谷底一年 | 萬物雲為一

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道--“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 “爬51級台階，消耗5.3cal能量。”

2023年12月底，觀點新媒體一行到深圳造訪萬物雲，進行企業調研。訪問地點安排在四樓，上樓途中便發現，每登上一層樓，台階上寫着已攀登的階梯數和消耗的能量。

工作人員解釋稱，這是公司運動文化的體現。

一家健康、積極、具有清晰價值觀和願景的企業，慣于将企業文化暗藏于各個細節里。爬樓梯的過程，在樓層之間，貼着醒目的標語，“服務”兩個字直接闖進眼里。

在後來與萬物雲董事長朱保全的交談中，他也多次強調萬物雲的服務精神。

萬物與我為一

《莊子·齊物論》有雲：天地與我並生，而萬物與我為一。是言大自然造就天地，造就萬物，造就個人，人與天地萬物同在，統一于大自然之中。

莊子的齊物思想言明天地萬物齊于道，道通為一，天地萬物和諧地成為一體。古往今來，人與物的關繫、人與自然的關繫，向來是哲學探究的永恒命題。

從現代的眼光看，人與物息息相關，世間萬事萬物總在與人發生連接，“萬物與我為一”。

2019年結束之際，朱保全在新年賀詞中以“萬物和合”展望2020，“和合”是仁心，是強調差異下的共生、共存。他稱，行業的不忘初心就是股東、團隊、服務者、被服務者間的萬物和合。

萬物雲的“萬物和合”理念與莊子的齊物思想，在某種意義上來說有着殊途同歸的内涵。2020年，萬科物業正式更名“萬物雲”，同時打出一句口号：重塑空間效率，服務歷久彌新。

提到物業，就跟服務挂鈎，這在行業内並不陌生，物業從業者都慣于将“服務”挂在嘴邊，物業服務一詞由此而來。

只是，要進一步剖析這“服務”的内涵，說法便莫衷一是。

一個常見的說法是物業服務的本質還是對人的服務，最終落腳點在人身上，也就是業主。這樣衍生出來的理解很容易将物業看作保安、保潔、保綠、保修等簡單的“四保”。

朱保全一直在試圖賦予“物業”不一樣的内涵，在交流過程中，他也直言行業需要構建共同的價值觀。

十三年物業生涯，朱保全沒有放棄深入去思考物業的本質，認為物業管理絕不是簡單的保安保潔，要做的是建築物及設施設備的運營養護，最終目的是實現客戶資産的保值增值。

在這個基礎上，朱保全認為物業行業的根本還是對物的打理，物業行業對人的服務首先是基于對人的房子的服務。

“物業公司本質上是個GP（普通合夥人）”，一直以來，朱保全持有這樣的觀點。簡單來說，物業公司收了業主的錢，能不能把這個錢花好、花到業主滿意，做到這一點，物業公司自然可以取得業主的信任。

“所以物業這個行業的要素不是賺錢，而是怎麼負責任地花錢。”

在朱保全的理解里，物業公司做到自己的專業性，並且願意透明，為業主“花好錢”，實現物業資産的保值增值，那對物業公司來說，拿到超額酬金、超額收益就不是一件難事。

還有哪個服務行業比物業更有價值？在朱保全看來，很多行業都是業績每年清零，物業行業是站在前一年基礎上增長；即便消費降級，相對于重奢，電梯不能停運、污水需要暢通，這就是剛需。

所以物業始終是門好生意，這是朱保全的結論。但事實上，朱保全也好，萬物雲也好，並不想止步于“物業”的標簽。

無論是不斷深化物業的内涵，還是去擴充這個行業的外延，朱保全都在盡力去講一個不一樣的故事。他将萬物雲定義為企業的二次創業，起步就是想做一個“第三方公司”。

“這個行業的故事不管誰講，只要城市文明還在，只要多業權的容積率還在，只要人們還生活在一起，我們聘請一家第三方公司的機會就永遠存在。”

從地産到消費

2020年時，朱保全就做了一個判斷，他認為物業行業處在長達十年的“重塑期”。

他指出，在中國現代物業管理史中，如果說1981年到2001年是20年萌芽期，2001年到2015年則是伴随房地産爆發的近15年成長期，而2015年到2025年則可能是長達10年的重塑期。

