萬科新資管版圖 出售泊寓股權傳聞背後的虛與實

觀點網 剛剛宣布利潤回正的泊寓，陷入了“被出售”的風波之中。

近日有市場消息稱，萬科正計劃出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。

對于出售傳聞，3月5日，據一位接近萬科的相關人士透露，這一傳聞並不屬實。

此外，有熟悉泊寓的相關人士則提到，暫未聽說這一消息。

有業内人士認為，萬科泊寓的資産屬性整體較為優質，整體出售的可能性不大，但不排除引入合作方，共同推進租賃業務的可能。

出售虛實

2月29日，有市場消息稱，萬科計劃出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。

作為行業的風向標，萬科的任何動作都能引發市場關注。對于上述出售傳聞，不少人士認為消息的真實性存疑。

3月5日，據一位接近萬科的相關人士透露，這一傳聞並不屬實。亦有熟悉泊寓的相關人士向觀點新媒體透露，暫未聽說這一消息。

的确，目前萬科泊寓的盈利能力及市場規模在行業當中均屬頭部，整體出售的可能性並不大。

據了解，萬科于2016年5月正式推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”，至今已有八年時間。

此前，萬科董事會主席郁亮就曾經說過：“指望長租公寓賺錢是不現實的，如果賺錢的話，要掙的只能是一個長期定向的錢。”

不過，在去年10月份萬科媒體交流會上，該公司管理層首次宣布，泊寓在5月份、6月份開始實現利潤回正，同時預計今年整體利潤回正。

在此之前，房企繫租賃企業中公開宣布實現盈利的僅有招商伊敦和龍湖冠寓。

除了盈利能力，截至2023年末，泊寓業務布局全國32個城市，管理運營房源達23.6萬間，開業約18萬間。

由此看來，無論是市場規模還是盈利水平，萬科泊寓的資産屬性整體尚優。更重要的是，目前租賃行業大有可為，布局多年的萬科或許不會在行業頂峰抽身離開。

近兩年，在政策支持下，住房租賃行業進入高質量發展階段。例如2023年，中央政府共出台20條與住房租賃行業相關的政策，涉及金融支持、稅收優惠、市場監管等多個層面。

2024年開年，“金融17條”正式落地，為住房租賃行業多元化融資送出“大禮包”。

除了政策利好，保租房公募REITs市場亦持續擴容，繼首批四支保租房REITs上市之後，去年華潤有巢REITs成功上市，成為首單由市場化機構管理運營的保障性租賃住房公募REITs，無疑為房企、運營機構發行公募REITs提供典範。

其次，随着住房租賃市場的快速發展，越來越多企業涉足長租公寓領域，國企、城投公司、外資等紛紛加碼這一領域。

顯然，無論是政策端的利好、市場端的復蘇還是資本端的加碼，無不說明住房租賃行業正處于向上市場。

基于以上因素，萬科在這個時候出售泊寓的可能性較低。

不過，有市場人士分析指出，不排除引入合作方共同推進租賃業務的可能。另有坊間消息稱，萬科正計劃向深鐵出售泊寓部分股權，此舉是為了推動後續REITs的發行。

此前亦有傳聞稱，平安曾接觸萬科，探讨泊寓的合作可能。

真真假假、虛虛實實，截至目前，消息已經持續發酵了一段時間，仍未見靴子落地。

資管版圖

從野蠻生長到精細化運營，住房租賃行業經歷了一輪大洗牌之後進入了新的發展階段。

當下，住房租賃的大資管時代已經到來。

對比來看，過往的開發邏輯之下，住房租賃企業，尤其是房企繫租賃企業，更多是作為資産持有人的角色，負責長租項目開發、建設及運營。

如今的大資管時代，更加考驗企業的資管能力，以及資産保值、增值能力。期間，企業的經營本質從原本的開發持有變更為資管管理，打造“募、投、融、管、退”全鍊條能力就顯得由為重要。

觀點新媒體了解到，當下住房租賃行業的資管模式，其一體現在金融端，即通過發行公募RETIs的方式打通資管閉環，如華潤有巢、城投寬庭等。

要發行保租房公募REITs，實現房源納保是第一步。

數據顯示，2023年三季度末，萬科泊寓管理的租賃房源中已有9.05萬間納入保障性租賃住房，對比去年同期的4.28萬間增長111.45%，在已開業房間數中占比50.28%，管理房間數中占比38.52%。

截至去年6月底，泊寓納保項目數從年初的66個增長至106個，納保項目布局的城市從14個擴充到19個。

顯然，萬科泊寓亦在積極獲取保租房公募REITs的入場券。

2023年中期業績會上，該公司管理層就曾表示，已經組織了公寓REITs發行的準備工作。

10月份的媒體交流會，萬科方面再度強調，商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。

除了金融端，資産端則積極在“募、投、融、管、退”全鍊條發力，探索多樣資管模式。

回到此次出售事件上來看，如若萬科通過出售一部分股權引入合作方，共同參與住房租賃業務的建設，同樣是資管模式的一種。

畢竟，雖然近些年萬科泊寓不斷通過重、中、輕三種模式進行擴張，但重資産仍占較大比重，如若成功引入第三方，能夠實現長租闆塊降杠杆，加快業務的發展。

同時，住房租賃業務具備高投入、長周期、慢回報的特性，作為一種長線運營的項目，對企業的資金要求非常的高，因此金融支持成為無法繞開的一環。

當下地産行業風險未完全出清，市場信心未完全恢復的大環境中，從集團獲取資金發展長租業務不是首選，唯有打造各業務線條自身的資管能力，才能在競争激烈的市場中确立品牌和市場地位。

實際上，不止是長租業務，萬科旗下多元闆塊早已嘗試建立各自的資管能力。

比如物流地産方面，早在2015年，萬科就曾並引入全球最大私募股權基金美國黑石集團作為股東，共同發展物流地産。目前，這種“地産+基金”的模式已然跑通。

近日，萬緯物流更以佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園作為底層資産，發行公募REITs.

商業地産方面，萬科旗下印力集團多次通過基金、資産證券化等方式，擴大旗下業務規模。

2023年年末，印力亦作為首批消費基礎設施公募REITs的參與者，正式打通了公募REITs的通道。

物流及商業顯然已經構建起了自身的資管能力，租賃業務跟進調整，似乎不失為一個明智的選擇。