谷底一年 | 自如求變

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 據自如官方披露，自增益租模式推出以來，采用該模式的房源已累計20萬間。同時，2021年以來新收業主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源委托房源中占比達到55%。

對比早前使用的省心租模式，增益租模式下，自如将裝修成本轉到業主身上，角色定位也就轉變為資産管理者。

值得一提的是，增益租模式也已在自如集中式租賃産品中推行。

同時，近幾年自如加快集中式産品的布局，2022年全年新開自如寓超50個，全年新增自如寓超50棟。

截至2023年6月30日，自如資管管理的房源量突破3萬間，集中式公寓項目布局全國13個城市，新拓天津和武漢兩城，同時上半年超30個項目實現100%滿租。

從自如資管平台披露的合作模式來看，似乎有意布局重資産項目。對比輕資産模式，重資産項目資金回收周期長、投資壓力大等問題清晰存在，政策的支持一定程度上給自如等更多租賃企業提供了入局的可能。

身份的轉變

2023年以來，關于自如上市的消息反復傳來，市場對IPO準備進程尤為關注。

就在去年3月，有報道稱自如計劃赴港IPO，計劃籌資約10億美元，最早或于4月份向港交所提交初步招股說明書；7月，資本市場傳出消息，自如最快将于第三季度正式向港交所遞交招股說明書，IPO團隊可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。

對于這兩次消息，自如方均表示“不予置評”。

上市的話題算是舊話重提，早在2019年就有消息指自如将于2020年赴美上市。當時自如表示暫不急于IPO，更需要聚焦于創造用戶價值和社會價值。

值得一提的是，鍊家自如事業部成立于2011年，在2019年就已宣布房源數量已經突破100萬間。而中介背景帶來的客戶、房源以及交易信息等方面的資源，對自如實現規模快速增長有一定的幫助。

進入2024年，自如對外公開的管理房源數仍是超過100萬間，沒有明顯增長。顯然這幾年進入運營深耕階段，在規模上的擴張腳步已經放緩，更多聚焦于現有項目的運營管理。

從規模增長放緩可以看出經營上存在一定的壓力，上市融資可能會是一個解決方案。而且在運營模式上，自如也進行了新的探索。

10月21日，自如舉辦了“2023自如業主開放日”，並公開了增益租3年的成績。據介紹，增益租模式自推出以來，采用該模式的房源已累計20萬間。

過去12年，自如在全國10個一線及新一線城市均有布局。2022年，自如在托管期的業主約有35萬、在租自如客約130萬，入住率超90%。從披露的數據來看，增益租模式的房源體量有比較可觀的增長。

在開放日現場，自如董事長、CEO熊林表示：“2021年自如全面開啟以‘增益租’為核心的‘質變’。質變必量變，在經歷了33個月的‘質變’之後，目前已然進入了全新的穩定發展階段。”

去年4月，熊林曾表示“增益租是未來唯一行得通的模式”，2021年以來自如新收業主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在委托房源中占比達到55%，而且增益租模式也已在集中式租賃産品中推行。

增益租模式是自如于2021年推出的針對收房端的新模式，也是從二房東向資産管理者身份轉變的關鍵。

簡單來說，自如增益租模式将房屋租賃分為裝修和招租兩大模塊。其中，裝修模塊由自如統一設計統計裝修，業主需要為房屋裝修付費。

招租模塊同樣由自如負責尋找租客，但與之前不同的是，自如承諾給業主保底收益，超出部分有額外分成。

此前，自如采用的10年省心租模式中，需要自費裝修房屋，承擔房屋軟裝成本。增益租模式下，将裝修成本轉到業主身上，報表中長期待攤費用得到優化，角色定位也就轉變為了資産管理者。

資管輕與重

不過自如並不僅局限于分散式産品的布局。

去年12月4日，中鐵建工集團有限公司與自如寓（北京）住房租賃有限公司成功簽署戰略合作協議。

據了解，雙方将探索租賃住房多樣化合作，包括不限于對存量低效、閑置資産進行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。

值得注意的是，本次戰略合作雙方共同取得集體建設用地使用權，投資建設高品質租賃社區；在綜合用地的開發上，将致力于建設集住宅、寫字樓、新青年公寓多元業态的大型綜合體。此外，雙方計劃每年為社會提供5000間以上高品質租賃住房。

本次合作也意味着自如将加大對集中式産品的布局，同時除盤活閑置資産外，自如将開始探索新建住房租賃産品。

來源：自如官網，觀點指數整理

事實上，自如在成立初期就有做集中式的整棟公寓産品。據自如官網披露，首個集中式産品于2012年11月20日正式對外營業。此前有報道稱，2011年到2012年期間，自如一共做了8套整棟公寓，但此後集中式産品上的布局便冷淡下來，轉而專注于分散式産品。

直至2018年6月，自如資管平台正式對外開放合作，這也意味着繼續加大集中式産品布局。

這兩年，自如資管規模繼續得到增長，2022年全年新開自如寓超50個，全年新增自如寓超50棟，在營項目覆蓋北京、廣州、蘇州、上海、成都、深圳、杭州、南京、欽州以及徐州十城。運營層面，全年平均出租率98%，租客滿意度98%，年續租率50%，也是比較可觀的成績。