受地産行業調整影響，物業企業近兩年或主動或被動都走上了謀變之路，擺脫地産關聯方影響和尋求獨立性成了關鍵詞。

盡管物企都在使出渾身解數強調獨立性與發展的可持續性，2023年前三季度上市物企在管面積、營業收入增速、企業淨利增速都不可避免發生轉變，整體增速不斷下滑，規模增長進一步放緩。

數據顯示，2022年上半年上市物企營收均值增速為21.2%，全年下降至15.9%，不及2021年一半，2023年上半年繼續下滑至9.1%。

在這方面，朱保全的感受是，2023年對物業公司來說自然是一個重大的轉折點，但這個轉折不是一蹴而就的，而是會持續好幾年的一個轉型期。

朱保全指出，前幾年一部分物企都去突擊上市，並沒有完成自身的治理結構、業務結構的轉變，财務報表上的數字大都依賴關聯交易。這樣一來，當地産端萎靡不振，物業就很難不受到持續影響。

脫離了地産之後，物業行業又如何找到新的錨點？

交談中，朱保全拿出手機展示了一張圖，是一張中信證券繪制的關于物業行業定位的圖。中信證券認為物業行業位于地産産業鍊和大消費服務業的交匯點，大消費服務分為面向“物”的服務和面向“人”的服務，物業管理正是面向“物”的那一環。

這正是朱保全當下的觀點，他說：“以後物業行業會轉變為大消費行業的一環，對物的養護、對不動産的養護，變成一個人們基于物的消費。”

北京大學光華管理學院院長劉俏預測，随着強大的國内市場形成、消費在經濟社會發展中的基礎作用以及居民可支配收入增加，2035年中國居民消費率将從目前不到GDP的40%增加到60%以上，其中服務消費的占比更是将從目前的50%左右提高到60%以上。

他指，中國房地産的下半場或許也是服務消費。

萬科創始人王石也發表過類似觀點：放眼全球，房地産企業演變到最後，要麼是金融型，要麼是服務型。很長一段時間里，做物業服務是辛苦活，賺的是小錢。但面向未來，以客戶為中心做好服務，将在房地産市場轉型中扮演越來越重要的角色。

2022年上市後，當大部分物企還在以住宅在管規模論高下之時，萬物雲希望對外輸出一些新理念。

首先是，落地“蝶城”計劃，從住宅物企突圍，一改物業企業單一化的服務内容。2023年初萬物雲上市後的首場業績發布會上，朱保全強調“蝶城的生态模型正在逐漸建立起來”，他相信2023年效益改善會大于規模的增長。

蝶城繫統本質可以理解為一套基于物聯網的工單繫統，對高項目密度的街道進行人員復用和標準化管理，進而達到提高服務效率的目的。在單一區域（街道）實現較高的項目密度，以便達成人員、設備、數字化和工單繫統的一體化運營。

上市以來，萬物雲的蝶城戰略建設取得了顯著進展。根據中報，截至2023年6月30日，萬物雲已布局作為目標的約有601個蝶城，其中177個標準蝶城，184個為主攻蝶城、240個為目標蝶城。

據萬物雲2023年中期業績，已改造的蝶城帶來基礎住宅物業毛利率提升約4個百分點，也使得萬物雲整體住宅物業服務闆塊的毛利率提升了約2.1個百分點。

雖然提升了項目利潤率，但對社區硬件耗資進行改造的成本也不容忽視，目前萬物雲累計已為改造蝶城投入人民币3億元。

截至2023年6月30日，萬物雲在手現金123億元，而且自收購伯恩物業和陽光智博以來，在收並購市場上已無過多動作，有足夠資金支撐蝶城改造。

萬物“雲”想象

萬物雲全名為“萬物雲空間科技服務股份有限公司”。

什麼是空間科技？從城市到園區，從寫字樓到家皆為空間，空間里有設備、設施、資産、人與商業活動，皆可技術連接。

從萬科物業蛻變為“萬物雲”，從始于住宅物業服務的平台跨入空間服務，從社區跨入商企，再融入城市，用技術融入空間並促成數據反應，用信息技術為空間服務帶來效率提升，帶來精細的顆粒度與透明度。

