華夏幸福資産重組草案出爐 自益信托抵償240億金融債務

觀點網 華夏幸福的化債動态，一直頗受市場關注。

去年11月，華夏幸福宣布設立信托抵債的相關計劃，拟設立總體規模為255億元的自益型信托，並以設立後的信托受益權份額抵償相關金融債務。

自此，華夏幸福債務重組計劃“兌抵接”中，“抵”的部分正式提上日程。

由于涉及到多家下屬項目公司，華夏幸福拟先行對相關資産進行歸集，資産歸集完成後以相關資産設立信托計劃。

據悉，華夏幸福的全資子公司華夏幸福（固安）信息咨詢服務有限公司拟作為歸集主體，後者的全資子公司譽諾金（固安）信息咨詢服務有限公司拟作為平台公司承接11家産城公司的股權。

今年1月25日，華夏幸福披露了這項重大資産出售暨關聯交易的預案。而在一個多月後，也終于迎來交易草案。

草案顯示，華夏幸福以譽諾金公司100%股權（含持有的11家標的項目公司股權）以及全資子公司固安信息咨詢持有的對譽諾金及11家標的項目公司的債權設立自益型信托，並以信托受益權份額抵償上市公司對部分債權人不超過240.01億元的金融債務。

減負與化債

對比1月公布的預案和3月7日晚間披露的《華夏幸福基業股份有限公司重大資産出售暨關聯交易報告書（草案）》，交易的具體方案並未做特别調整。

但在整體交易草案中，更新了武陟鼎興、懷來鼎興、昌黎瑞祥、長葛鼎鴻、蒲江鼎興、和縣鼎興、嘉魚鼎通、獲嘉産城、新密産城、鎮江鼎達、開封産城等11家公司（簡稱“標的項目公司”）的審計及評估數據、相關協議簽署情況以及本次交易對上市公司影響等内容。

根據相關評估報告，11家標的項目公司于2023年6月30日的賬面價值合計為約77.36億元，而在交易預案中，該項數據為77.35億元。評估值合計約為103.57億元，合計增值約26.22億元。

華夏幸福及其合並範圍内的子公司将截至2023年10月31日持有的對標的項目公司的内部債權以賬面值約152.27億元轉讓至固安信息咨詢。

資産歸集完成後，固安信息咨詢持有譽諾金100%股權，譽諾金持有11家標的項目公司100%股權，固安信息咨詢持有對譽諾金及標的項目公司合計約255.84億元的債權。

于2023年11月21日，華夏幸福已完成相關信托計劃設立事宜，信托規模約為255.84億元。固安信息咨詢拟按照每1元面值前述信托份額，抵償1元金融債務的對價（債權不足1元的按1元計算），抵償不超過240.01億元的前述金融債務。

未用于抵債的信托受益權份額，仍由固安信息咨詢持有。

在上述240.01億元的金融債務中，公司債持有人、美元債持有人，以及其他債權人三種類型債權人，對應的抵債金額為53.73億元、51.10億元、135.18億元，占此次抵償金融債務的22.39%、21.29%、56.32%。

本次交易完成後，華夏幸福的資産負債率、流動比率和速動比率也均小幅下降。

财報顯示，華夏幸福2022年末、2023年11月末的資産負債率分别由交易前的94.04%下降至92.89%、93.71%下降至92.15%，對其長期償債能力帶來改善。

流動比率由交易前的1.91下降至1.84、1.54維持不變；速動比率由交易前的0.57下降至0.51、0.45下降至0.42。

華夏幸福表示，由于本次置出的11家標的項目公司的總負債規模較大，本次重組交易減少了華夏幸福金融債，標的公司将不再納入華夏幸福合並報表，公司總負債規模取得明顯下降。

對比交易前後的數據，2023年11月30日，華夏幸福總負債合計由約3464.03億元下降至3178.42億元，降幅為8.25%；2022年12月31日，總負債合計由約3842.66億元下降至3556.74億元，降幅為7.44%。

隐患與誠意

但需要注意的是，交易草案中提到，標的項目公司主營業務為産業地産，該細分行業屬于資本密集型行業，開發及回款周期較長。

雖然近期以來出台若幹松綁房地産相關領域融資政策，但總體來看行業融資仍呈現收緊态勢。基于産業地産的業務模式，地方政府給付能力是影響産業地産公司應收賬款回收關鍵因素。

由于標的項目公司長期應收賬款與短期償債資金需求的不匹配導致的現金流壓力，武陟鼎興、長葛鼎鴻、昌黎瑞祥、和縣鼎興、嘉魚鼎通、獲嘉産城、新密産城、蒲江鼎興已被列為失信被執行人。

為保障標的項目公司的基本運營，華夏幸福仍将向這11家項目公司提供财務資助。

截至2023年11月30日，標的項目公司懷來鼎興對九通基業投資有限公司的應付利息余額為26440.1萬元。本次交易完成後，標的項目公司不再納入華夏幸福合並報表範圍，上述應付款項将被動變為華夏幸福為標的項目公司提供的财務資助事項。

對此，華夏幸福表示，同意在不影響公司正常經營的情況下，在前述懷來鼎興應付九通基業利息2.64億元以外，向11家標的項目公司提供合計不超過1500萬元額度的财務資助，期限為自2023年11月1日起八年。

截至2024年1月31日，華夏幸福可能需分别為懷來鼎興、和縣鼎興和武陟鼎興承擔5.69億元、0.10億元以及0.73億元的擔保責任，總金額為6.52億元，均為連帶責任保證擔保。

截至2024年1月31日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計244.15億元，而連帶責任擔保也成為不可忽視的隐患。

或許並不能給這一自益型信托計劃打滿分，但已是華夏幸福給出的最佳方案。

華夏幸福表示，剝離了部分傳統産業新城重資産業務的項目公司，有利于減輕經營壓力，符合公司“全面轉型産業新城服務商”的戰略目標。

就在交易草案披露前一天，華夏幸福官微發布信息，幸福基業物業在2024年的市場拓展開年就取得了重大突破。已在市場拓展、增值服務、品牌建設等方面取得新的進展，成功簽約了13個項目。

在這13個新簽約的項目中，有12個預計在本年度實現進場，形成現金流和利潤。而社區團購這一增值業務，在春節假期期間的營收已突破千萬元大關。

此外，有市場消息稱，華夏幸福在全國共計36個房地産項目申報融資“白名單”，涉及套數5.4萬套，拟申請融資金額約87億元。

其中，河北省内廊坊市内房地産項目23個，涉及套數3.5萬套，拟申請金額70億元；河北省内廊坊市外房地産項目6個，涉及套數1.05萬套，拟申請金額10.82億元；河北省外房地産項目7個，涉及套數0.8萬套，拟申請金額5.9億元。

“白名單”有望助華夏幸福距離輕裝上陣更進一步。