截至2023年6月30日，自如資管管理房源量突破3萬間，集中式公寓項目已布局全國13個城市，新拓天津和武漢兩城，同時上半年超30個項目實現100%滿租。

來源：自如資管官微，觀點指數整理

據官微披露，自如資管是自如旗下資産管理平台，目前擁有自如里、自如寓、自如友寓、自如寓Prime、自如寓Lite、自如驿、城市之光以及Z-SPACE八大産品線，滿足不同用戶的居住需求。

來源：自如資管官微，觀點指數整理

據觀點指數了解，目前自如資管包括委托管理、直營保租、DOT模式、聯合投資以及轉讓並購五種合作模式。

委托管理、DOT模式以及聯合投資這三種明顯是輕資産方式，自如會有相應的管理費收入。DOT模式雖然在項目籌備初期要進行一定的資金墊付，但項目收益會優先償還期初投入的資金。

最後一種轉讓並購模式，據自如資管披露，這種模式是收購優質資産（産權或租約），或資産所在公司股權，進而幫助業主盤活資金鍊。

這似乎意味着自如資管還将以重資産方式參與住房租賃市場。

早前自如資管官微披露2023年一季度的工作總結也側面印證了觀點指數的猜想，其中提到，自如資管位于北京南四環的重資産項目蓄勢待發，可提供500余間租賃住房，由自如資管對項目整體改造後進行運營。

自如資管合作模式的調整、轉變，離不開住房租賃市場的快速發展。

前文提及與中鐵建工達成合作，雙方共同取得集體建設用地使用權，投資建設為高品質租賃社區，這也表明自如看好集中式産品的發展，将投資集體土地建設住房租賃産品。

發展戰略的轉變與當前集體土地、租賃用地以及保租房REITs産品的發展不無關繫，而且自如已經有運營集體土地建設租賃住房的經驗。

2023年2月15日，雄越自如里迎來第一批租客，項目位于北京房山區西潞街道，是自如資管首個大型集體土地租賃社區，項目建築面積7.16萬平方米，共計5棟樓，可提供960余套租賃住房，包括標準一居、舒适一居、輕奢二居、溫馨三居室四種房型。

該項目由北京市房山區西潞街道夏莊村經濟合作社開發建設，由自如資管負責專業管理、運營服務。

政策與融資

不同于房企繫租賃企業先天性的優勢，自如資管如果以重資産模式參與住房租賃市場，必然要考慮的就是資金問題。

來源：天眼查，觀點指數整理

據觀點指數了解，自2018年以來，自如共計完成四輪融資，其中不乏騰訊投資、華平投資、軟銀願景基金、紅杉中國等投資機構。

最近一次融資是在2020年，距今已接近4年。

此外，早前自如通過發行ABS産品獲得進一步擴張資本，但沒有使用實際資産，而是将向租客發放的分期小額貸款債權作為底層資産。

2017年和2018年，自如先後發行了中信證券自如1号房租分期信托受益權資産支持專項計劃和中信證券-自如2号第1-8期房租分期信托受益權資産支持專項計劃産品。

長租公寓+金融的擴張模式，背後隐藏的風險引起了市場關注。後續一繫列監管政策出台，推動住房租賃市場向規範化發展。

值得一提的是，1月5日，中國人民銀行及國家金融監督管理總局聯合發布金融支持住房租賃市場發展的意見，自2024年2月5日起施行。這是對2023年2月發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》的進一步敲定。

意見中明确支持住房租賃供給側結構性改革、重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展以及建立健全住房租賃金融支持體繫。

其中，明确了自持模式和非自持模式的信貸支持額度。

文件中提到，住房租賃企業運營自有産權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有産權租賃住房，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限内應收租金總額的70%。

文件中還提到，對于開發建設和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經營性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開發建設貸款。

同時，優先支持國家政策重點支持區域以及人口淨流入的大城市開展房地産投資信托基金試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。

這對于利用集體土地建設租賃住房項目而言将是重大利好，住房租賃市場将得到快速發展。

除此之外，近幾年國家一直通過各種資金補助、稅收優惠、金融支持等相關優惠政策，推動住房租賃市場發展。

對比輕資産模式，重資産項目資金回收周期長、投資壓力大等問題清晰存在，政策的支持給更多租賃企業提供入局可能，自如亦是。

結合上文分析以及政策内容來看，自如在嘗試重資産布局以及集體土地建設租賃住房項目等過程中，有望得到政策進一步加持，有效緩解資金問題。

觀點指數注意到，自如資管官微從2021年底開始活躍，在政策支持下加快布局集中式長租公寓産品。同時，在浙江、湖北、廣西等地攜手當地國企進行保租易的合作，積攢了保租房項目運營管理的經驗。

借助政策的春風，自如資管布局重資産項目或是看好保租房公募REITs的發展。

如果說增益租模式是自如身份轉變的關鍵，那麼自如資管就是探索住房租賃資管路上的重要平台。

自如講述的增益租和資管故事，未完待續。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。