成見 | 地産的寒意 藏在一份份企業盈警報告里

觀點網 房地産市場持續探底，在風高浪急的環境下，小個體很難獨善其身。

2023年，全國房地産開發投資110913億元，比上年下降9.6％；商品房銷售額116622億元，下降6.5％，其中住宅銷售額下降6.0％。

今年的圖景徐徐展開，不少企業已經很難顧及投資發展，銷售和債務是他們眼前當務之急。

而過去兩年來，投資、銷售、融資的困境已困擾他們許久，這也将逐漸反映在近幾年業績表現上。

最近幾天，一些企業陸續發布2023年業績預告：中交地産預虧17億元，世茂股份、中南建設預虧至多50億元，首開股份預虧58-68億元，華僑城預虧51-72億元，華夏幸福由盈轉虧61-90億元；綠地也在大額計提之下，由盈轉虧70-90億元……

不難發現，銷售金額及銷售均價的下降，以及計提減值是房企業績下降的共同原因。而其中，市場帶來的壓力，是他們計提減值最重要的原因。

業績暗影

1月29日，世茂股份有披露2023年年度業績預告，預計歸屬于上市公司股東的淨利潤将出現虧損，為-50.1億元至-33.40億元；預計歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益後的淨利潤為-40.26億元到-26.84億元。

基于謹慎性原則，世茂股份在報告期内對可能減值的資産進行了測試，並計提了相應減值。

其中，存貨減值損失預計為17.05億元至25.57億元，投資性房地産公允價值變動損失預計為7.84億元至11.76億元，還對持有破産子公司的長期股權投資等計提了約17.78億元的減值準備。

值得關注的是，不僅是2023年，世茂股份于2022年就曾進行大額計提減值。2022年度，世茂股份計提存貨跌價準備53.51億元，是導致該年度業績虧損的主要原因，年度世茂歸屬于上市公司股東的淨虧損45.31億元，扣除非經常性損益後的淨虧損35.69億元。而2020年、2021年，世茂股份僅分别計提存貨跌價準備330萬元、4.69億元。

無獨有偶，在大額計提之下，綠地控股也出現虧損情況。根據其1月30日晚間披露的業績預告，實現營業收入約3600億元，預計2023年淨虧損70億元-90億元，與上年同期相比，将出現虧損，預計2023年年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益後的淨虧損94億元-74億元。

而在2022年，綠地控股仍錄得歸屬于母公司所有者的淨利潤10.10億元；歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤18.52億元。

綠地稱報告期内業績虧損是受制于行業低迷等客觀因素，主要原因包括：第一，房地産市場持續下滑，導致資産價格下跌。基于謹慎性原則，公司拟計提資産減值準備110億元-130億元。

其中主要為房地産存貨跌價準備，這是導致2023年度歸屬于母公司所有者的淨利潤發生虧損的核心原因。

第二，房地産行業及基建等關聯行業深陷低迷，持續三年的行業困難未得到有效改觀，導致企業營業收入同比下降，房地産結算毛利率也同比下行，業績持續承壓。

除此之外，中南建設、首開股份、華僑城、華夏幸福、金地等企業亦發布了盈警公告。

行業探底

這幾年，因行業不佳導致銷售不暢，企業陸續進行資産減值準備。一般而言，主要是計提存貨減值和投資性房地産的公允價值變動。

世茂2022年的大額減值就曾引起上交所關注。幾乎是行業共性的原因，世茂股份的回應是，房地産市場處于深度調整階段，市場供需兩端面臨沖擊和壓力，存貨項目減值主要由于售價下降及部分項目公司營銷策略的改變所致。

2022年，世茂股份減值金額主要分布在期末存貨占比較大的二線城市，減值比例最大的則是三線及以下城市。

這或許也是世茂股份2023年大額計提的原因。觀點新媒體獲悉，2022年世茂股份存貨計提減值準備原因多是銷售售價低于預期，另有項目有退地可能全額計提減值、景觀成本較高造成減值、規定不可分割商辦不少于3萬平方米，大面積修正降低估值等等原因。

世茂股份曾指出，公司業務模式為住宅與綜合商業地産開發與銷售，同一項目中既有住宅，又有商業地産；商業地産業态復雜，包括公寓、商務中心、商業SOHO辦公樓、LOFT辦公樓、多層辦公樓、車位等。雖然不同業态的開發産品銷售價格有明顯的差異，但是不同業态開發産品的單方建造成本差别不大，這就導致不同業态下的産品的毛利變化非常巨大。

所以，世茂股份不會從單項業态的毛利率情況決定是否需要開發，而是會根據項目總體的毛利率決定是否需要開發。

在這種情況下，以單個業态的成本與可變現淨值對比來計提減值準備是不合适的，而應當将需要同開發的不同業态甚至是一個項目的全部業态作為一個總體來計提減值準備更符合公司的實際情況。

世茂股份亦從2021年開始計提投資性房地産的公允價值。2020至2022年，世茂股份投資性房地産的公允價值變動金額分别為2.56億元、-8.84億元、-20.13億元，呈逐年下降趨勢。而根據預計，2023年投資性房地産公允價值變動損失預計為7.84億元至11.76億元。

總體來看，市場帶來的壓力，是他們計提減值最重要的原因。根據世茂股份披露的數據，2023年，公司房地産新開工面積約5.5萬平方米，同比下降91%；竣工面積約108.3萬平方米，同比增長91%；銷售簽約面積約41.8萬平方米，同比下降40%；銷售簽約金額約70.6億元，同比下降23%。

綠地亦面臨相似情況，2023年，公司完成新開工面積76.8萬平方米，比去年同期減少46.0%；竣工備案面積2579.7萬平方米，比去年同期增長2.1%；合同銷售面積1058.4萬平方米，比去年同期減少17.3%；合同銷售金額1114.69億元，比去年同期減少15.8%。

綠地方面的态度是，計提資産減值準備超百億，将有助于2024年輕裝上陣。

安聯投資亞太區高級經濟師湯繼成在近期接受觀點新媒體采訪時持謹慎看法，他認為，2024年中國房地産行業仍将處于“調整階段”，這意味着與2023年同期相比，大部分主要指標，如土地銷售、住房銷售、新開工項目、項目竣工等，将維持收縮趨勢，進而拖累整體增長動力和經濟環境。

類似的聲音有很多。近期，摩根士丹利于發表中國房地産展望報告，認為2024年行業仍将面臨挑戰，雖然一、二線城市加大政策支持力度，但偏弱的宏觀經濟和龐大的二手樓供應，繼續對新樓銷售和樓價構成主要拖累。

報告稱，愈來愈多的訊号表明，中國政府對财政刺激措施更加開放，以确保項目完工並穩定居民預期。雖然這些措施可能不會真正改善發展商的流動性狀況，但能夠有助于避免違約情況蔓延至更多優質房企，並穩住購房者的看跌預期。

大摩預期，在基數效應下，明年中國樓市将呈上半年低迷、下半年持穩，預計新樓銷量按年跌5%，樓價跌4%，而土地銷售疲軟将導致房屋新開工數量減少10%。

該行預料，民營房企明年流動性改善仍有限，債務到期高峰落在3月、4月和8月。