緊急出售倫敦九榆樹項目 富力地産的債務償付煩惱

觀點網 張松橋再解富力地産的燃眉之急。

這位重慶商人最新獲得了位于倫敦的歐洲最高住宅項目One Nine Elms（九榆樹），但代價是幫富力償還債務。

工期延誤惹的禍

富力地産是最早完成境外債務展期重組的内房企業。

2022年7月，該公司成功促成美元債整體展期，将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票據，成功合並置換為三筆債券。

即富力子公司怡略有限公司發行的，2025年到期的6.5%現金/7.5%實物支付優先票據；2027年到期的6.5%現金/7.5%實物支付優先票據；2028年到期的6.5%現金/7.5%實物支付優先票據，（簡稱2025、2027、2028年票據）。

按照計劃，三筆票據的票息有兩種方式支付，富力可以每年按6.5%票息以現金支付，或首18個月可以按7.5%以新富力票據進行“實物付款”。兩種方式均為每半年支付一次。

資料顯示，實物支付利息（PIK利息）中，利息支付不是現金支付，而是通過将本金增加利息金額來實現。

作為增信跳進，三筆票據以富力One Nine Elms項目（九榆樹項目，前稱倫敦ONE）和馬來西亞富力公主灣這兩處海外資産出售産生的現金流作為保證。

而且設計了包括兩年後開始加速攤銷，以及将出售倫敦及馬來西亞指定資産所獲得的現金流在償還項目高級抵押債後用于強制性回購/贖回等條款。

因此過去一年半時間内，如履薄冰的富力地産一邊選擇采用實物支付的形式償付三筆票據的利息，同時盡力推進兩個項目的建設進度。最新一次償付行動發生在2024年1月11日，令三只美元票據的未償本金增加約2.06億美元。

其中，2025年票據的最新本金金額已增加至14.43億美元，2027年票據的最新本金金額已增加至24.61億美元，2028年票據的最新本金金額已增加至17.93億美元，共約56.97億美元，較展期初期49.43億美元增長約7.54億美元。

在推進兩個項目建設進度的同時，富力地産還積極尋找買家接盤。可惜事與願違，九榆樹項目的工程進展還是出現了滞後。

資料顯示，這個當初名為倫敦ONE的項目由富力地産于2018年從萬達手中收購，其具體地址為Market Towers, 1 Nine Elms Lane, London SW8 5NQ，在英國土地注冊處的注冊業權編号為SGL504521。

該項目為倫敦Nine Elmes地區重建的主要部分，規劃有兩座塔樓，42層的River Tower和57層的City Tower，容納437個私人住宅單位、57套經濟型住宅、五星級酒店等業态，還将提供超過3500平方呎的零售空間和公共空間。

倫敦ONE項目成為富力地産在英國的重點布局項目，也是富力2022年争取到展期的關鍵因素。

其建築主要承包商為專門從事大型高層建築改造的全球建築公司Multiplex，建築合同于2017年8月簽署。項目最初預計于2022年落成，但後續因欠款原因工程出現拖延。有報道顯示，Multiplex在未獲得報酬後，選擇了停工。

2022年年中，富力地産為九榆樹項目争取到Précis Capital Partners、Apollo Global Management、Carlyle Group以及Crosstree Real Estate Partners四家不同貸方提供的7.72億英鎊融資。

目前猜測，這筆貸款（上述高級抵押債的重要組成部分）規定了九榆樹項目的若幹銷售里程碑，並作為違約條款放在貸款協議中。值得注意的是，該項目規劃為現房銷售項目。

2023年中期，富力地産曾提及九榆樹項目有望于當年年末完工，但實際進度可能比預計要慢。

主承包商Multiplex官網顯示，One Nine Elms項目于2023年11月末實現一期竣工。而2024年1月29日消息，Multiplex正為One Nine Elms項目後續工程進行混凝土澆築。

富力地産最新預測，One Nine Elms項目最快要到今年4月才能完工，只是“與貸款（項目高級抵押債）有關的協議中規定的若幹銷售里程碑越來越難以實現，如無法實現，則可能導致違約，並可能降低項目出售的價值。”換句話說，最終将影響前期債務重組的成果。

九榆樹緊急出售

富力地産選擇緊急出售倫敦九榆樹項目，這次它依舊找來信得過的交易方——張松橋。

2月6日傍晚消息，富力地産（香港）有限公司作為賣方，與買方張松橋全資擁有的London One Limited訂立意向書。

據此，張松橋将向富力收購倫敦One Nine Elms九榆樹項目公司富力國際地産投資有限公司及其附屬公司的全部股權，並将償付富力國際地産欠付富力地産（香港）的一筆巨額貸款（截至2024年3月31日預計将達到約95.01億港元），還要安排資金償還九榆樹項目的高級抵押債。

代價方面，富力國際地産及其附屬公司的全部股權總代價為1港元現金；而針對欠付貸款的償還，則需要London One Limited接手富力地産旗下三筆展期美元票據的部分本金，以對應最初約定的強制性回購/贖回等條款。

根據公告，London One Limited被要求接手的最低本金額為8億美元（相當于約62.47億港元），正好覆蓋富力此前以實物支付利息而增加的本金部分。

接手的方式為，London One Limited唯一股東張松橋參與交換要約，並訂立認購協議。

富力則将邀請三筆展期票據的合資格持有人交出其現有票據，以換取London One Limited預期發行本金總額為4億美元的B1批永續債券和本金總額亦為4億美元的B2批永續債券，並同時支付現金代價認購A批永續債券，其預期發行本金總額最多為8.2億英鎊英鎊。

張松橋目前承諾參與A批及B批交換要約，並在交換要約不足時包銷A批及B批交換要約的任何短缺金額。

同時，富力還會另行邀請合資格票據持有人交出現有票據，以換取London One Limited發行的C批永續債券，預計發行本金總額最多為2億美元。

後續，這筆交易将需要争取多個利益相關方同意，且最終實現完工才能成行。交易落地的最後期限，定在2024年5月31日。

如果交易最終完成，張松橋收購倫敦九榆樹項目的最終代價或将遠高于8億美元。而富力地産一方面能兌現展期條款中的承諾，削減了整體債務規模和利息負擔，同時還能從這個海外項目中脫身。

在此之前，張松橋已于2022年4月接手富力的另一個倫敦項目“Thames City”。