走不出深圳的特發服務 突破細分賽道仍避免不了降速

觀點網 自2022年開拓醫院物業服務後，特發服務近期在這個賽道上再落一子。

3月1日，特發服務收到中標通知書，成功中標深圳市第二人民醫院物業管理項目。

該醫院始建于1980年，占地面積3.7萬平方米，建築面積達13.6萬平方米，開放的床位超1900張，是一家是集醫療、教學、科研、康復、預防保健和健康教育"六位一體"的現代化綜合性醫院。醫院在2018年至2021年連續4年國家三級公立醫院績效考核中均為A+等級，在深圳市三級綜合醫院中名列前茅。

盡管才進入醫院後勤服務領域不到兩年，作為一家起源于深圳的物企，特發服務已得到了4家深圳排名前10的"三甲"醫院的認可，並為其提供相應服務。

只不過，這家在深圳廣受歡迎的物企，似乎遇到了不少難題，比如利潤增速放緩、毛利率連年下降等。

盡管公司積極采取措施，嘗試通過開拓多元賽道等方式應對，不過，似乎最後還是未能走出加速度。

難題

利潤增速減緩在物管行業内已然成為常态，即便是頭部企業也難以避開這一難題。

比如保利物業，2020年至2022年間營收增長率分别為34.7%、34.2%、26.9%，2023上半年公司營收同比增長僅為10.7%；對應時期的淨利潤增速分别為37.3%、25.6%、31.6%、21.5%。可以看到，保利物業營收增速正在逐年下降，淨利潤增速則是呈現出一種正當下行的趨勢。

行業頭部的表現基本可以看作是行業整體的縮影，因此特發服務同樣面臨着增速逐年下降的問題。

2020-2022年間，特發服務分别實現營收11.09億元、16.91億元、20.06億元，分别同比增長24.40%、52.54%、18.60%；同期實現淨利潤1.08%億元、1.17億元、1.22億，同比增長60.25%、8.21%、3.66%。

與多數同行一樣，特發服務營收、利潤均實現了雙增長，只不過增速整體有所放緩，特别是公司淨利潤。

截止2023年上半年，公司實現營收11.3億元，同比增長20.95%；淨利潤6433.88萬元，同比增長4.45%。2023年業績利潤增速下跌趨勢有望減緩。

增速下降的原因，一方面是由于受經濟壓力影響，公司客戶正在采取降本增效措施；另一方面則是人工成本的提高。

深圳聚集有許多互聯網大廠，特發服務作為一家在該區域内有所耕耘的物企，自然少不了跟這些互聯網企業"打交道"。

特發服務的客戶包括華為、阿里巴巴、騰訊等多個頭部互聯網企業。公司與阿里的合作始于2014年，為華為提供服務更是超過了20年，並于2021年新拓了字節跳動、快手等客戶資源。

互聯網作為"内卷"最嚴重的行業之一，近幾年都在追求降本增效，全球互聯網企業出現了大規模的裁員潮、業務調整潮等。在此情形下，與其合作的企業自然也容易受到影響。

而在人工成本方面，特發服務2022年末在職員工數量為13171人，較2020年末的8758人增加了4413人。

公司旗下業務主要分為綜合物業管理服務、政務服務、增值服務三大業務，錄得相關人工成本從2020年的5.82億漲至2022年的10.77億元，兩年復合增長率達36.03%，略超過了同期34.49%的營收復合增長率。

疊加其他成本以及客戶影響後，公司淨利潤增速出現了明顯下滑幾乎是可以預見的。2023年H1，公司錄得主營業務成本約9.86億元，同比增長22.38%；毛利率約為12.74%，同比2022年同期下降約1個百分點。

這一數值可以說是處于較低檔的水平，同期保利物業、綠城服務的毛利率分别為21.17%、18.7%。

此外，特發服務同樣存在行業所面臨的毛利率下降問題。2020-2022年公司毛利率分别為20.76%、16.75%、13.69%。

背靠深圳國資委之下，特發服務依然逃不出行業困境。

開拓

特發服務，全稱深圳市特發服務股份有限公司，是深圳市國資委直營企業特發集團的控股企業，成立于1993年，至今已逾三十載。

發展至今，公司服務範圍已拓展至北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等50多座大中城市及海外非洲，在管項目達300余個，包含高新科技園區、政府機關、商業綜合體、醫院等多種物業類型，服務面積在2000萬平方米左右。

與頭部物業相比，特發服務的規模並不算特别大。保利物業截止2023H1的在管面積約6.5億平方米，綠城服務同期規模在4.15億平方米水平，均遠超特發服務在管規模。同時，公司擴張速度也不算很快，2023上半年新拓展項目僅27個。

規模擴張速度緩慢有部分原因或是缺乏母公司的支持，不過也正因如此，特發服務在外拓方面的能力尤為突出。

根據年報披露，公司有90%以上的項目均為通過公開招投標的方式取得。據了解，公司在管項目中來自第三方的比例甚至達到了97%，而來自關聯方的比例僅在3%左右。即便是以"第三類"物企自處的綠城服務，估計也難以達到如此高程度的市場化。

其中原因或許是因為特發集團旗下並沒有過多的物業資産需要特發服務來提供物業服務，因此特發服務只好将目光投向第三方市場，從而鍛煉出突出的市場化能力。

不過，高度的市場化或許也是造成公司毛利率較低的原因之一，缺乏關聯公司産業鍊優勢，以及更高的維持品牌影響力與服務的成本，均會對毛利率有所影響。

針對于毛利率難題，不同的企業有不同的應對方向。

比如新希望服務，未來的一個重點方向将是旗下的生活服務闆塊；中海物業則是準備發力增值服務，曾提出基礎服務利潤與增值服務利潤要達到1:1的目標。

從業務闆塊來看，2023上半年綜合物業管理服務提供的收入占特發服務公司總收入比例達85.26%，但毛利率僅為9.89%；政務服務業務收入比重達9.44%，毛利率為16.24%；增值服務收入比重為5.09%。

或許是因為公司在管物業中住宅業态較少，因此特發服務並不像中海物業等，将發展重點放在增值服務方面，盡管該類業務的毛利率比較高。

據了解，特發服務未來的發展重點方向将在醫院、能源以及城市公建等綜合物業管理服務方面。

2022年，特發服務成功進駐深圳北大醫院、市兒童醫院後勤物業服務項目，正式進入醫院後勤服務這個細分賽道。

在該賽道方面，比較典型的有"醫院後勤服務物業第一股"潤華服務，該公司2023上半年物業管理服務的收入中來自醫院的比例達43.2%，公司包含醫院業态在内的物業管理服務實現毛利率為18.1%。

能源方面，有所布局的物企則有新大正、天宸股份等物企。特發服務則是于2023上半年通過收購天鼎物業51%股權從而進軍能源物業領域。

對于醫院、能源等業态，特發服務方面認為，業态的毛利率跟項目有很大的關繫。比如公司在醫院賽道，服務的對象深圳排名靠前的"三甲"醫院，而近期中標的深圳市第二人民醫院物業管理項目同樣屬于優質項目。優質的項目所帶來的的毛利往往會比較高。

由此來看，該公司正在嘗試通過開拓細分賽道，把綜合物管這塊"短闆"補長，從而提高公司整體毛利率水平。