原報告 | 領展内地零售煥新

觀點指數 在内地擁有不少零售商業項目的房地産信托基金領展，傳來了最新收購消息。

2月，其斥資約23.84億元從萬科手中完成收購上海七寶萬科廣場剩余的50%股權，完整擁有了這一位于上海的區域商業項目。

這一消息也從側面釋放了領展看好内地市場的信号，再次有力回應了此前說要出售全部内地物業的傳聞。

觀點指數認為，以此次交易的價格和資産質量來說，領展收購上海七寶萬科廣場不失為一筆劃算的買賣。

不過需要注意到，領展也有通過收購優質物業來提升内地零售物業組合表現的考量。

内地收購步調

2月9日，領展宣布通過其間接全資擁有的特别目的投資工具，與賣方簽署購股協議，收購上海七寶萬科廣場的余下50%權益。最新的2月20日，其發布公告稱，已完成上述權益，成為該物業的唯一擁有人。

根據購股協議，領展将支付23.84億元作為收購代價，加之2021年4月以27.72億從GIC處收購的50%項目股權，最終以總價52億元拿下了上海七寶萬科廣場。

此次消息收獲了資本市場較多的關注，畢竟去年6月有市場消息傳出領展正有意出售其在内地的商業項目。雖然當時領展作出明确否認，但市場方面的懷疑並未完全消散。此次加碼收購，似乎從側面回應了上述猜測。

實際上，去年9月底的中期業績會上，領展管理層曾表示2024年是機遇之年，集團将有機會進行並購，在目前持續高息的環境下，能看到更多議價的機會，已陸續在跟蹤一些潛在項目。此次收購七寶萬科廣場，無疑是上述策略的落地。

回到此次交易，從交易價格上看，交易對價的23.838億元收購價涉及以下四部分内容，分别為52億元的議定物業價值、由訂約各方議定的目標公司若幹資産總額、由訂約各方議定的目標公司負債總額以及50%股權比例，以（A+B-C）×股權比例計算得出。

其中，52億元的議定物業價值，與領展公告中披露的項目估值70.6億元相比，折價近26.3%。如再與領展從GIC處的收購價格相比，折價則更為明顯。2021年上海七寶萬科廣場項目估值為65.8億元，但領展初次收購50%股權付出的代價為27.723億元。

從這個角度看，此次交易對領展而言是筆劃算的買賣，領展也于收購公告中表示，項目物業估值有所折讓，符合領展投資于增值及創收且具備長遠增長潛力之房地産的投資策略。

觀點指數認為，從資産質量來看，上海七寶萬科廣場是符合領展業務規劃的優質收購標的。

該項目也是萬科旗下的優質區域商業項目，收入名列前茅。而從領展對外披露的信息來看，在零售商業方面，其更為青睐位于一線城市的區域型零售商業項目，中産階級是最為核心的目標客群。

公開資料顯示，七寶萬科廣場是一個大型的高品質區域型購物中心，位于上海闵行區七寶鎮高密度住宅區内，周邊3公里内居住人口超過50萬，商業氛圍較為成熟。

交通方面，項目地處上海第二大人口區域闵行區七寶核心位置，同時雙地鐵上蓋，即9号線七寶站和規劃中的17号線，交通便捷。 

如若從運營數據來看，該項目的表現也較突出。據領展方面披露的業績數據顯示，上海七寶萬科廣場的出租率一直穩定維持95%左右的水平，2023年錄得的租金調整率達11.2%，租金收入錄得5.025億元，稅前利潤則為2.199億元，在商業復蘇背景下取得不錯的成績。

領展也就此次收購事件回應表示，上海七寶萬科廣場具有良好表現，符合領展的投資策略。

數據來源：公開資料，觀點指數整理（不含上海七寶萬科廣場）

實際上，回顧領展在内地的收購之路，其更傾向于選擇地處一線城市商業區，地段交通條件優越，鄰近地鐵；資産經營質量較好，租金增長潛力大的優質商業項目。

據觀點指數統計，截止目前，領展收購内地零售項目的總價大概為217億元（不含上海七寶萬科廣場交易金額），而根據領展截至2023年9月底止6個月中期業績披露的數據，截至2023年9月30日，上述項目的估值為234.13億港元。

近幾年疫情的影響下，領展在内地收購優質項目提高回報水平的需求确實存在。

存量再“造”成效

區别于香港以街市、民生商場為主，領展内地零售項目多為區域型商業體，類型上以兩大品牌——“領展廣場”及“領展中心城”為主。

明确的産品線背後，是領展提高内地知名度的需求。從商業角度看，統一的品牌産品線更容易形成協同效應，具有更高商業辨識度和影響力。

其中，領展廣場以社區商場定位，為所處街區及附近社區的都市家庭及新生代提供體驗；而領展中心城級别則更高一些，定位為内地核心城市中心地帶的地標性零售商業體，目前内地零售項目更多以領展廣場為主。

上述内地的領展廣場均為領展收購改造而來，目前運營狀況良好。這背後得益于領展多年積累的存量改造經驗，以及精細化運營的能力。一般而言，進行存量改造後，被收購的物業成為頗具影響力的區域商業，領展借此也能收獲合理的投資回報。

不過從最新的半年業績來看，在市場復蘇的背景下，這些物業的業績表現並未有太多驚喜。财報數據顯示，截止2023年9月30日的半年内，領展在中國内地的物業組合按人民币計價總收益跟去年同期大致持平，廣州天河領展廣場和領展中心城因較長期的資産提升及穩定期致使收益下降。

上述下降的收益被新增物流資産帶來的新收益抵消，以人民币計價物業收益淨額同比增幅2.5%，但按港元計價，收益及物業收入淨額仍分别同比下滑6%、3%。

出租率方面，截至2023年9月30日，領展内地零售業務的平均續租租金下降5.2%，其中零售物業的估值約234.13億港元，同比下降11.01%（内地物業總估值約315.75億港元，估值同比下降10.22%）。

長期來看，得益于聚焦以必需品為重心的零售市場，領展的經營表現仍具有較高穩定性。根據最新的業态租金組合，目前領展的租戶以餐飲、服裝和一般零售業态為主，餐飲業态占比達到34.3%，符合其中端項目定位。此外服裝和一般零售占比也不小，分别為29.8%和28.7%。

數據來源：領展财報，觀點指數整理

整體來看，這三類業态消費客群較為穩定，不過更考驗項目區位的選擇，相信這也是領展挑選項目時尤其注重交通便捷性、區位客群構成的原因之一。

改造煥新成效方面，以去年最新完成改造並開業的廣州天河領展廣場為例，該項目資本開支3億元，首期投資回報率約12%，整體出租率逾95%。

至于最新收購的上海七寶萬科廣場，據領展方面透露，交易完成後該商場現有的零售管理人将留任六個月，以确保順利整合。其後，領展會接掌商場的營運，並會在适當時間重塑品牌。

觀點指數認為，領展資産優化是其提升項目估值和競争力的重要手段，而區域商業也是其在内地長久以來的主要發展方向。借新收購的七寶萬科廣場，領展有望提升其内地商業組合的競争力，投資回報率或有望提升。