中海物業增值服務路徑 加碼白酒、養老等新興業務

觀點網 早在2023年中期業績會上，中海物業董事局主席張貴清就表示：“未來的增長要靠增值服務，關鍵看企業有沒有能力把握這個機會。”

這番話表明了中海物業對增值服務的重視。近日，中海物業在深圳召開了增值服務合作商大會，共有超500家各行業企業參加。

會上，中海物業旗下社區增值專業子公司，優你互聯與20余家企業現場簽約，涉及領域包括公區、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服務、地産服務等，簽約總金額超過2.5億元。

中海物業集團首席營銷官劉洪興在會上指出，優你互聯計劃在2024年加大在白酒、養老、團餐、寵物護理等新興業務的投入，並期待與更多優質合作商家攜手，共同探索全新業務模式，以構建更加高效完備的供應鍊。

種種行迹無不透露着中海物業将加碼增值服務，以走出一條屬于自己的增長路徑。

第二增長曲線

中海物業屬于最早一批涉足增值物業的物管企業之一，增值服務已然成為了中海物業第二增長曲線。

根據财報顯示，2023上半年，中海物業實現營業額為71.63億港元，同比上升23.2%；整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%，毛利率為16.01%；公司股東應占溢利7.26以港元，同比上漲39.2%。

其中，物業管理服務業務收入約51.63億港元，同比增長18.5%，毛利率約為14.7%；增值服務業務收入約19.17億港元，同比增長45.3%；停車位買賣業務收入約8304.1萬港元，同比下降22.8%。

物業管理服務仍是公司營收大頭，占總收益比例72.1%，而增值服務占比為26.7%。不過增值服務的收益比重正在逐年上升，2016年底時僅占8.9%，提供的收益亦從當年的2.29億港元漲至2022年的29.91億港元，年復合增長率達53.46%。

中海物業的增值服務主要分為兩個部分，分别為非住戶增值業務以及住戶增值業務。

非住戶增值服務主要涉及工程領域，細分為工程服務、交付前服務、銷項查驗服務、顧問咨詢服務，該部分業務于2023H1的收入為12.05億港元，同比增長39.3%，毛利率為13.5%。

住戶增值服務分部同期收入為7.11億港元，同比增長56.9%，毛利率為29.3%。該業務分部又細分為社區資産經營服務、居家生活服務及商業服務運營兩部分，收入分别為3.29億港元、3.82億港元，同比增長34.6%、83.1%。

毛利率一直是多數物管企業深受诟病的點，而對于中海物業來說這個問題更甚，對比同為央企背景的保利物業21.17%的毛利率較為遜色。因此，對中海物業來說，大力發展毛利率較高的增值服務，特别是住戶增值服務就成為當務之急。

因此，在今年1月份召開的2024年工作會議上，張貴清重點強調了六個平衡，其中就包括增速與增量的平衡。要實現基礎服務利潤與增值服務利潤1:1。

在社區增值領域，中海物業主要通過旗下優你互聯為數百萬家庭提供房屋租售、家居裝修、優質商品、旅遊休閑、到家服務、社區養老等多元化增值服務。

在這次增值服務合作商大會上，劉洪興指出，優你互聯自2016年蹒跚起步到2023年百花齊放，社區增值服務業務版圖、收入和利潤增長率連年攀升，2023年增速達54%。他還表示，2024年優你互聯将發力白酒、養老、團餐、寵物護理等業務。

而在這次大會上，中海物業現場簽約了20多家企業，涉及的業态包括白酒、文旅、零售、地産服務等。

增值多元賽道

對于物管企業來說，僅僅做基礎性的物業服務是不夠的。一方面是基礎物管毛利不斷下降，另一方面業主的需求也在日益增長，提供物管之外的服務可以提高業主粘性等。因此，大部分物企都會選擇做增值服務。

特别是近年來，增值服務的市場與利潤空間逐漸被發掘，已經成為了越來越多物企的重點發展方向，並成為了新的業績增長點。比如雅生活也在近期開始了養老領域的探索。

對于中海物業而言，其目前擁有超800萬的業主，同時還手握各種社會資源、各業态合作供應鍊，若能把這些資源充分利用起來，發展增值服務第二曲線不成問題，實現基礎服務利潤與增值服務利潤1:1的目標指日可待。

優你互聯準備重點發展的白酒、養老、團餐等，涉及這些業務的物企並非僅此一家，競争同樣激烈。

比如在團餐方面，曾有業内人士指出團餐服務的市場規模約為物管服務的1.5倍。萬億級的賽道上擠滿了選手。

做星級酒店出身的金科服務是最早布局餐飲的物企之一，2022年餐飲服務為其提供收入達3.22億元，同比增長544%，占總收益比例6.43%，已然成為業績頂流柱之一。除金科服務外，新城悅服務、新希望服務、世茂服務等10余家上市物企均有涉獵團餐業務。

白酒賽道上同樣熱鬧非凡。早在2021年，保利物業便與泸州老窖達成合作。旗下銷售平台“和院優品”售賣的白酒品牌多達十余種。2022年，該公司包含賣酒在内的社區零售收入達9.08億元，占總營收比重約6.63%。

坐上酒桌的物企還有碧桂園服務、康橋悅生活、興聯物業等。其中碧桂園服務比保利物業更早布局白酒賽道，在2020年就與竹葉青達成合作，次年與江記酒莊簽署了戰略合作協議，又于2022年拓展“酒司令”業務……

而在養老方面，随着人口老齡化的加快，康養服務市場不斷擴大，“物業＋養老”頻頻被提起，國家對此亦十分重視，要求老有所養，同時也出台了相關政策。

綠城服務是最早布局養老領域的物企之一，最早可追溯至2007年，2013年開始深度布局，後推出了獨創的學院式頤養模式；世茂服務在2021年與椿熙堂運營主體達成合作協議；近期則有雅生活新增投資企業珠海宏仁康養服務有限公司，經營範圍包含養老服務。此外，旭輝永生服務、保利物業等物企均有提供養老服務。

寵物市場方面，有數據顯示，2023年城鎮寵物（犬貓）消費市場規模為2793億元，同比增長3.2%。

目前並沒有物企重點布局寵護護理賽道，張貴清曾指出過，社區增值服務的核心邏輯是業主需要。而近年來寵物作為生活夥伴愈發得到人們的重視，寵護護理的需求應運而生。因此中海物業此次瞄準寵物護理業務倒也不意外，未來或許也會帶來意想不到的結果。

無論是做團餐亦或是賣白酒，物企們天然擁有社區流量優勢，只要能抓住需求，便能更好地打通“最後一公里”。而對物企本身來說，增值服務的毛利率往往比基礎物管服務高得多。