中報觀察 | 内地銷售與投資收入分化 新鴻基加快物業發展資産周轉

觀點網 《2023施政報告》發布的次月香港一手住宅成交量創下3個月新高，但近期數據顯示，“減辣”後樓市仍然疲弱，發展商並未着急于為旗下項目申請預售樓花，導致今年1月再出現“零”新申請。

2月28日，香港财政司司長陳茂波發表2024-25年度《财政預算案》，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

受該消息影響，新鴻基地産股價随即攀升，一度漲幅超4%。收市後，新鴻基地産發布2023/24年度中期業績。

據觀點新媒體了解，截至2023年12月31日止6個月，新鴻基地産在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為89.06億港元，去年同期為94.65億港元，減少了24.41億港元。

報告期内，新鴻基地産收入275.42億港元，同比微增0.42%；股東應占期内溢利91.45億港元，同比增長8.74%。

從地區來看，中國香港為業績貢獻絕對比重，收入達到243.69億港元，占比達到88.48%；内地和新加坡收入均有所縮減，分别減少31.42%和80.61%。

收入利潤構成顯示，物業銷售、物業租賃作為新鴻基地産的業績核心，兩項業務收入分别為占比18.9%和45.22%，溢利分别為占比14.22%和65%。

收入與溢利均錄得下滑物業銷售，新鴻基地産收入52.06億元，同比減少24.73%，而溢利僅為20.4億港元，同比減少39.39%。

其中，香港物業銷售收入36.12億港元，同比增長25%，溢利同比增長3%至12.35億港元；内地物業銷售收入15.94億港元，同比減少60%，主要是由于住宅單位銷售量減少，而溢利同比減少63%至8.05億港元。

按所占權益計算，在香港錄得的合約銷售額約96億港元，在内地錄得的合約銷售額逾30億元。

新鴻基地産透露到，在未來十個月，預計會在香港推售多個主要項目，包括元朗The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND第三期等合作發展項目及位于馬鞍山附近的西沙大型項目第一期；内地方面，計劃推售上海濱江凱旋門新一期，以及杭州國際金融中心和佛山瀧景等合作發展項目的新批次。

“集團将利用品牌優勢，加快物業發展業務的資産周轉”，新鴻基地産表示。

得益于内地收租物業和香港零售物業的租金收入增加，新鴻基地産期内的總租金收入，連同所占合營企業及聯營公司的租金收入計算，按年上升4%至124.54億港元，淨租金收入按年上升5%至93.26億港元。

早在1月19日，摩根士丹利報告中指出，新鴻基地産在内地投資的物業表現優于整體市場；其零售銷售額相比2019年增長了30%-40%，並且客流量也遠超過疫情前水平。

具體來看，新鴻基地産在内地的總租金收入28.96億元，同比增長16%；在香港的物業投資項目總租金收入89.41億港元，同比增長2%。

新鴻基地産指出，香港方面，繼TOWNPLACE WEST KOWLOON于2023年10月試業後，元朗形點商場的擴展部分元點及位于觀塘The Millennity基座的商場均預計于2024四年開業；内地方面，新項目包括南京市的南京國金中心商場和上海ITC第三期将進一步增加收入，ITC第三期的大型商場ITC Maison預計在2025年起分期開業。

總的來說，新鴻基地産擁有價值極高的投資物業組合，未來也将有多個新投資物業落成繼續提供經常性收入；中長期而言，大型綜合項目如香港高鐵西九龍總站發展項目将為集團帶來經常性租金收入。

秉承審慎财務管理原則的新鴻基地産，淨負債率過去常年維持18%以内，财務水平可謂是非常健康。

但由于派發上一個财政年度的末期股息，以及大部分透過出售香港住宅物業所得的款額在回顧期内尚未收取，所以截至2023年12月31日，新鴻基地産的淨借貸比率上升至21.2%。

新鴻基地産指出，未來幾月預計收取來自出售住宅物業的收入逾200億港元；預計在今年6月底前，淨借貸比率将顯着下降。

債務結構顯示，一年内需償還的債務占比僅為15%，為202.9億港元，大約74%的債項逾兩年後償還。截至2023年12月31日，新鴻基地産總債項組合的加權平均償還期約為3.4年。

因此，從整體來看，新鴻基地産财務表現呈現低杠杆、高利潤率的特征。

土地儲備方面，新鴻基地産報告期内通過地契修訂增添兩幅住宅用地，可建總樓面面積合共約100萬平方呎。其中，元朗東成里的地皮将發展為大型住宅項目，提供約75.7萬平方呎的住宅樓面；另一幅地塊為位于元朗東面，預計可提供總樓面約25.1萬平方呎的優質住宅物業。

截至2023年末，新鴻基地産在香港的土地儲備約5880萬平方呎，當中包括約3660萬平方呎已落成物業，約1530萬平方呎為可供出售的發展中住宅，預計于未來六至七年分批落成，其中約210萬平方呎已經預售。

内地方面，新鴻基地産土地儲備合計6720萬平方呎，其中2090萬平方呎為已落成物業，絶大部分是位于主要城市核心商業地段的大型綜合物業，由集團保留作出租及長線投資；余下4630萬平方呎是發展中物業，其中超過一半将發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。