為16.16%。

利潤方面，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為8.88億元，在此前預計的7.5億至9億元區間内接近上限，同比下降85.48%。

在行業普遍縮衣節食的背景下，金地集團每股派發現金紅利0.0197元（含稅），不以公積金轉增股本，不送紅股。

截至2023年12月31日，金地總股本4,514,583,572股，以此計算合計派發現金紅利8893.73萬元（含稅），占歸母淨利潤10.01%。

分紅

僅就2023年而言，金地的利潤水平挑戰依舊。

過往數據顯示，自從2009年開始直到2022年，金地集團歸母淨利潤都在10億元以上，2018至2022這五年歸母淨利潤均超過60億元，其中2020年達到103.98億元高位。

那一年，金地每股派息0.7元，分紅率30%，股息率5.8%。

自2001年在上交所上市以來，金地集團累計分紅22次，累計分紅金額為230.60億元（不包括此次公布金額），2018-2021年期間分紅總額維持在歸母淨利潤的30%以上。

自2022年後現金分紅比例連續兩年低于30%，金地集團解釋稱，公司綜合考慮自身盈利水平、資金支出安排和債務償還能力，兼顧投資者回報和公司發展，拟定了本次利潤分配方案。留存未分配利潤将用于償還債務、補充流動資金、增加項目儲備等資金用途，同時節省新增融資成本，提高公司盈利能力。

實際上，如果看歸母扣非淨利潤這一項，金地已錄得10.99億元虧損，同比下降119.27%。經營活動産生的現金流量淨額21.93億元，同比減少88.99%。

非經常性損益項目方面，金地2023年合計錄得19.87億元，較2022年大幅增加383%，這主要得益于主動化債的各種嘗試，其中非流動資産處置損益，包括已計提資産減值準備的沖銷部分錄得19.35億元，同比增加20倍。

2023年，金地再次針對部分項目計提資産減值準備，年内資産減值損失22.23億元，較上一年36.9億元大為縮窄，存貨跌價損失計提金額減少；信用減值損失9.43億元，也比上一年的10.35億元有所降低。

可見，金地對計提減值仍相對謹慎。

面對日漸分化的市場行情，2023年金地選擇深耕高能級城市，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地儲備約95萬平方米，總投資額約125億元。

截至報告期末，總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約1800萬平方米；其中，一二線城市占比約73%。2024年，該公司計劃新開工面積183萬平方米，竣工面積1074萬平方米，保交樓工作持續推進。

與此同時，金地各闆塊業态多點開花。截至2023年末，代建業務已布局全國57座城市，管理服務項目超190個；累計簽約管理面積超2870萬平方米；金地智慧服務合約管理面積約3.91億平方米，其中在管面積約2.31億平方米。

此外，商業物業方面客流同比提升30%、銷售同比提升16%；。産業地産方面，金地威新全年獲取9個輕資産服務項目；長租公寓成熟期項目平均出租率94%，租金收繳率保持99%以上。

降債

去年年底，金地集團與福田建設将各自持有的深圳環灣城項目公司51%和49%股權，全部轉讓給福田控股。

根據協議，金地通過本次交易收取約32.51億元，彼時黃俊燦表示：“此次項目股權出售事項，将提高公司資産周轉率，為公司的一般營運資金帶來額外現金流入，有利于補充公司流動資金，增強公司可持續發展能力。”

環灣城作為深圳市福田區百萬方城市更新項目，地處深港超級灣的核心區域，這筆交易展示了金地的化債決心。

合並資産負債表顯示，截至2023年末金地集團負債總計2569.46億元，較上年年末余額(已重述)減少15%，較上年年初余額(已重述)減少27%；計息負債余額919億元，同比下降約20.2%，其中銀行借款占比為75.52%，公開市場融資占比為24.48%，長債占全部有息負債比重為55.56%。

2023年，金地集團資産負債率68.73%，比上年降低3.54個百分點；剔除預收款項後的資産負債率為61.3%，淨負債率為53.2%，債務融資加權平均成本也從2022年的4.53%進一步降至4.36%。

報告期内，金地資本化的利息支出合計20.57億元，沒有資本化的利息支出約為人民币33.26億元，均已按期歸還或支付借款本金及利息。

截至報告期末，金地在手貨币資金297.38億元，並獲得各銀行金融機構授信總額2524億元，已使用844億元，尚剩余1680億元授信額度，仍有一定周轉空間。

從近期來看，金地集團也全額償付了兩筆公開市場債務，分别是3月1日到期的“21金地01”和3月10日到期的“21金地MTN002”，守住信用底線。

從全年來看，包括1月已經兌付的債務，2024年金地集團共有9筆境内債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規模約180億元，償債壓力仍然不小。

為此，金地也在步入2024年後探索了更多融資渠道。

譬如3月5日，金地集團披露北京金地中心項目公司向交通銀行深圳分行申請經營性物業抵押貸款融資，融資本金40億元，融資期限最長不超過15年。

10天前，深圳市金地物業管理有限公司也向招商銀行深圳分行申請了25億元的授信額度。

至此，年内金地集團披露的銀行融資便有6筆，總額超過80億元。