這便是萬物雲想講的故事。

科技業務線是萬物雲品牌形象的重要部分，過去數年投入的研發資金不菲。

在朱保全看來，物業做數字化變革的方向是提供更高的服務水平，而更好的服務可以幫助公司獲得持續的合同增長以及酬金增長。

2014年時，朱保全就指出，新技術的應用就是給物業管理這輛坦克插上信息和智能的天線，推動管理和服務手段的更新換代。這是一個痛苦的實踐過程，但毫無疑問就是方向。

萬物雲過去數年在科技闆塊投入了相當高的研發成本，2019年至2022年分别為2.04億元、2.5億元、3.74億元以及4.1億元，逐年遞加。

但截至目前，科技業務在萬物雲的收入比例中占比不高，截至2023年中期，萬物雲總收入160.2億元，AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，占比8.2%

萬物雲的營收來源主要還是社區空間居住消費服務收入與商企和城市空間綜合服務收入，2023年上半年兩項收入分别為90.4億元、56.7億元。

科技業務的特點往往是需要前期大量的投入，短時間内效益並不明顯。朱保全喜歡舉微軟的例子，他說微軟做互聯網和硬件普遍不被看好，但office如同微軟的太陽一樣源源不斷地貢獻着利潤，使得微軟在新業态布局的牌桌上堅持下去，直至surface pro4的成功。

對于萬物雲來說，業主對萬科物業好服務的認同以及支付意願就是支撐萬物雲不下牌桌的太陽。

探索成本高、啟動資金大的科技業務，就如同surface pro4之于微軟，如同互聯網技術之于貝殼，都是必不可少的進身之階。

萬物雲的科技業務線主要分為兩個闆塊，分别是AIoT和BPaaS解決方案。

AIoT，即人工智能物聯網，主要面向的客戶包含地産開發商、物業管理者及政企客戶等，所能提供的服務除了物聯網硬件銷售外，還包括工程設計、硬件鋪設以及交付後的運營。2022年實現收入約13.8億，同比增速13.9%，毛利率為30.7%，和過往相比已明顯放緩。BPaaS意即流程及服務，該業務方面發力相對較晚，到了2022年，收入達到了9.9億元，同比增長56.7%，毛利率也達到32.9%。

2023年上半年，萬物雲來自BPaaS解決方案的收入為6.47億元，較前一年同期增長48%，占總收入4%，但毛利率從46.1%下降至33.9%；來自AIoT解決方案的收入為6.7億元，同比減少6.8%，占總收入4.2%，毛利率從26.9%增長至31.1%。

兩大科技業務，分别呈現收入增長但毛利率減少，以及收入減少但毛利率提升的不同趨勢。

在IPO募集資金當中，萬物雲也拿出了相當大的比例進行科技闆塊開發，根據招股書，計劃将募資金額的14億元（即募資淨額的25%），用于AIoT及BPaaS解決方案，其中5%用于開發AIoT平台和升級增強AIoT繫統集成能力，5%用于優化算法，15%用于開發BPaaS解決方案。

長坡薄雪

故事講得再精彩，市場盯着的永遠首先是紙面上的數字。

萬物雲各項指標在行業内無疑都是名列前茅的存在，2023年上半年位列唯二兩家營收規模過百億物企，歸母淨利潤也僅次碧桂園服務、華潤萬象生活。

但有一點不能忽視，與同行對比，萬物雲毛利率水平處在平均值之下。

關于毛利率問題，朱保全也曾多番發表過自己的看法。這次訪談中，他依舊直言，物業是一個長坡薄雪的行業。

在朱保全看來，赢得客戶的信任才會帶來穩定的現金流與合同續簽。否則，再高的毛利也只是紙上富貴，收不回來的現金以及業主不再續簽，才是公司真正的風險。

因此當萬物雲旗下萬科物業服務的業主預交物業費1月中即超過40億時，他也特地在朋友圈做了轉發海報，“2024，告别開發商增量，真誠服務好每一位支持我們的業主。”這句轉發語，或許預示着他24年的一大工作重心就是推動一線持續改進，做好服務、做好運營，然後靜等風來。

如果持續續簽，這門生意如同滾雪球一般，越滾越大，而且基本不需要融資也可以有非常高的ROE。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2023年上半年，萬物雲毛利潤24.1億元，同比增長13.4%，毛利率為15.1%，比2022年增加1pct，經調整後毛利率為17.1%，增加1.2pct。

