物企首份财報 華發物業設定2024年分紅與增長目標

觀點網 業績及在管規模均有不錯增長的華發物業提前“交卷”，成為首家披露2023年财報的上市物企。

3月1日，華發物業服務在披露業績後，于香港中環召開2024年業績會，參會嘉賓不僅有來自企業的管理層，還有投資機構、投資者以及媒體代表。

據參會投資者透露，在如今物企業績滑坡的節點，華發物業重啟線下業績會，既是對自身業績的肯定，也是對企業未來增長的自信。

“回歸到企業業績增長本質，關聯方華發股份對其的助力無非是最大的。在業務收入中，基礎物業服務拉動業績增長效益明顯。因此，在管理層答問環節，問題聚焦在企業第三方外拓、關聯方協同情況以及未來的業績指引。”上述投資者如是介紹。

透過财報數據，華發物業三大業務闆塊中，僅有基礎物管服務收入錄得大幅度增長，其他業務存在不同程度的下滑。

總的來看，企業經營面和盈利面較2022财年保持着兩位數以上的增速，實現淡市中的增長。

物企首報

從在管面積上看，2023年财報顯示，報告期内，華發物業錄得同比接近3成的增長，實現總收費建面3144萬平方米，按年提升29%；總合約建面錄得6064萬平方米，按年提升約17%。

得益于收費面積的“飙升”，營業收入和利潤方面同樣有着不錯的提升。

其中，實現收入約15.76億元，按年提升11.05%；歸母淨利潤錄得2.49億元、毛利率26.91%，兩項數據分别按年提升28.84%以及微升2.16%。

數據來源：物聊社整理、企業公告

縱觀華發物業的歷年業績，雖然2023财年錄得了不小的收入提升，但相較前幾财年，增速放緩明顯，連續三個财年“降檔”。

拆分三大闆塊業務收入，能夠看到基礎物管服務收入對業績貢獻極大，占總收入的7成以上。

截至2023年末，華發股份基礎物業服務收入錄得12.76億元，按年提升21.3%;同期，同為物管闆塊的業主增值服務收入、其他增值服務收入則按年下滑了6個百分點，分别錄得金額1.59億元及3.42億元。

值得注意的是，酒店顧問及會展服務收入在本期錄得大幅下滑，收入由2022财年的1302萬元銳減至11.2萬元，降幅達99%。

除此之外，華發物業業績增長依舊離不開關聯方的輸送，過高的關聯方依賴情況也是當今資本市場的主要聚焦點。

近兩個财年的數據顯示，在總收費建面中，來自珠海華發集團開發的物業貢獻均超8成以上。最新财報數據中，上述貢獻率來到了83.8%，而獨立第三方項目貢獻下滑0.7個百分點，至16.2%。

關于華發物業未來的“内外”項目分配比例上，負責公司日常運營及管理的執行副總裁曾師對投資者表示，這兩年，由于關聯方華發股份較為出色的業績表現，給予公司較大比例的輸出，也反過來要求企業自身需要加大外拓進度，達到均衡狀态。

他續指：“目前公司在管項目中，來自‘内部（珠海華發集團）’和‘外部（第三方外拓）’的比例是7:3，未來希望加大對外拓的力度，力争達到‘内外’五五開。”

上述投資者向物聊社透露，外拓方面，公司管理層除了對“内外”項目有所計劃，還希望企業自身能夠實現住宅和非住項目比例的平衡，計劃占比同樣是55開。

投資者表示：“目前華發物業的項目占比以大灣區為主，6成左右，其他區域也有相應比例，但是不高。該公司還計劃擴寬大灣區以外的項目占比，同樣力求達到平衡。”

與會投資者還介紹，未來華發物業的外拓基本上以珠海為主，對于外拓城市的選擇，會按照集團已經開展布局的城市作為展開。

物聊社了解到，物企在初期城市外拓過程中，基本會以地産平台為抓手，跟随集團地産業務進入到對應城市，並通過投標完成對項目的觸及。

而華發物業的外拓路徑同樣是跟随着華發股份的城市項目，先以關聯方地産項目為抓手、做好口碑。然後通過投標、合作、合資聯營，或者是顧問方式輸出。

增速目標

當被問起2024年在管面積增長目標時，華發物業再次定下“兩位數”的增長目標。

投資者轉述華發物業管理層的表态：“2024年新增在管面積預計不會低兩位數的增長，我們有信心做到。”

截至目前，華發物業服務已占據珠海的公建以及政府、事業單位接近一半的市場份額。到今天為止，該司所有外拓項目沒有出現“丢盤”現象，即合同到期後甲方終止雙方合同。

在物聊社看來，華發物業制定目標的信心，來自于華發股份近年來外拓及銷售表現。數據顯示，華發股份拿地規模從2017年開始保持相對激進的狀态，並在2020年迎來高峰。2021年下半年地産行業降溫時，華發股份同樣采取主動收縮對外投資規模的策略。

到了2022年，随着地方政府開始加大優質地塊的推出，華發股份期内順勢擇優增加拿地規模，2023年恢復至相對較高的水平。

在觀點指數發布的“2024年1月房地産企業新增土地儲備報告”中，華發股份2023财年實現新增權益土儲145.7萬平方米，拿地權益金額315.8億元。其中，12月拿地權益金額創年内單月新高，拿地強度居于中等偏上水平。

銷售層面，華發股份在同行業主要上市公司中排名居前，2014-2022年銷售金額復合增速達到39%，伴随着銷售及儲備貨值的提升，整體實現了快速擴張。

仍保持着積極投拓和銷售态勢的華發股份，未來有較大比例住宅等物管業務需交給體繫内的華發物業管理。

參會投資者指出：“地産關聯方的土地儲備及銷售情況，一定程度代表着華發物業未來的業績走向。”

翻看華發物業歷年财務數據，還有一項數據在修復。

2023财年，該公司資産負債率進一步降至76.32%，較上年同期減少23個百分點。由于2022财年以前呈現淨流動負債的情況，達不到可以進行分紅的條件，至今尚未宣派過股息。

業績增長向好，負債壓力減輕的華發物業，有望開啟首次分紅派息動作。

投資者轉述财務總監羅彬的表述，華發物業淨流動負債問題已經完全解決，並且淨資産保持比較快速的增長。分紅派息計劃其實已經具備條件，可以實行。

羅彬指出：“未來公司會根據經營業績的表現、拓展及並購計劃以及市場生産需求，會把分紅派息提到具體問題和日程上來，充分考慮給投資者比較合理或者說滿意的回報。”