凱德北京折疊 24億向友邦人壽出讓商辦項目股權

觀點網 繼上周8.42億元出售北京朝陽區東三環附近的凱德MALL·雙井購物中心後，凱德在京資産再度調倉。

1月31日，凱德投資與友邦人壽保險共同成立合資公司，以重構北京凱德·星貿項目資本結構。基于此合作，凱德投資将北京凱德·星貿項目95%的股權出售予友邦人壽，保留其余5%股權，交易總對價近24億元。

凱德投資将為該合資公司提供資管服務，獲得經常性費用收入。

北京凱德·星貿位于朝陽區核心商務區，緊鄰團結湖，3公里半徑内聚集了國貿、央視、三里屯、工體等多個地標，地上建築面積為44,759平方米，地底1層至地面上3層為商業街區,4-25層繫辦公場所。

這座近百米高的商業樓宇再次出現股權騰挪，牽扯出兩家企業的往事和當下。

大樓與航母往事

凱德·星貿的前身是博瑞大廈，曾由北京特爾特物業發展有限公司持有，特爾特物業的控股股東為永嘉集團有限公司，其實際控制人為戚士新。

遠在2005年，大連永嘉集團進軍北京，成立特爾特物業，在朝陽CBD摘取1萬多平方米燙金地段，以在京城開辟地産版圖。

然而京畿重地，步履維艱，直到2021年博瑞大廈才建成完工，到了次年10月，就被凱德（中國）商用有限公司間接全資持股的子公司以20.37億元通過法拍競得。

談到大連永嘉以及戚士新，多少人仍會想起2012年，該集團收購接手了退役多年，輾轉各國的蘇聯基輔級航母2号艦--“明思克”号。

2014年，江蘇南通蘇通科技産業園與大連永嘉集團簽訂投資協議，拟将當時位于深圳大鵬灣，陪伴深圳人16載的“明思克”号拖至南通，在蘇通大橋西側打造全新的航母主題公園，據稱總投資共約160億元。

按照當時的構想，項目将分三期實施，一期包括狼山探索灣、航母愛國教育基地，計劃于2021年1月開工，2022年“五一”開園；二期包括主題樂園、配套酒店、馬戲劇院、商業街區，計劃于2022年初開工，2025年開園；三期為預留文旅項目。

這一巨無霸項目為大連永嘉帶來沉重的債務負擔。2016年，為了獲取貸款，特爾特物業将博瑞大廈抵押給廈門國際銀行北京分行，也為日後的貸款違約和強制法拍埋下伏筆。

2016年4月2日，“明思克”号從深圳起航北上，但直到如今它仍安靜地停靠在長江岸邊。從視頻博主登艦拍下的畫面中，艦體内部設施陳舊，飛行甲闆、船艙、飛行指揮塔台都已鏽迹斑斑。

據南通本地媒體1月9日報道，“明思克”号航母升級改造項目将于2024年3月開工，設計、施工、驗收，以及開業各環節工作都在整體籌劃中，計劃節點待完全确定後将擇機公布。

“明思克”号橫貫在江面上，歸宿仍未可知，至于早已易主的凱德·星貿，則由凱德進行了資産升級改造，通過升級設施、調整租戶組合和提升運營效率，以優化經營表現。

在2023年10月26日，某點評軟件上有用戶留言道：“大堂變化不小，電梯增加外呼繫統，但核心還是管理，期待。”

凱德北京折疊

與凱德中國信托退出整租零售項目雙井購物中心相比，凱德投資這次並未完全清倉，而是與險資合作，小股運營。

這更接近2021年6月28日的一次重磅交易，當時凱德集團與中國平安人壽保險簽署合作協議，向後者出售中國來福士資産組合的部分股權。本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中國、甯波來福士廣場、成都來福士廣場、長甯來福士廣場以及杭州來福士中國。

上述6個項目資産組合的總資産價值為467億元人民币，平安人壽總投資不超過330億元。交易前，凱德通過私募基金對涉及項目的持股比例在30.7%至55%之間，交易後變更為12.6%至30%。

當時就有市場聲音認為，凱德或将“撤出中國”，凱德方面對此表示：“凱德對中國市場持長期主義觀點，中國是凱德兩大核心市場之一，未來将積極尋求與志同道合的國内夥伴深入合作。”、“此舉符合凱德集團的資産再循環策略，釋放成熟資産價值用于再投資。本次回收的部分資金将繼續用于深耕中國市場。”

兩年半過去，合作方從平安人壽變為友邦人壽，凱德措辭依舊如故，“此舉符合凱德投資的資本再循環策略，釋放成熟資産價值，回收資本用于再投資。”

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示：“繼2022年投資我們的一支人民币基金之後，這是友邦人壽第二次在中國與我們合作。在持續擴大基金管理業務規模的同時，我們将繼續專注于實現輕資産和資本高效。”

今年正是凱德深耕中國30周年，截至2023年9月30日，凱德投資在中國40多個城市管理200多個物業，資産管理規模達450億新元。

僅從北京來看，在出售雙井項目後，凱德在北京還有7個購物中心項目，合計建築面積59.08萬平方米，分别位于北京東北二環、西北二環、東北三環、西三環、南三環、望京商業中心等北京核心地段、天宮院大型居住區。

值得注意的是，自從2018年凱德MALL.大興店開業後，凱德近年來在北京再無獨立新購物中心項目開業，偏向于存量資産盤活運營。

2023年2月，凱德通過私募基金以28.1億元投資北京蘇甯生活廣場，改名為凱德.匯新大廈。該綜合體原淨可出租面積為52600平方米，包含24200平方米的辦公空間和28400平方米的零售空間，改造後可出租辦公面積将達到55000平方米。項目預計于2024年7月營業。

面對市場出現的種種疑慮，潘子翔在去年夏天接受觀點新媒體采訪時表示，“中國不但可以投、值得投，更是必須要投。”他用一句諺語概述：“If you love the rainbow，you have to bear with the rain。（如果你喜歡彩虹的話，就要接受陣雨）”

世邦魏理仕近日發布《2023年北京房地産市場回顧與2024年展望》稱，2023年北京零售物業新開和停業項目體量均達歷史高位，北京全年零售物業市場新增供應總量達127.5萬平方米，該數據僅次于2008年；閉店體量高達55.7萬平方米，僅次于2020年。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋津樓表示，“盡管去年下半年開始客流量回暖，但激烈的市場競争以及消費方式的轉變，将一定程度上擠壓品牌盈利空間和業主租金溢價空間。”

通過引入險資、收購存量項目等方式，凱德逐漸調整其北京商辦零售資産包。