萬物雲還通過主動退出項目的模式以修復整體毛利率，2023年上半年累計退出了89個住宅項目，對應合計飽和收入約3.7億元。

從上半年數據看，萬物雲的住宅物業服務毛利改善，同比增長34.3%，該項業務整體毛利率增長2.1個百分點；居住相關資産服務業務增長強勁，毛利1.9億元，同比增長53.4%。

毛利潤下降最多的領域是開發商增值服務，上半年僅實現1.9億元毛利潤，同比下降31.6%，毛利率為14%，同比下降了6.7個百分點。該項業務主要跟随地産開發周期而變動，受地産行業影響最大，反映的是關聯方業務輸送能力和情況，該闆塊的收縮也有利于物業企業獨立性的增強和對關聯方依賴度的降低。

随着蝶城戰略的深入推進，對毛利率改善作用正在顯現。國泰君安預計，萬物雲毛利率或已經觸底，考慮到蝶城模式正逐步進入成熟期，規模效應将促進毛利率觸底反彈。預測2023-2025年期間，萬物雲的毛利率分别為14.4%、14.6%和15.0%。

值得一提的是，通過蝶城實現了高項目密度的基礎之上，是否還能産生更多的想象空間？例如為物業服務行業探索已久卻成果寥寥的社區增值服務提供更好的基底？

裝修美居服務就是萬物雲近年押注社區服務的主力賽道之一，截至2023年6月30日，萬物雲在40個蝶城中落地了房屋煥新業務，2023上半年新簽約合同金額達到1.559億元，同比增加65.5%。

萬物雲在2023年中報表示：“房屋煥新業務以蝶城為基礎，形成獨特的熟人經濟模式，我們的社區服務人員長期駐紮于社區，憑借高品質的服務赢得了客戶的信任，與客戶長期、高頻接觸，是開展熟人經濟的前提。”

未來若能更多拓展高盈利能力的社區，增值服務将對萬物雲整體毛利率有更多提振作用。

另一方面，作為萬物雲三大戰略之一的多元客戶戰略也維持較好增長勢頭，該戰略核心平台是萬物梁行。

作為萬物雲與戴德梁行的合資公司，萬物梁行兼具中外基因，業務聚焦商企空間全生命周期管理服務的解決方案，在全國100+城市服務了約2800個項目，在内地商企服務企業中具備相當高的統治性地位。

2022年，萬物雲物業闆塊旗下第三方項目占比提升1.1個點至67.7%；其中通過萬物梁行實現的商業物業與設施服務第三方客戶增速達到45.1%，在總營收占比則提升2.9個點。

目前，萬物梁行服務多元化的企業客戶，涉及互聯網、金融、新能源、高端制造等多個行業。到2023年中，頭部互聯網和獨角獸企業客戶數量達到69家。

截至2023年6月30日，萬物雲收入為160.2億元，同比增長12.5%。分闆塊看，社區空間居住消費服務收入90.4億元，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務收入56.7億元，同比增長11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，同比增長13.9%，住宅物業服務仍然是萬物雲的主要收入貢獻闆塊和基石，但其他多元業務也在為萬物雲的企業内涵添加更多的注腳。

其中，來自于萬科集團貢獻的持續關連交易收入占比下降至13.6%；來自于第三方的項目數量占比達69%。物業及設施管理服務收入中，由第三方客戶貢獻的收入占比達85.5%。

某種程度上來說，萬物雲獨立于萬科的“二次創業”已經取得了相當多的成果。

尾聲

朱保全身上多少還是帶點理想主義色彩，他說喜歡跑步的理由是可以讓生活中少些觥籌交錯，多些陽光、汗水，是跑後大家一起的微笑。

作為一個十年物業人，朱保全無疑對行業投入了最充分的熱愛，他試圖去厘清一些概念、重建一些共識、構建一些共同的價值觀。在物業這個行業里，他像一個先行者踽踽獨行。

就像他自己說的那樣，有時先行者就像唐吉诃德，跳出行業看世界，哪怕在前期會面對大量的質疑。這不僅僅需要勇氣，而且需要理想。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。