最小保租房REIT 上海新黃浦募資8億錨定公募退出通道

觀點網 繼上海城投寬庭沖擊最大規模保租房REIT之後，上海新黃浦又開始錨定“最小”保租房REIT的發行。

近期，上海新黃浦實業集團股份有限公司發布關于開展保障性租賃住房公募REITs項目申報發行工作的公告，将以上海闵行區梅隴社區項目作為底層資産，開展公募REITs工作，計劃發行金額不低于8億元。

觀點新媒體了解到，上述REIT若是能夠順利推出，将成為上海區域的第四筆保租房公募REITs。與此同時，意味着上海國資将同時擁有最大和最小的保租房REITs。

最小保租REIT

從募資規模看，上海新黃浦拟發行的保租房REIT比目前已發行的五只基金都要小，不僅與上海城投寬庭保租房 REIT有着超20億元的距離，還低于其余保租房REITs平均募資金額。

新黃浦公告指出，以新黃浦·築夢城梅隴社區項目為底層資産的公募REITs發行規模為不低于 8 億元，發行期限拟定為 66 年，繫為匹配土地使用權剩余年限，基金計劃在上交所進行上市。

橫向對比可以得知，上海新黃浦保租房REIT募資規模與項目規模有關。本次拟通過公募市場退出的項目為位于闵行區的梅隴社區項目，是該REITs唯一一個項目。而已發行的五只保租房基金底層資産項目均在2個以上。

數據來源：觀點指數整理

觀點新媒體了解到，築夢城梅隴社區項目位于闵行區梅隴鎮曙豐路100弄，緊鄰鎮政府大樓，用地面積2.26萬平方米，産權總建面約7.7萬平方米，是由6棟23-24層高層住宅樓組成的封閉式小區，並含有地下車庫、沿街商業等公建配套。

上述項目于2020年4月開始建設，于2021年6月取得保障性租賃住房認定，2022年11月完成整體竣工驗收手續，2023年2月完成正式入市供應。其提供精裝交付的租賃公寓，包含Studio、一室一廳、二室一廳等戶型，面積端為37-64㎡，價格區間在4104-7184元/月。

據悉，上海新黃浦基金收入主要由1315套保租房源、568 個車位以及沿街商業的租金構成。這個資産規模與其他保租房的單個項目規模相當，但由于目前尚未正式進入申報階段，項目資産估值等信息並沒有進行披露。

雖然資産規模上遠不及已發行的保租REITs，但底層資産的出租率表現並沒有因此掉隊。公開資料顯示，梅隴租賃社區于2023年上半年才正式入市，到同年11月末時，出租率已超95%。

值得一提的是，該底層項目截至2024年2月累計運營時間也僅有一年，未達到REITs發行條件中的“三年”之期。後續若要成功上市，需要同首發的4只保租房REITs那樣，突破運營時間要求的限制。

觀點新媒體查閱，上海新黃浦共持有梅隴社區、吳泾社區兩個保租房項目，且後者規模更大，收入更高。

吳泾社區項目占地面積達5.03萬平米，總建築面積超18萬平米，可租賃住宅約13.21萬平米，共計2801套房源。

2023年中期報告指出，上述兩個項目錄得收入分别為1074萬元、1735萬元。其中，吳泾社區于2022年11月開業，目前運營時間超12個月以上。

為了對旗下長租公寓項目進行統一運營管理，新黃浦設立了租賃住房品牌“新黃浦·築夢城”，上述兩個保租房項目也是交由該品牌去管理運營，兩項目目前出租率均達到90%以上。

房開本色

已發行的五只保租房REITs發行主體均為國有企業背景，而新黃浦同樣是根正苗紅的上海本地國企，大股東是上海黃浦區國資委。

據了解，上海新黃浦實業集團股份有限公司原名上海黃浦房地産股份有限公司，1993年3月26日在上交所挂牌上市，是上海市内最早組建上市的房地産企業之一。

新黃浦開發的産品以高端辦公樓、普通商品房、科技園區、保障性住宅、長租房、多層洋房和别墅等為主。

該司官網披露，其已開發的保障房項目包括桃浦怡佳公寓、築夢城吳泾社區、築夢城梅隴社區、南馨佳苑、欣平苑、欣康苑等，總建築規模超百萬平。

新黃浦在保租房建設方面經驗豐富，但在項目持續運營方面經驗尚淺。目前，梅隴和吳泾社區的高租賃率主要歸功于該區域産品的稀缺性和價格優勢。

據悉，新黃浦目前形成房地産和金融雙輪驅動。在長租領域，該司采用分階段策略，先通過投資重資産項目打造核心能力，再圍繞這些項目建立輕資産的大型運營團隊，培育運營、商業管理和物業服務能力。簡單來說，該司目前正處于培育自身運營管理團隊的階段。

而從官網的企業介紹和收入構成來看，新黃浦是一個以住宅銷售為主業的地産公司，項目主要集中在以上海為核心的華東區域，輻射浙江、蘇州等地。

2022年财報顯示，新黃浦錄得收入47.26億元，其中房地産銷售收入為41.32億元，占總營收比例的87.43%。同期的房開業務毛利率為8.87%，處于行業低位水平。

數據來源：觀點指數整理

由于該司房開銷售占收入比例較大，因此其毛利率走勢也跟該司的房開業務開展有關。圖表内容能夠看出，2021财年新黃浦的毛利率迎來斷崖式下滑，背後原因來自房地産金融超預期緊縮以及散發性疫情反復多變，使得項目去化難度加大，銷售成本陡增。

2022财年毛利率得到修復，至2023年中期時，該司毛利率水平已到達行業平均值，錄得14.78%。

盈利層面，除了2019财年因計提信用減值準備及保障房維修成本支出導致的虧損外，近三年保持着1億元上下的歸母淨利潤水平。

總的來看，新黃浦地産主業成績並不突出，收入規模甚至沒能踏進50億元大門，但由于深耕上海區域，整體貨值的抗風險性依舊較高。

新黃浦探索發行保障性租賃住房公募 REITs的目的也很單純，無非是寄希望于資産的成功退出，提升該司滾動投資能力，實現“投、融、建、管、退”全周期運營機制的培育。

在如今公募REITs投資價值回歸理性的當下，這筆“最小”保租房REIT仍處于申報階段，尚需相關監管機構審核批準。