從老廠房到REITs資産包 金隅西三旗産業轉身

觀點網 從瓦片到芯片，從國營家具廠到REITs資産包，北京西三旗的變遷迎來又一個節點。

3月3日，北京金隅集團股份有限公司宣布，拟分拆其公募REITs基金並在上海證券交易所獨立上市。

REITs標的資産位于北京市海澱區西三旗金隅智造工場産業園，包括多處樓宇及智能AI制造工廠和研發設施。

截至2023年9月30日，標的資産的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，估值約15.3億元，每月租金收入約1100萬元。

與現已發行的産業園REITs相比，華夏金隅REIT是我國首單廠房舊改公募REITs産品，底層資産金隅智造工場産權一期項目的前身是原天壇家具廠。

之所以将舊改産品推上台面，或與其主業表現不佳有關。

财報顯示，金隅建材闆塊2023年上半年利潤-2.4億元，同比下降111.6%，地産開發及運營闆塊利潤6.6億元，同比下降50%。

另據金隅集團2023年業績預告，預計2023年度實現歸母淨利潤2000萬元到1.5億元，同比下降87.6%-98.4%；原因為水泥市場價格大幅下降，房開結轉面積和毛利率也有所下降。

在“建材+房地産”兩大主業均表現疲軟的情況下，金隅集團把目光投向了龐大的存量産業用地。

西三旗轉型

作為首都最早的老工業基地之一，在很多已經退休的建材工人、技校職員印象中，西三旗的代名詞仍是“五廠一校”。

五十年代初，1200萬塊黏土磚從西三旗磚窯運出，用于興建人民大會堂等北京十大建築，直到今日，西三旗生産的數十萬塊青磚仍深埋于國務院及中南海地下工程。

2005年，成立于1956年的金隅天壇家具廠從四環外遷到西三旗，帶來了成堆的木材、轟隆作響的生産線、汗流浃背的工人。

經過十幾年發展，當家具生産不再适應城區發展需要，天壇家具廠生産線在2016年上半年搬遷到廊坊大廠回族自治縣。

2016年9月19日，金隅集團與海澱區政府簽署戰略合作協議，以原金隅天壇家具公司生産空間為載體，通過對存量老舊工業廠房改造升級，打造以大信息及智能制造為核心産業的創新型科技産業園區。減少廢水排放量2.6萬噸/年，減少污染物排放量240噸/年，降低能源消耗量1214噸/年，疏解傳統制造業從業人員兩千人以上。

次年，金隅智造工場正式納入《北京加強全國科技創新中心建設重點任務實施方案（2017-2020）》和“北京市加強全國科技創新中心2017年重點實施項目清單”。

據悉，金隅智造工場項目一期（北區）于2018年7月開園，由曾經的6個獨棟廠房改造而成，原先的大車間及其他一些小廠房則被改造為二期（南區），在2019年9月完成改造。

改造後，占地20萬平方米的智造工場建築面積從過去的17萬平方米縮減到12萬平方米。容積率降低的前提下，金隅智造工場保留了園區内85%以上的高舉架、高荷載産業空間，留給具備小試中試、檢驗檢測以及小規模轉産産業環節需求的科技創新企業。

基于老舊廠房改造的項目特質，也為華夏金隅REIT留下不少歷史包袱。

以基礎設施項目高舉架這一特點為例，有部分入園客戶根據自身需求搭建了夾層，且夾層面積占比較大。另外，園區建有一處與REIT底層資産之一的 13 号樓相接的建築物，該擴建部分缺失部分手續，所以未納入REIT底層資産，但13 号樓某租戶同時租用了這些擴建部分，並在裝修過程中做了連通改造。

倘若不以REITs底層資産的標準看待，這些模糊地帶在産業園區，尤其是更新改造的産業園區頗為尋常，但對于REIT産品而言都意味着不确定因素。

因此，如因改造夾層、13 号樓擴建部分受到行政處罰等其他損失，或造成現金流下降、估值減少，金隅集團将承擔全部賠償責任。

與這些或然的疑慮相比，外界更擔心産權年限問題，畢竟這塊土地有十多年作為家具廠存在--截至2023年9月30日，土地使用權剩余期限僅23年。

一方面，REIT基金期限只能設定為對應年限，另一方面，標的資産估值也會受到剩余運營年限較短的影響。金隅集團表示，相關期限經持有人大會表決可進行延長，但具體監管審批流程和延期補價成本也會帶來新的問題。

分租模式

“騰籠換鳥”的大背景下，僅在西三旗地區，金隅集團就主動疏解搬遷天壇家具、翔牌牆體材料、金隅塗料、科實五金等10多家傳統企業。

與此對應，北京市海澱區人民政府、北京西三旗高新建材城經營開發有限公司、金隅集團于2023年7月25日簽署《海澱區高精尖産業項目（REITs）履約監管協議書》，要求基礎設施項目的産業定位為大信息、高端裝備制造、新能源及醫藥健康産業，原則上此類企業所占物業面積不低于金隅智造工場産權一期項目總建築面積70%。

截至2023年9月30日，基礎設施項目内科技推廣和應用服務業租賃面積74,904.39平方米，占比91.97%，遠超過上述監管協議要求。

目前金隅智造工場産權一期項目運營已超過三年，進入運營穩定期，可出租建築面積共計84,770.20平方米，已出租面積為81,447.94平方米，出租率96.08%，加權平均剩余租期為2.53 年。

對于以建材起家的金隅集團而言，維持較高的“科技範兒”租戶占比並不容易，而從具體的頭部租戶就能看出這家企業的招商路徑。

截至2023年9月30日，金隅智造工場産權一期項目共計45個租戶，前十大租戶租賃面積總計為64,286.53平方米，租賃面積占項目已出租面積的78.93%。

其中前三大租戶智匯中科（北京）科技有限公司、北京車百智能科技發展有限公司、北京天下行遠文化科技有限公司為重要現金流提供方，均采用整棟租賃模式，合計租賃面積38,039.35平方米，占項目已出租面積的46.71%。

這三家大租戶各有來頭。

頭号租戶智匯中科（北京）科技有限公司為公益一類事業單位，是中科院北京分院成立的運營實體，負責運營“中科智匯工場”， 承租金隅智造工場産權一期項目N1整棟。

前不久的2月23日，科技部、中國科學技術信息研究所、北京市科委、中關村管委會等單位還組成考察團到中科智匯工場開展調研。

第二大租戶車百智能由北京中國電動汽車百人會管理，在項目N5整棟承租面積範圍内開展招商、運營。

百人會是一家非官方、非營利性的第三方智庫平台，以促進電動汽車和智能網聯汽車産業發展為目標。

第三大租戶行遠文化的主營業務之一是作為小米谷倉學院企業加速器，由小米、順為基金等共同投資成立，承租N3整棟後打造小微企業孵化加速區域。

前三大租戶均為孵化或加速平台，或者可以稱為“二房東”，合計占項目已租面積将近一半。

顯而易見，中科院、電動汽車百人會及小米公司相比金隅集團在技術資源、品牌背書方面有着各自優勢，在項目運營的前期階段可以為園方迅速吸納分租客戶，但後期或許也會和園方其他租賃空間形成競争關繫。

對此，金隅也在招募說明書中加以解釋。

首先是上述大租戶與金隅協議約定進行定向導入，導入客戶多為初創型及小微型企業，因此平均分租面積約為100-500平方米，而基礎設施項目智能制造與研發辦公租戶的平均租賃面積在1000平方米以上，目標租戶包括知名企業，兩者招租方向有所區分。

另外，金隅表示三家孵化或加速平台提供的增值服務與基礎設施項目的直租業務之間存在明顯差異，但並未詳細論述具體差異。

從結果而言，2020年至2023年前三季度，基礎設施項目營業收入分别為8595.08萬元、11603.18萬元、8220.16萬元及9997.48萬元；淨利潤分别為3125.50萬元、5040.37萬元、2853.27萬元及4635.51萬元，出租率分别為 82.31%、93.55%、97.61%和 96.08%。疫情期間免租影響逐步消除後，項目利潤水平整體提升。

無論是直租還是分租，最終都會以現金流回報來衡量。